别拿投资太当事-第8章

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独好”。特别在今天中国经济与世界经济渐渐融为一体的时候，就更不允许中国的房价“一枝独跌”了。
　　不妨让我们再看几个国家的情况吧：
　　●英国房价
　　英国房价在走出1996年的房地产泡沫低谷后，开始以每年8％的涨幅回升。从2001年起，英国以每年20％的房价增速跃居世界房价年度涨幅之首。
　　2006年3月，英国房价大幅上升，年率上升，为前10个月最大年率涨幅，平均单位房价（由房产总价除以供给建筑面积）达到万英镑，较上年同时期高出8000英镑。4月，上升幅度为2％，再次让所有人跌破眼镜。伦敦的平均房价已经突破了30万英镑大关，这已经超出了一个英国普通人二十年的年均收入。应该说，需求旺盛、供给不足是过去十几年来推动英国房价一直呈上升势头的重要因素。与其他经济强国相比，英国的住宅不仅陈旧且新建房屋少。逐日增长的出生人口和外来移民给英国的房产市场带来了很大压力。2001年，在房地产价格上升最快的时候，英国新建住房却是自第二次世界大战以来最少的。
　　●日本房价
　　现在的东京市中心，大致相当于上海的徐家汇。在东京品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，约4千万至5千万日元。按建筑面积算，每平米4万人民币，21世纪之初此类房价每平方米只为万人民币。
　　东京的银座地区素来以寸土寸金闻名，这里的地价更是持续暴涨，2004年创下了每平米1272万日元的天价，连续18年位居日本高价土地榜首。在东京房地产涨价之前的2000年，日本东京都当局公布的《东京土地2000》资料显示，2000年度（至2001年3月）东京都新建按户出售公寓的平均价格为4482万日元（300万人民币），为工薪阶层平均年收入的倍（2000年东京都工薪阶层的平均年收入是773万日元，约50万人民币）。
　　●韩国房价
　　21世纪之初，首尔的房价，一套90多平方米的住宅，价格为亿至亿韩元（相当于人民币100万至165万），而且韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。2007年韩国房地产大涨，这样的房子估计市价在3亿韩元左右，房价也在每平米2万人民币左右。首尔最好的江南区，相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元，相当于730万人民币，也就是每平方米在4万人民币左右。　电子书　分享网站

4谁在造市　谁在“造”价（7）
首尔寸土寸金，再加上首尔开发余地有限，使得不动产投机商经常“兴风作浪”。所以韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后，开始向不动产投机开刀。尽管之后房价有所下调，但首尔人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都，不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题，对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价将大幅下降，百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”，韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定，该地区将被定为“新规划区”，禁止滥开发和不动产投机。
　　●为什么拿美国比
　　当世界房价同步飙升的时候，似乎只有美国“按兵不动”。在全球各地相继冒出房屋“天价”的时候，美国房价却悄然出现了下滑的趋势（虽然其众多核心城市的房价依旧上涨迅猛，比如说纽约、旧金山、迈阿密等）。虽然这种暂时性房价下滑是由多方面原因造成的，但我们却不能因此把中、美两国的房价相提并论。首先是因为美国是一个人少地多的国家，供求平衡决定了该国房价的平稳发展，有涨有跌；其次，美国的人居观念与亚洲国家不同，人们更爱居住在偏远安静的郊区，而不愿意拥挤在繁华的都市，这就使得美国的住房需求在整个国土上呈分散化，没有集中在某些大城市中；再次，美国住房体系比较完善，买房并非所有居民的唯一选择，美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓，而且，美国还有相当完善的住房保障制度，通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），这在一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾，虽然从2007年开始，由于次级贷款影响，美国经济出现了短时间减速，但房价却仍然岿然不动；最后，美国的贫富差距、城乡差距、经济发达地区和欠发达地区的差距不大，房价始终保持在绝大多数国民年收入的n倍（n≤7）之内，使得房价问题并没有出现焦点化，人们在辛苦奋斗几年之后，依旧可以拥有自己满意的住房。
　　【决策建议】
　　人们也总在房价涨跌、买与不买间徘徊。但在徘徊间，房价又在上涨。无论是我们接受，还是反对，房价上涨不仅是一个中国现象，也是一个世界性现象，只要城市经济在增长，城市人口在增加，房价就会上涨。因此，我们要理性看待房价问题，更要理智看待买房问题。
　　现在房价比较高，但仍有很多中年人，甚至年轻人，日夜奔波在挣钱买房或还房贷的第一线：无止境地压低生活标准，缩减生活成本，只为了能够买得到、买得起一套房子。应该认识到，买房子是需要量力而行的事情，没有这个能力，千万不要去买。
　　我们的生活质量也绝对不取决于是否拥有房子这一条标准，生活中还有许许多多有意思、有意义的事情，有钱了还可以去旅游、休闲、购物、改善饮食。对于房子来说，能买得起就买，买不起就租。
　　购房小贴士：提防土地使用期限缩水
　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用年限为：居住用地70年；工业、教育、科技、文化等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。由于房随地走，所以消费者在买房子时要特别注意土地使用期限。少数不良开发商企图瞒天过海，将40年商业用地的产权冒充70年的产权，将已经不足70年的产权说成是70年，因此，消费者在签订购买合同时一定要注意。此外，消费者在二手房买卖的时候，也应该注意土地使用剩余年限，以免蒙受损失。
　　

