博煮楼市-第13章
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从理论和道德角度纠结于房价问题，你总是能判断出房价不该涨，但是不该涨价的房子却总是再涨。因为作为一个理性的购房者，你承认也好，不承认也好，你不得不面对一个高房价时代的到来，这就是时代的烙印。就如同我们从78年进入一个计划生育的时代一样，你不得不去面对这样的时代。我们所处的时代只要你生活在这个年代，在这里我们不去评判中国社会的*性问题，如果你是个小小的人物，仅仅只是为了有个房住的话，你的选择就只能是去适应高房价时代，而这也许是唯一的选择。总有人会说房价涨了一点后就是有泡沫，而这个泡沫却在越吹越大。按照辩证法来说，世上没有绝对的东西，然而可以肯定地说，房价确是一个肯定一直在涨的东西。因为什么啊，如果把房产作为一个资产来看的话，支撑资产的价格是什么，是货币，而货币是一直在涨的，美国的基础货币量从1867年到1960年不到100年间，增长了50倍，特别是放弃金本位后，货币量的增长更是呈加速度上涨。货币增长从更长的时间段来看一定是在涨的。同样，房价存在调整是必然的，但从更长的历史时间段来看，房价总体也是上涨的。而支撑房价一直在涨的另一理由是人口是一定不断上涨的，特别是人类在50年前达成了大体的世界和平后，人口的增长几乎是一定的，即使是那些出生率下降的国家，其总量人口仍然是处于增长的，人口增长是支撑房价一直再涨的另一绝对因素。
货币和人口的上涨在更长的时间段内是绝对的上涨和相对调整，因而，房价上涨在更长的时间段内也是呈现绝对的上涨和相对的调整。从这个意义上来说，房价上涨就是一定会上涨的问题，而不是要纠结于该不该涨的问题。
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袁一泓：90平方米的未来
（2006…11…07 09：52：42）
//blog。sina。/s/blog_4758d4f9010005tw。html
我担心，以90平方米的名义，未来几年，地产商又将给我们的城市，给城市的居民，贡献无数的固体建筑垃圾。
前些天跟着一位朋友去“收房”。所谓收房，无非是交钱：的契税，2％的公共维修基金，预交一年的物业管理费，预交冬季取暖费，有线电视初装费等。交就交吧，没什么道理可讲。在新房子里左看右看，也没发现什么问题，于是拿了钥匙。
过几天，因为准备装修，需要量量尺寸。突然发现墙皮有地方在脱落，轻轻一拨拉，掉下来一大块，露出粗砺的砖坯。再到别处轻轻刮蹭，也是呼啦啦掉一大块。客厅、卧室、厨房，墙壁、天花板，哪儿都一样，除非打掉重做。这可是刚交付的新房子啊。
于是，朋友去找物业公司，物业公司说房屋质量问题应该找开发商，开发商说应该找施工队。交涉时，开发商代表说：3800多块钱，还能买到什么样的房子？朋友气愤地说：你刚才说什么，你敢再说一遍？那开发商代表识趣地闭嘴了。
这是经济适用住房，开发商还是国有企业北京建工集团房地产开发部，施工单位也是建工集团下属公司。
10月底是交房高峰期。另一位朋友也去收房，是北京另一家国企北京首开集团在地铁沿线开发的一个商品房，70余平方米，一居室。四面墙壁没有一面是规则的，“故意设计都很难设计成这样”；客厅阳台还被切去1/4，堂而皇之放上了外挂空调。
这两套住房的户型面积大致符合某项规定的要求：建筑面积 90平方米左右或以下。
高层住宅，两居室，90平方米——假如宏观调控有关90平方米、70％的规定得以严格贯彻执行，这可能是未来几年中国城市住宅的主流户型。想到这里，我突然对住宅的未来充满了悲观。
在不少城市，90平方米即意味着中低价商品房、经济适用房、限价房（上海还有一种配套商品房）。我不知道政策部门对限价房的准确定义是什么，但既然要限价，地产商的利润就要受到限制。地产商若想追求更高的利润，就会压榨下游产业的企业，譬如施工企业和装修企业。施工和装修企业要想取得利润，恐怕只有偷工减料，以次充好。
