博煮楼市-第14章
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在这里先帮想投资的人算一笔帐：
查了一下东三环一居公寓房的租金报价在3500元到4500元之间；我们暂且按4000元计算；目前东四环外百子湾区域里的新房售价普遍在15000元上下；以一居60平方米计算，一套一居总价在90万元左右。以4000元/月净租金收入（没扣除物业、取暖、税费等），年投资收益率为×12/90=，也就是说差不多要20年可以收回投资。
但这是相当理想的状态。每月能租到4000元的一居室如果现在还能以15000元的单价买到，我们可能都得念阿弥陀佛了。
我们只能赌那些高价拿了地的人会以更高的价格销售他们的楼盘了，这样，如果我们现在买房子，再过两年应该就可以翻番了。
但，这只能是赌！
这样的价格有多大的支撑呢？
在实体经济恢复之前，我们还有多少先富起来的人可以“捞”的？
投资总是有机会的，只是千万不要去接最后一棒！
蔡鸿岩：北京买房“八大傻”
（2009…08…05 00：22：14）
//blog。sina。/s/blog_475ba2990100ed44。html
20世纪90年代，北京曾有过吃饭吃龙虾、购物去燕莎之类朗朗上口的消费“四大傻”流行语。时下楼市再入疯涨期，买涨不买跌的购房人有许多是慌张入市，盲目跟进，动辙数百万投资买一套房，但看上去就像“傻冒儿”一样乱去投资。本人根据亲身接触的一些买*例，总结出购房“八大傻”，以提醒正要买房的兄弟姐妹们千万别拿自己的钱不当钱，乱拽给比你还无知、无脑的开发商，充当他们玩耍资本、冲拼“首富”的垫底炮灰。现将买房“八大傻“归纳如下，请诸位按自己的想法对号入座，看看是否冒过傻气。
第一大傻：看价不看房，买房“不差钱”。全国有钱人都来北京买房，就像《大腕》中说的那样“只求最贵，不求最好”，专挑贵房子买，所以也就有开发商专门琢磨如何忽悠这些外地“老冒儿”。隔一条马路，价格愣高出万元也有人买，品质还不如便宜的楼盘好；
第二大傻：买贵不知贵，道具当“豪宅”。北京相当多“不差钱”的买房人一掷千金，就知道买豪宅。殊不知豪宅与贵族一样，同样讲究血统。“出身”专长建造豪宅的，能打造出传承百年的经典建筑，工艺精益求精。但如果没有经验的，有可能只有外壳装一个迈巴赫的牌子，里面可都用的是生产农用拖拉机的技术和配件。因为卖“迈巴赫”的以前就是生产手扶拖拉机的；
第三大傻：明星当爹妈，智商超低下。近些年有许多“乡下人”进城买房，市场不了解怎么办？看谁有名就买谁。其实不只是地产圈里的人都知道谁的房子能买，谁家的房子打死也不能买，稍了解点房市的人最起码知道哪家开发商“实诚”，哪个开发商喜欢偷工减料，工程质量难有保证。地产圈有不良的风气，许多开发商喜欢在媒体上露脸进行炒作。所谓名人、名盘、名企等之类媒体炒作出来的明星，其实恰恰是个驴粪蛋儿——表面光。一些傻大款买房就认得明星，楼盘品质、合同约定等一概不知，这客观上又助长了开发商更大胆的欺骗，使市场烂盘屡禁不绝。
第四大傻：投资买商住，不识真面目。以前已有无数先烈折在商住之上，偏偏至今还有人相信商住楼可以升值的神话。商住之“伤”，关键在于物业交用后，楼宇的物业管理将陷入彻底的混乱，物业价值因此而受到贬损，最终将会烂掉；
第五大傻：公寓交毛坯，睁眼听瞎话。听说有某一楼盘当酒店式公寓卖，但购房合同上交的却是毛坯房，而这偏偏就有人情愿去买，只因为“人家便宜”。这几乎是老鼠可以捉猫，自己明知道是骗自己的瞎话，为什么还有人去信呢？看来只有用人与家畜智商确实存在差异去解释了；