5“地王”地块：革了谁的命（1）
我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……
　　通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。
　　房价上涨是高地价造成的吗
　　一些媒体在报道某市房价上涨时，总是会强调这个市的地价是如何高，因此增加了房地产开发商的成本，高涨的地价导致了高涨的房价。这种观点对吗？事实上，这种认识是不正确的，就房价与地价的关系而言，是房价决定地价而不是地价决定房价。房价是由住房的供给与需求决定的，跟地价没有关系，现在的情况是老百姓的住房需求过旺拉升了房价，继而拉升了地价，房价决定地价。
　　地价上涨无疑会增大住房的建造成本，但住房的出售价格却与成本无关。商品的成本并不决定商品的价格，2007年底南方雪灾时蜡烛价格很容易地说明了这个问题。生产一支蜡烛的成本是固定的，约为5分钱，售价约为1毛。但是在南方一些遭遇严重雪灾，交通不便，停电数月的地区，蜡烛的价格却涨到了3块。蜡烛的成本没有变化，蜡烛供给与需求之间的矛盾却导致蜡烛的价格足足涨了30倍。对于房地产开发商来说，如果房子无人问津，他亏本也会卖掉；反之，如果很多人抢着要房子，就算他开发房子的成本为零，完全不要任何投入，他也会开出很高的价钱。土地成本会对下一轮房价产生影响，因为，如果这一次开发商的房子卖低了，他亏本了，下一次他就不会再开发房子了，这样一来，市场上的房子数量将变少，住房供给的减少将最终引起房价的上涨。
　　在目前体制下，一家开发商在云吞土地之后，蚕食开发；如果让土地市场充分竞争，多一些开发商拥有开发土地的权利，则会出现百花齐放的局面，对房市、房价的影响自然就不必说了。
　　但是，现实中的情形是，在招拍挂制度下，尤其是“地王”的形成造就了土地市场的彻底垄断，从政府来看，土地供应量增加了，而实际上，增加土地供应量不如增加土地供应客体，也就是将有限的土地让多几家开发商持有，这样，在住房市场上，土地转化为住房用地供应量就会相应增加。因此，考察土地与房价之间的关系，不能去考察地价与房价之间的关系，而应去看土地供应量能否影响房价。
　　既然土地招拍挂及“地王”造就了土地市场的彻底垄断，那么，“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素，无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈，来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给，才能影响到价格。
　　土地供应量影响房价的机制在于：通过土地市场的供应量加大，形成住房市场上住房用地供应量的加大，从而成为影响住房供应量的因素，在其他情形不变的情况下，住房供应增加，房价下降。
　　购房小贴士：绿化率与绿地率不是一回事
　　绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之，绿化率的概念较松，树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此，小区的绿化率会比绿地率大很多，有很多楼盘项目在宣传时，故意混淆绿化率与绿地率，夸大小区的绿化面积，消费者在购房时一定要认清。
　　地王竞价越竞越高　百姓住房梦越走越远
　　“地王”概念并不科学，一方面由于土地面积大、开发周期长、土地利用效率不高；另外，一大块土地给了一个开发商，也会导致不良的土地投机现象，令买房人遭受损失。
　　但遗憾的是，地王竞价越竞越高，百姓住房梦越走越远！
　　可以说，招牌挂出让土地的负面效应比协议出让产生的腐败还严重！
　　我们一直以为协议出让不利于形成公平竞争，而且还会产生腐败。但是，自从实现招拍挂以来，房价比以前涨得更快。由此出现了一个土地市场化与房价上涨的悖论。这种现象的出现，在经济学上是可以解释的。
　　●招拍挂让土地市场更垄断
　　考察一个市场是否充分竞争、是否有效率的最常见办法就是看买卖双方的数量。买卖双方的数量越多，市场竞争就越强，也就越具有效率，所谓效率就是价格达到均衡，均衡的价格是双方合意的价格，而不是很高的价格，价格高低不构成效率判断的基础。接下来我们来考察一下招拍挂前后土地市场的变化。　。。

5“地王”地块：革了谁的命（2）
在招拍挂之前，尽管容易产生腐败，但土地的买卖双方却比较多。买方自不必说。由于土地的权力部门更加分散，各个权力部门都可以影响土地利用。虽然缺乏有形土地市场，但通过多个口径、多种渠道、多种办法，大家都可以用各种各样的办法拿到地，因此市场上的土地供应量也就多一些，而且大凡协议出让土地，地价都不是很高，政府提供的土地数量多，所以土地价格低在情理之中。一句话，招拍挂之前，“龙有龙道，蛇有蛇路”，政府可以从多种途径拿出土地，而开发商则可以从多种渠道中拿到土地，这样的结果是，土地供应比较充足，地价比较低，房价也比较低（但并不是说地价决定房价，而是土地供应量影响房价）。
　　但招拍挂之后情形就变了。所有的土地都集中在了一个土地交易的有形市场，这样，原有的多头土地供应被彻底堵死；买方在有形市场上形成表象竞争，但并不是真正的市场竞争，所有的人都去竞争一个东西，那么就不是合理的价格了，而是垄断价格。更重要的是，与协议出让最大的不同是，在招拍挂制度下，仅有一个卖家，最终也只有一个买家。
　　●地王出现，地荒也同时产生
　　在开协议出让时，地荒问题要小得多。但自从招拍挂之后，大多数开发商每天都在喊地荒，老百姓都指责开发商假喊，但事实上，开发商是对的。地王的出现也意味着最大程度的地荒也将同时产生。可以同样用上述原理来解释地荒出现的原因。
　　“地王”的背后有两大特征：一是所推出来的地块面积大；二是与此对应交易金额大。这两个特点已经基本上把众多中小开发商拒之门外。因