别拿投资太当事-第5章
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一旦认为物价上涨是由生产成本造成的话，那就等于在否定通胀，那么出来的政策至少在财政政策上就是扩张性的。政府在治理物价上，就是财政扩张性的，其结果有可能会加速通胀。
通货膨胀会让房市更加疯狂
最近一段时间，好多人都面临这样一个问题：如果通货膨胀来临，购房者该在什么时候购房呢？
这是一个比较难以回答的问题。我们必须区分以下几种情形：
（1） 通货膨胀发展态势是温和的，还是恶性的？
（2） 通货膨胀毕竟会过去的，但是是以硬着陆告终，还是以软着陆结束？如果是前者，那么可能会出现经济的萧条，物价有可能会下跌；而后者的话，可能会保持物价总水平的相当稳定。
（3） 对于个人和家庭而言，财富水平处于哪一阶段？也就是说，面对通货膨胀，你是理财型、投资性动机，还是生存型、消费性动机？
考虑上述三方面、六个因素的不同组合，得出来的决策一定是个“决策束”，不同的人要小心谨慎地进行参考。在此，我仅作一些一般分析。
首先，如果通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房市发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求还一如先前一样比较强硬，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。
但是，如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场上出现抢购现象，这反过来又会推动物价更快上升且更难控制。对于房市来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，如果购房预期需求大大增加，必然进一步推动房价。但是，这种情形下的房价上升，预期起了极大破坏性的作用，住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。
到此为止，我们就可看得出，如果是把房产作为投资，在温和通胀下，跟现在情形差不多，不失为一种好的投资选择。但是，如果碰到后者，则不同时期投资，其结果迥异，必定是“几家欢喜几家愁”，赢家只有两种，一如股市，要么是先进先出者，要么是后进抄底者！
而对于普通收入者，并不想把购房作为投资，如果遇到的通货膨胀是温和的，且收入能在后期得到调整（如政策性收入调节政策——“涨工资”），那么影响不是很大，对于购房来说，也没有多大影响。因为，手头上不宽裕，无论是购买普通商品，还是购房，都是要精打细算。但是，如果碰到恶性通胀，老百姓将会很惨，生活都得节衣缩食了！txt电子书分享平台
3通货膨胀（3）
通胀猛于虎！经济学家凯恩斯在1920年说过这样一句话：“要推翻现有的社会基础，最巧妙、最有效的方式，莫过于扰乱通货。这一过程使得经济法则中所有内含的力量都趋向于毁灭！而且百万人之中也不会有一个能够对症下药。”
美国人则喜欢用他们独有的幽默来表达对通货膨胀的看法：
所谓“繁荣”，就是你出售商品时价格上涨；
所谓“通货膨胀”，就是你购买东西时价格上涨。
所谓经济“衰退”，就是别人失业的时候；
所谓经济“萧条”，就是你自己失业的时候。
＇决策建议＇
自去年以来，中国老百姓再次遭遇通货膨胀，东西变得更贵了，钱越来越不值钱了。通常而言，购买不动产是抵御通货膨胀的最好办法。因此，房地产市场会在通货膨胀发生的初期阶段异常繁荣。但今年中国房地产市场表现出来的似乎不同，主要是基于前几年的房价高速成长、房地产高速发展，许多城市、尤其是一线城市居民家庭在前几年已基本实现购房，要实现新的购买力很困难，所以一线城市的房地产市场出现了高房价、低成交量。
像北京、上海、广州、深圳等一线城市，自然是许多人向往的地方，因这些地方也是中国人口最密集的城市，房价已经很高，而且仍然在攀升。而对于新近发展起来的许多省会城市、工业化城市、旅游城市等二线城市，正成为新兴的房地产市场，也将成为未来几十年中国发展水平加快的新兴城市，这些城市的房地产价值正在发挥一种“后发优势”。正因如此，近年来，许多大城市的居民都到小城市去购房，或为度假，或为投资，或二者均有。
对于消费者来说，如果手头上有余钱，无论是在一线城市，还是二线城市，购房仍然不失为一种投资保值的好办法。
【小案例】
日本的房地产泡沫
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值（大量增发美元）后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心，他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
【小案例】
2、香港的房地产泡沫