在很多地产商的心目中，中低价商品房、经济适用房、限价房就意味着质次价廉，建工集团的那位先生只是不小心道出了他们的心里话。也就是说，刚交付的新房子，墙皮大面积脱落之类，在他们看来是很正常的。
倘若如此，前景就颇值得担忧了。90平方米以下户型将成为市场主流，其中相当一大部分是具有政府保障性质的住房，如果按以上建工集团的逻辑来建设，20年以后，不，也许10年、8年以后，这些房子就会变得很过时、不好用、难改造，甚至面临被拆除的命运。
这并非杞人忧天。很多城市，80年代建设的房子，无论是功能、格局，还是管道、设施，就已证明是非常过时的产品。两年前，北京一位地产商用手指在地图上划了一圈跟我说：我根本不担心北京没地方盖房子，二三环边上*十年代的这些房子，很快就要拆啦。这句话曾经深深地刺痛了我。但我想，她说的是事实。拆除这些粗劣的建筑，也并不令人可惜。而且，现在看来，我们一直在源源不断地供应这种劣质建筑，80年代、90年代直至2006年10月31日……
90平方米之于中国房地产市场的挑战，并不止于能否设计出三居室来。更重要的是，住宅设计是否人性化，居住是否舒适，格局是否合理，功能是否齐全，若干年后是否可以改造？而这几个问题至少1998前就已提出了，但似乎没有大的改观。也因此，中国房地产难以走出建设与拆除的恶性循环：1987年建设的房子在2006年拆除，2006年建设的房子可能在2012年就要拆除。
有人说，90平方米、70％的规定，将逼迫地产商不得不进行产品创新。但是，我听到的消息是，虽然也有万科等少数几家企业已着手研究小户型产品的创新，但更多的地产商却是在苦苦钻研如何规避政策监管，以使自己成为那少数的30％。我们怎么可能期望这样的地产商能做出90平方米的好产品来？
我不为中国地产感到悲哀，我只为被90平方米框定的70％的人生感到悲哀。
葛东昀：中国房地产拿着钞票奔跑
（2009…08…10 14：35：52）
//blog。sina。/s/blog_48b934d20100e4jt。html
这是一场奔跑，如果一定要用一句话来形容目前的情势。
买房人手里攥着钞票，奔走于期房楼盘与二手房之间，用平生最快的速度做着一个标的涉及至少上百万元的决定，为的是在房子稀里糊涂再涨几个点之前买到手，因为他们听说“通胀啦，房荒啦，房子下半年还要涨啊。”
中介们手里拿着买房人拱手送上的钞票，如同自己的钱一样踏实，他们无需太多脚上奔走，舌头在嘴里多跑几圈，买卖合同就签了，中介费一律不打折。但他们得与时间赛跑：这轮行情不知何时就过去了，2008年直到前不久的中介惨状仍历历在目，当前趁着“好光景”必须加把劲；他们得和同行赛跑：这一秒你刚和买主谈完，下一秒卖主电话说“人家能给我多卖10万，不给你们了”。跑过时间，跑过同行，跑过卖家加价的速度，这是此刻中介在做的事。
大房企们手里握着重金，从兢兢业业销售而来，或从银行授信而来，或从股市圈钱而来，或从4万亿分羹而来，争相奔跑着砸向土地市场，用情愿或不情愿的高价砸出了一个又一个新地王。坊间用各种各样的思维分析着房企的心态，说法众多，但事实只有一个：上半年的销售奔跑已经逆转成“捂盘”嫌疑，演变成了今天的“销售越慢越好，拿地尚需努力”。
银行们用争先恐后的速度发放完了2009年约七八成的计划贷款额度，担心坏账、赔本的概率基本忽略不计，因为他们的授信对象足以让他们信心满满，即使出了问题，也总可以找到“兜底”的：政府土储中心，大型央企、国企背景房地产集团或大型央企、国企集团下的房地产企业，大型上市或非上市民营房地产企业。