第六大傻：想好不想坏，销售往坑拽。有人去某个楼盘去买楼，看到离要买的楼很近的位置有一个高高的烟囱，心里打鼓迟疑。售楼小姐看出心思张嘴告诉他，烟囱马上就要拆掉，这位老先生居然就信了售楼小姐的话。开发商为卖楼可是无话不敢说的，这在20世纪90年代就已经不是什么稀罕的事，什么这里以后通地铁、有某知名学校、要建公园、是水景公寓之类的允诺说起来全都一套儿一套儿的，买房人大多数都心甘情愿把售楼小姐当作规划部门的政府官员，将卖瓜人吆喝的话信以为真，最终让自己吃亏上当；
第七大傻：便宜房投资，花钱买难受。这种“傻人”一般是穷人居多，认为只要房价低未来就有上涨空间。事实去看，北京远郊区确实新房售价非常之低，而且随市区内房价上涨也在上涨。但这种上涨往往是缺乏二手市场的支撑，二手房价水涨船高，但却有价无市。要记住，房地产投资铁律——第一位置，第二位置，第三还是位置。边远地区虽然房价低，但上涨却很难。何况北京是摊大饼式的城市扩张，越往外走，土地供应量越大，地价房价想涨上去，可是会是城内价格上涨时间的n次方，投资想要有收益又谈何容易！
第八大傻：贪图小便宜，住了才后悔。有“傻冒儿”甚至傻到开发商送一张电影票就决定去买一个总价上百万的房子。几乎所有的人买房时都有“贪便宜”心理作祟，但有经验的投资者绝不惟价格是从，更不会因为一点小小的促销花活儿就被打动下定买房。决定买不买房一定去看开发商过去投资楼盘的品质，看楼盘的产品、物管、交楼的标准，甚至售房面积的核算计价方式，等等。许多“傻冒儿”的做法是只看标出的单价，至于价格后面必须要附加的内容则一概不知，等到入住后才知道自己的生身大权全部攥在人家开发商的手心里。
楼市近三四个月出现了老百姓最不愿看到的恶涨行情。一方面是受经济整体运营，救市措施等因素剌激的影响，另一方面来看，购房人非理智性追涨投资也对房价过快上涨，起到了相当大的推波助澜作用，尤其是类似这样的“八大傻”式购房在京城屡见不鲜，客观上如同让开发商恣意涨价吃了豹子胆。
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叶长征：“降价”是一记七伤拳
（2008…09…22 15：10：25）
//blog。sina。/s/blog_53988f350100ap47。html
《倚天屠龙记》里金毛狮王谢逊为了向成昆复仇，偷了倥侗派的武林秘籍《七伤拳》。七伤拳威力无比，谢逊凭着此项绝技打死了有神功护体的少林高僧，最终也凭七伤拳打死成昆，了却大仇。但七伤拳有个最大的问题，即是未伤人，先伤己，每次发力，必伤其内脏，最后还是练了少林寺的易筋经之后，才疗好内伤，安享晚年。可见七伤拳此项绝学，并非人人习得，需得深厚的内力才好。其实按照物理学的作用力与反作用力的原理也是如此，发力越重，反作用力也越重，发力者一定要做好抵御反作用力的准备，否则贸然发力将会伤及自身。从目前的房地产市场状况来看，大规模的降价确实是一项非常有效的手段，是对市场及对竞争对手的一记重拳，从万科降价的效果来看确实是威力非凡，既迅速回笼了资金，又沉重地打击了竞争对手，更厉害的是为以后进一步扩张奠定了储备了现金。然而降价也引起了已购业主的反弹，业主大闹万科上海及杭州公司，又用生鸡蛋袭击了售楼处，看来“降价”这一手段确如“七伤拳”一般，未伤人前，先伤己。但万科经过24年的积累，练就了深厚的内力，虽然从目前来看，尚未将“易筋经”全部掌握，但这记“七伤拳”造成的内伤却对万科来说并无大碍，估计经过短时间的调理，便可恢复。但其他家开发商在“降价”之前可以想清楚，打出这招七伤拳是否想好自己的承受能力，能否承受这样的内伤，或者说是否已经准备好了“金创药”和“金玉断续膏”。还有，除了七伤拳造成的内伤，还要防止市场和竞争对手打来拳头，要永立于不败之地，未来几年各位开发商还是以修炼内功为要吧。
杨哲彬：房地产圈里的四桩离奇公案
（2007…12…21 15：54：27）
//blog。sina。/s/blog_3ef7abff010082nc。html
捂盘或惜售
忽然想起了侯耀文先生的相声段子《财迷丈人》，说的是一个老汉财迷心窍，拿女儿当摇钱树，拼命要彩礼的故事。我们尽可以指责他财迷心窍，但若以此为名将他绳之以法，似乎是于法无凭的。由此，我想到“捂盘”或“惜售”是否也能构成一种罪名呢？
沪上的楼盘汤臣一品正经受有关部门的清查，据说“罪名”便是捂盘与惜售，并责令其转为出租或降价销售。我的朋友小胖特别感兴趣的是，上海方面设定汤臣一品有罪的标准是什么？责令其转为出租或降价销售的依据又是什么？如果依据的标准是汤臣一品的售价高于周边楼盘4倍，则售价高于周边楼盘3倍算不算“捂盘”呢？如果依据的标准是汤臣一品的销售情况太差，那么，那些同样价格高涨但销售还不错的楼盘就正常了吗？
小胖特想在北京也同样揪出几个捂盘与惜售的坏典型，可是，他始终搞不清“捂盘”或“惜售”的概念界定。如此，被大众时时挂在嘴边的“捂盘”或“惜售”，倒成了一桩概念不清的离奇公案。
囤 地
由于近年来房价非正常暴涨，因此全社会都在寻找病根。市场人士找出的病根是土地供应不足，简而言之：全是“地荒”闹的。对此，政府有关方面大声辩驳，声称土地供应十分充足，是开发商在大肆囤地并哄抬地价。于是“囤地”一词迅速流行，并成为一桩公案。
对此，小胖有三个疑问。第一，开发商手中囤积的土地是哪里来的？当然不是偷来的和抢来的，而是从土地部门手里买来的，既明知开发商囤地，土地部门为什么当初还要卖给开发商？第二，假如开发商囤积土地并闲置，为什么不去收回？第三，什么叫“不囤地”？是不是把手中最后一寸土地使用完毕后，再去拿地才叫“不囤地”？
戴着“囤地”的大帽子，碧桂园、万科、富力等土地大户惶惑不安，搞不清自己犯了什么错。碧桂园据说因为“囤地”最多，而陷入舆论漩涡难以自拔。
普通住宅
“普通住宅”之惑由来已久。起初，行业并没有普通住宅的定义。后来，有关文件从社区容积率、住房面积、销售价格三方面进行了粗略界定。普通住宅的契税按征收，非普通住宅则按3％征收，以此来发挥税收的调节与引导功能。
但是，来自市场的数据表明，北京在售商品房的售价几乎全部超过了政府规定标准，已经找不到按照纳税的普通住宅了！既然已经找不到普通住宅，失去了对比，那么，“非普通”也就无从谈起。如此，契税的调节与引导功能几近丧失。
比如小胖，三年前，买了一套小房子，按的比例纳税。三年后，这套旧房子按当下的价格行情来看，当属于非普通住宅。小胖很诧异，“怎么说变就变了？”
空置率
空置率作为一段离奇公案的历史更为久远，至今仍没有令人信服的解释。曾经，所有一经竣工的房子便都被打入空置房之列。这显然是不合理的，这样的房子往往正处在热销期，怎么能算空置呢？同时，空置率的计算方式也颇令人费解，是当期空置房数量与当期房屋供应量之比？还是全部空置房数量与全部房屋数量之比？该如何计算才科学准确？
某学者曾经夜里开车沿着北京三环路转了一圈，发现许多住房的窗户黑着，于是便得出北京住房空置率很高的结论，这更是笑话。
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