香港总面积只有1078平方公里，人口超过700万，能够开发利用的土地不到总面积的30％。所以香港政府一直非常谨慎地沿用较为严格的土地供应政策。在香港，对于房地产，人们通常称之为物业（property），在美国，当地人则称之为住屋（home），物业和住屋两者所指的，其实是同一样东西，都是人们居住的这个建筑空间，但仍有微妙的不同，“物业”一词强调的是转售的价值，而“住屋”一词着重的是功能方面。“物业”包含住屋的功能，同时也有保存财富的作用。20世纪80年代以来，曾经不断上扬的地产改变了香港人的投资和消费习惯，有不少人倾其所有投资在房地产上。在城市化过程之中，政府不断建设新市镇的一系列政策（如公共设施完善等），直接推动房地产市场走强。香港几十年来都享有增长的成果，主要基于过去几代人的努力及坚定不移的信心，西方经济蓬勃发展及中国持续发展亦为这个区域增添动力，每次经历危机或金融风暴，香港社会所得的最大裨益是信心的建造。而这种信心又体现在房地产的兴旺之上。港府每年财政预算的30％左右来自土地拍卖，政府从地税和印花税上获得的收益经常在财政收入之中占据重要的比例；同时香港的大地产开发商又是上市公司，从这些公司的股票交易中政府又可间接得利。txt电子书分享平台
3通货膨胀（4）
不仅如此，香港银行的主要业务也是房地产贷款，因此银行的赢利也和房地产有密切关系。香港的问题在很多方面都与危机前过度乐观的心理因素有关。在经济持续上升的年代，人们对于物业的信心会随着财富的增多而水涨船高，国际游资流入带动房地产升值，房地产升值使得人们信心倍增。其实，作为一个国际金融中心，资产价格不断暴涨，本来已蚕食香港的竞争力。香港要发挥它的金融优势，就必须让房地产价格降下来。
从1985年香港房地产复苏算起，到1997年房价上升了近10倍，并且在1997年到达顶点。而后泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中香港楼价已下跌70％左右，导致大量负资产人士产生，持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
1997~1998年金融风暴的“尾巴”在香港掠过，威力无比。由于香港采用了固定汇率制度，内部成本和价格结构无可避免地向下调整，造成不少痛楚，资产价格大幅下跌，本地生产总值下降，失业率上升等。尽管香港经济基本因素维持稳健，但上述形势正为炒家营造了发动攻击的有利条件。1998年夏天，香港的货币和金融市场果然受到严重的投机冲击，金融体系的安全受到威胁。到1998年8月，特区政府毅然在股票和期货市场上进行了一场具争议性的干预行动，击退了炒家。在这次干预行动中，特区政府购入当时市值计约150亿美元的香港股票。到1999年9月，该批股票值已升值至260亿美元，也保住了港元的联系汇率制度，但是，香港投资者却蒙受了巨大的经济损失——户均损失达到250万元港币。许多家庭因此破产。
香港地产泡沫的形成与20世纪90年代港英政府严控土地供应量密切相关。20世纪90年代初，在香港经济蓬勃发展拉高土地需求的时候，港英政府并没有增加土地供应量。1995年以前，香港每年私人和政府盖的房子加起来不超过万套，远低于市场需求。到1996年的时候，在香港要买房，还得先花150万港币买一个“买楼的号”。1997年，特区政府接管香港后，为了遏制涨得离谱的房价，高调推出“八万五计划”，即政府每年推出万套政府补贴公屋，以不到市场价两成的价格出售给符合资格的人士。这年夏天的亚洲金融风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业又遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。香港2001年8月份的个人破产数超过了1997年全年的破产数。以对房地产商贷款和为买楼人做按揭为主要业务的香港银行普遍出现了坏账。
香港房地产泡沫破灭的教训主要表现在：第一，房地产市场规模庞大，涉及到千家万户，而且具有明显的周期性。其上涨和回落，往往以数十个月作为单位。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。必须要有足够的耐心来应对房地产市场这个庞然大物发展带来的种种挑战。第二，经济重心不能过分集中于房地产行业，必须多元化。香港经济被房地产行业套牢，而且，几大家族垄断经营，完全扼住了香港经济的咽喉。少数家族财团从事房地产垄断经营，在外资的推动之下，加速推动香港资产的泡沫化，使得香港的经济基础极其脆弱。第三，必须强化金融系统风险防范机制。在1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产却并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。第四，香港市场狭小，土地资源稀缺，人口密度大，容易形成“房荒”。为了缓解这一局面，防止出现下一轮房地产泡沫，特区政府应该开发港九西部地区，推进与深圳的融合。
购房小贴士：商品房买卖合同的补充协定
开发商往往会事先提供其预先草拟的补充协议文本，要求购房者签字确认。购房者应认识到补充协议并非开发商提供的格式合同，补充协议可以删减、增加、更改。因此，购房者应就协议中草拟的条款与开发商协商，而不宜草率签字。应当注意以下三个方面：协商清楚那些概念模糊、范围不明确的条款；明确双方责任、义务的承担方式、期限；最重要的是明确发生争议时的举证责任的分担，即尽量把发生纠纷时的举证责任分担给开发商。
4谁在造市 谁在“造”价（1）
我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……
通�
![投资人生[重生]封面](http://www.aaatxt.com/cover/15/15631.jpg)