这一切都与中国用巨大的国家投资拉动经济的策略显效同步，中国也用行动兑现了“先于全球经济复苏”的诺言，跑过了世界经济大势。前两年有一本畅销书，名叫《拿着剪刀奔跑》，当笔者凝神苦索现在的形势，想找一个贴切的表达时，偶然撇见了书架上这本书的书名，灵光一闪套用了过来，“拿着钞票奔跑”，真是感觉再贴切不过了。
从上到下，从国家到民间，跑步花钱“蔚然成风”。所谓“经济危机”实质就是信心危机，人人不敢花钱了，自然经济停滞不再运转。而现在的局面真是令人欢喜，人人跑步花钱，这就是危机解除的标志，钱流动起来了。
可是，喜时尚需忧：在一个循环的经济体中，多赢的局面或是可以实现的，而全赢的可能性几乎为零。拿着钞票奔跑的主体们，谁都想跑赢大势，如同一场赌博，都想在这一轮形势走回调路线之前跑完整圈，谁会是最后的赢家？谁又是输家？总有结局的，除非经济体一直绝对健康向上，那就可以一直跑下去，接力不断。是否有这样的“除非”存在？
这一波的经济复苏是经济刺激政策的成果，而刺激导致的通胀预期又加剧了复苏走向“假象繁荣”的速度，如果说缓慢而有节奏的复苏是成熟经济体此刻的正常表现，那么中国楼市此刻的亢奋则是“假象繁荣”的表征之一，我认为也是现阶段中国经济体的必然表征之一。
从需求看，这次的需求突然膨胀式发作，先导是投资，紧跟着是投机，他们对于通胀及经济反弹感受最为敏感。随后，百试不爽的羊群效应出现了，刚性需求从试探最终被迫走向跟风，从而撑托起涨势预期下的楼市。从供给方看，一旦需求形势反转，土地供应开始放量了，地价开始上涨了，地产商开始涨价了，二手房中介开始强化房价上涨信号了。双方共同作用和推波助澜下，楼市暴涨态势出现了。于是，目前政策监管层面的收紧风出现了，先是严查房企违规，后是信贷、货币政策或转向，再是严查税收，甚而主管部门打起地价、房价战。
这个过程似曾相识吗？是不是每轮房地产调整均大致如此？如果是，如何解释？可以解释的或许是，一个问题不断重现，那必然是“病根”尚未解决，那么上述“绝对健康向上”的“除非”是不存在的。
那么，拿着钞票奔跑的主体们，在可以看到的未来内，总有输赢的。而从有限的经验主义来看，按照搏傻理论，买房人需时刻警惕着，因为没人替你埋单，当然骗贷除外（不要忘了骗贷找银行埋单的副作用是，违法）。
赵炳杰：小心你是投资最后一棒！
（2009…07…02 16：35：59）
//blog。sina。/s/blog_493a1f290100eelw。html
2009年本来应该是个好年景的，不过，最近显然出了不少“人祸”：火车撞了、大桥塌了，快盖好的大楼竟然倒了。。。
我总记得我妈说的一句话：“人不能作（zuo平声），人作有祸”。
最近房价疯涨也就算了，不明白为什么开发商们又玩命地开始抢地了。半年前那一片愁云惨雾、心里没底，刹时间就变成如火骄阳了。这世界真是变化快啊！
最近在跟一个朋友聊天时，她跟我说，还是要买房，没需要买一套放在那里升值呗！我听后哑然。
记得2007年股市突破4500点以后，我身边的小同事们，特别是那些刚刚拿了佣金的销售员们，纷纷开始炒股，上班时间接待客户的热情比不上对股票行情的探讨，大家每天都高兴地互问一句：“今天又赚了多少啊？”那时我就觉得苗头不对。
后来我转去做别的项目。。后来再见到原来的小同事们，没人再提股票了，那成了大家的“隐痛”，辛苦赚来的钱几乎全部蒸发，一切从头再来。就那样熬着，直到现在差不多快两年的时间了。
而今，股市终于又站上了3000点了，这一路高歌猛进一定又催生了一批“富人”。而那些好不容易解了“套”的，不知道还敢否继续在里面淘金，是不是会把积累的财富转移到“不动产”来呢？
不过，“全民投资”是最危险的。
我不得不提醒各位，房地产在所有投资品中是流动性最差的，不易及时变现。如果手头有足够的钱没处花，那么当然可以通过房地产来固化，从而躲避有可能发生的通胀；但是如果是如我这般的工薪族，如果还需要大量贷款来买房，请千万谨慎！
在这里先帮想投资的人算一笔帐：
查了一下东三环一居�
