做个有钱的女人-第12章
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此外，我还建议他们用房子做抵押，重新贷款。贷款金额超过二十五万欧元。已经转为长期贷款的十五万欧元，加上新贷的二十五万欧元———总计四十万欧元———他们应该用三十年还清。这样计算下来，他们每月需要偿还的金额，从总额上来看，也没有他们以前根据房贷要偿还的金额高。
当然，如果不是他们两人敢冒险，我也不会建议他们这样做。假如他们因此而担心得睡不着，那即使有最吸引人的好处又有什么用？
总之，他们实践了这个计划。刚开始，他们的感觉并不是很好。但六个月之后，我就接到他们的电话：“我们依照你的建议，非常谨慎地投资了五万欧元。”
他们两个人所说的“谨慎投资”，是指下面这种资金分配法（我认为这种方法风险相当大）：七万五千欧元用于现金基金和养老基金（这使他们有安定感，还让他们拥有资产重组所需的储备金）；另外的七万五千欧元投资到分布广泛的大型国际股票基金（他们在五至十年内都用不到这笔钱，而这样投资可以让他们心安）；剩下的十万欧元用于各种基金投资（投资者要仔细研究，了解基金的行情）。
这对夫妻由于挑选了非常好的投资顾问，而且也有兴趣思考这些事，所以上面那种风险分配形式是可行的。最重要的，是他们自己打算采取这种风险分配方法，因为这完全符合他们对风险的理解。只不过他们以前一直没有意识到这点，也从来没有这么做过。他们认为这也是过去没钱进行投资的原因。
他们又告诉我：“我们平生第一次有了‘共同参与’的感觉。现在我们可以让金钱为我们工作了。”
两人在前六个月获得26％的利息。按照二十五万欧元计算，利润总计六万五千欧元，大大超出他们开始时的期望值。
他们原先准备采取这一步时，只是为了获得每年平均12％的利润。由于采取了风险较大的投资方法，他们必须估计到可能出现的亏损。我特别提醒他们注意这点。但他们坚信至少可以平均获利12％，我也这么相信。
后来过了很久的时间。虽然他们有一些亏损，不过整体来说，获得的利润仍远高于每年12％。如果情形不变，今后十二年内，他们仍希望继续工作，那他们将创造整整二百万欧元的利润。到那时候，他们就可用这笔钱的一部分付清房贷，付完后还有约一百三十万欧元。即使他们非常保守地按照8％进行投资，也能获得比四千欧元养老金更多的钱。
保管钱最糟的地方
你可能会说，存折是把钱保存起来最愚蠢的地方。因为存钱能得到的利息很低。也就是说，你虽然存钱，却把自己变穷了。
但如果还有比存折更糟的地方，会是哪里呢？有没有你根本得不到利息的地方？这个地方可能就是你自己使用的房子了。为什么我说“可能”呢？因为如此绝对的说法，可能并不适用于所有情况。除了计算利润之外，还必须考虑其他三个要素：你的冒险精神、你每月的收入以及你的情绪状态。
在我们进一步探讨这三个要素前，请你想一下，为什么把自己的钱保存在自己使用的房子上是愚蠢的（如果你投入大量资金或甚至完全付清房款，那你的钱就是保留在“你的房子”里了）。
你的房子并非投资
房子的价值难道只有在你完全付清房款时才增值吗？当然不是。无论你现在是否还清了贷款，你的房子该发生的一切都会发生。房子总是会增值，无论你付了多少房款，也无论你吸收了多少外部资金。
某些专家会为你计算，如果你住在已付清贷款的房子里会“节省”多少房租。他们把省下的这笔钱当成利润。你或许觉得，既然那是不必支出的钱，也就谈不上把这笔钱省下来了。理论上没错，然而实际上，大家还要经常为了其他与房子有关的事花钱：维修、房屋设施、保险、装修、地价税……无论你现在是否付清了房贷，始终都有这笔“省下来的房租”要支付。
抵押利息与投资利润的比较
到现在为止，你还是没有必须赶快付清房贷的理由，即使把房贷利息考虑在内也一样！前提是：你愿意把钱投入股市，投资各种股票或股票基金。长远来看，你在股市平均净获利12％。而目前的抵押利息，即使十年期也只有5％。这样计算下来，你便有7％的获利机会。
如果你抵押贷款三十五万欧元，这笔钱会带来平均每年二万四千五百欧元的获利；如果你把这三十五万欧元用在房子上，就得不到了。
相反的，如果你仍然比较喜欢买利息固定的债券，用这笔钱也足够支付房贷。因为以这种方式获得的利息“几乎”不会高于抵押利息。
永远不要借钱进行投资
如果你相信股票，那你就有明显的获利机会。或许有人会说：“永远都不该用借来的钱进行投资。”一点都没错！我们永远都不应该用借来的钱进行投资。
但在这里的是另一种事实：这根本不是借来的钱，而是你的钱。你只是决定要把钱保留在房子上或投资到股市。也就是说，你把钱从房子里抽出来，用在基金或其他有实质利润机会的地方。如果把房子当成抵押，这样的抵押便有其价值。
通货膨胀让抵押贷款减少
采用长期抵押的第二个原因是通货膨胀。抵押期限愈长，通货膨胀愈会使你的贷款减少。这里有个简单的例子：假设你每年（单独或两个人）净收入四万二千欧元，平均每年多收入4％。你用二十五万欧元买一栋房子，房子每年增值3％。自备款二万五千欧元，剩下的二十二万五千欧元以每年利率百分之五点三、还款期为十五年的贷款支付，相当于每月的还款额度为一千二百零八欧元。
照这个方法计算，每个月的分期付款金额正好是你收入的百分之三十三点七五。我们再进一步假设今后三十年的通货膨胀率与过去三十年的相同，也就是百分之四点五。
以此类推，发展情形如下（抵押贷款占收入的百分比）：
【1999年】百分之三十三点七五
【2009年】一百分之十四点三九
【2019年】百分之十点一三
【2029年】百分之二点六一
你可以粗略地在脑子里算一算，通货膨胀究竟意味着什么。以“72”这个数字为例，除以假设的通货膨胀率（例如百分之四。五），得出的是这笔钱减少到一半时需要的年数。所以这个例子如下：
72÷4。5=16年
也就是说十六年后，当通货膨胀率为百分之四点五时，你用同样的钱，只能买到今天的物品的一半。例如到那时，一公升牛奶的价格就不再是O点五欧元，而是一欧元了。也就是说O点五欧元只能买半公升牛奶。
但也正由于通货膨胀，抵押贷款在十六年后同样减少了一半。以你相对提高的收入计算，到了那时，你只要用月收入的15％就能筹到支付抵押贷款的钱。从上面的百分比推算可以看到，到了2009年，你只需要花月收入的百分之十四点三九；2019年只需要花百分之十点一三；2029年只需要百分之二点六一，就能偿还抵押贷款。
如果把钱投资到固定利息的债券：你现在四十岁，希望六十五岁时每月有三千欧元，按今天的购买力计算，你那时已经需要七千六百九十欧元了（平均通货膨胀率为4％，这个比率低于过去三十年的平均通货膨胀率）。等你到了七十五岁，为了保持相当于今天三千欧元的购买力，你必须有一万一千三百八十三欧元。假如你到八十五岁还精神抖擞，希望有三千欧元的购买力，那你每个月就必须有一万六千八百五十欧元。透过这个例子可以清楚看到：你绝对不能只在固定利息债券上进行投资。
由此可见，通货膨胀会让财富减少。但如果你采取低额分期付款，却可以利用通货膨胀的可怕效应抵消抵押！
三个要素
第一个要素，我们已经讨论过了：对你有利的利息差异，只有当你把钱投资到股市时才会出现。安全和高利润不会同时存在。为了获得高利润，我们必须付出代价，这个代价就是冒险精神，而你必须自己做出决定。根据经验，对于有风险的事，女人总是比男人觉得更难做到。一方面，这和大多数女性从未特别关心过投资有关。我建议你至少把资金的一部分投资到股市，可以投资股票或基金，就能亲身体会到这多有吸引力，而且实际上的风险有多小。
第二个要素：只有当你每个月的收入能够负担抵押的分期付款额时，才可以接受其他金额更高的抵押贷款。永远不要为了支付每个月的分期付款而依赖投资的利润。利润是一个“平均数字”，也就是说你在某一年可能根本没有利润。如果你因为某个月没有利息收入而付不出贷款，问题就严重了，你的房子可能不保。
第三个要素：你这么做时必须是心情轻松的。稍微觉得有些不舒服是完全正常的，但是如果你夜里害怕到睡不着———即使这种害怕可能完全没有理由———那代价就太大了。不过，若你就是“需要”能说出：“房子的贷款已经付清，现在它属于我了。”那在这里就用不着讨论了。
有钱女人的锦囊
请你考虑一下，为了把钱投资到股市并带来利润，你是否也应该用房子做抵押，来获得更高的贷款。
只要你的钱仍然放在房子上，就绝对不会为你带来利息。
你有可能获得平均至少12％的利润，超过抵押贷款利息7％。即使只获得8％的利润，仍然还有3％的利息获利机会。
如果分期付款额很低，时间一久，通货膨胀将会使你的抵押贷款减少。
你拥有更多选择机会，可以灵活运用。例如，你可以把钱重新放回房子上。
你要确信自己可以有持续的收入支付利息。
不要过度冒险，用这种方式将多出来的资金进行投资。至少把其中的20％当成现金储备，25％投资到退休基金。再把另外25％投资到分布广泛的国际股票基金上。你只能用剩下的30％投资个别股票或特殊基金。
如果已有固定贷款合约，怎么办？
你只要支付最低的分期付款额。如果现有贷款合约的高额分期付款方式，令你觉得被限制住了，那就说服你的银行改变贷款方式。基本上，分为消费贷款和抵押贷款两种情况。
让我们从消费债务开始。这方面的大前提是：你要先强烈且坚决地要求自己改变，因为你知道这会影响你的生活质量和未来。
当你决定每个月只偿还最低的分期付款额后，就去找你的银行，客气地请他们同意你支付更低的分期付款额。银行比你更清楚如何做到这点。当然，不要告诉银行真正的原因，他们可能无法理解。你会发现你能和大多数行员沟通，他们多是有理智的人。行员通常会提出建议，告诉你如何延长贷款期限或如何转为长期贷款。然而，也有一些行员就是不肯迁就，遇到这种情况也不要放弃，如果他表现得非常固执，你还是可以和他的上司谈。
如果实在不行，那你干脆去另一家银行开户。若你有两个月或三个月之久，不遵守贷款合约付原来银行利息的话，再固执的行员也得跟你谈。不用害怕采取这种手段，因为从法律上来说，三个月之内根本什么事也不会发生。你会接到几通恼羞成怒的电话和几封信。但这是你计划中的一部分，在三个月内不会发生任何事。
不过，这并不是说可以从此不理会你的义务。欠债还钱是天经地义，但是要配合自己的新理念，用不破坏你的生活质量和未来的方式还债。
抵押解约
如果你突然希望摆脱抵押贷款合约，那就有些困难了。原则上，银行必须同意让你解约。
当然，银行可能要求你支付所谓的提前解约赔偿金。理由如下：假设你以9％的利率进行贷款，那银行必须为这笔金额付出更多的钱，再把这笔贷款给你。如果你现在因为能在别处借到更便宜的钱，而想偿还抵押，银行就会亏损。根据合约，银行应该从你那里得到9％的利息。如果银行在到期前从你那里收回贷款，而日后只能以5％的利率再借出去，就会对银行造成4％的亏损。可能还不只少了4％，而是比银行能够得到的少了80％！这个亏损应该由你来承担。
你要让银行以书面形式提出提前解约赔偿。还要请专家查核一下，银行在计算时是否符合法定标准。专家也可以为你准确算出，省下的利息是否多于应付的赔偿金。
与银行打交道的正确方法
当我们思考如何降低每月的分期付款额时，并没考虑到如果我们知道如何与银行打交道，许多事就容易得多。思考这个问题是应该的，因为很多女性根本没有受到银行行员的
