次贷危机与房地产泡沫-第8章
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言，主要是指普通住宅的价格。请看图5…1和图5…2，不难发现无论从销售面积，还是销售额而言，中国的商品房市场都是以普通住宅商品房为主体的市场，这也就决定了中国的房地产价格主要反映的是住宅商品房的价格，而不是办公楼也不是别墅或高档公寓。
图5…1全国各类商品房销售面积（单位：万平方米）
图5…2全国商品房和普通住宅销售额（单位：亿元）
2期房价格举足轻重
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中国房地产市场的另一个特点是，期房在当年销售面积和销售中占有举足轻重的地位。请看图5…3，以2007年为例，现房销售额为769969亿元，而期房销售额已经高达21904亿元，大约是现房销售额的28倍。再看图5…4，就销售面积而言，期房的销售面积也远远大于现房面积。同样以2007年为例，期房销售面积大约是现房销售面积的21倍。
图5…3期房和现房销售额（单位：亿元）
图5…4期房和现房销售面积（单位：万平方米）
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三、中国各地房价大比拼
1哪里的房子贵
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很多人都感觉自己所在城市的房价高，但却鲜有人将其与其他城市的房价做全面的对比。到底哪里的房价更高呢？请看图5…5。就商品房而言，2007年12月份房价位居前三位的城市分别是深圳、北京和上海。前面已经谈到，商品房可以分为普通住宅、别墅和高档公寓、经济适用房、办公楼、商业营业用房等多种类型，其中与普通老百姓息息相关的还是普通住宅的价格。普通住宅价格的位次见图5…6。比较图5…5和图5…6不难发现，两张图中各城市的位次变化并不大。这并不奇怪，因为无论从销售额还是销售面积来看，普通住宅市场都是商品房市场的绝对主体，这一点在后面我们还会详细讨论。
图 5…52007年底35个大中城市商品房价格均价排序（单位：元/每平方米）
数据来源：根据中经网统计的2006年商品房价格和2007年价格指数推算。
图5…62007年底35个大中城市住宅价格均价排序（单位：元/每平方米）
数据来源：根据中经网统计的2006年住宅价格和2007年价格指数推算。
2哪里的房价涨得快
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相信很多老百姓都对房价飞涨深有体会，但您所在城市的房价同###年前相比到底涨了多少呢？能准确说出这个数字的人恐怕不多。请看图5…7。从1999年3月到2008年3月，9年间房价上涨最快的当属宁波、青岛和上海，三座城市房价在9年间分别增长了125％、98％和93％。而这9年间，全国平均上涨幅度为65％。
有一点必须清楚，那就是历史价格永远不能代表未来——绝不能认为过去9年间房价上涨迅速的城市，未来也会上涨迅速。请看图5…8。从2005年3月到2008年3月三年间，35个城市中，房价上涨幅度最大的是深圳、北京和大连，分别达到了377％、329％和315％，同期全国平均上涨幅度为237％。再看图5…9，从2007年3月份到2008年3月份一年间，房价上涨幅度最大的是乌鲁木齐、宁波和南宁，三座城市在一年间上涨幅度分别为245％、146％和145％，同期全国平均上涨幅度为11％。
图5…735个城市9年间（1999年3月～2008年3月）房屋价格累计增幅排序
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
图5…835个城市3年间（2005年3月～2008年3月）房屋价格累计增幅排序 。。
第五章 中国房价的决定因素和走势（2）
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
图5…92008年3月相对2007年3月房屋价格增幅排序（单位：％）
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
3哪种类型的房价涨得快
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图5…10全国不同类别商品房增幅
说明：九年指1997年12月至2006年12月；三年指2004年12月至2006年12月；
数据来源：根据中经网产业数据库计算。
看完不同城市的房价，我们再来讨论不同类型房价的变化，请看图5…11。从1997年12月至2006年12月九年间累计增幅来看，涨的最快的还是普通住宅，而涨的最慢的是别墅和高档公寓。但从2004年12月至2006年12月三年间增幅来看，涨的最快的是办公楼。
很多细心的读者或许会发现一个有趣的现象：对于办公楼、别墅和高档公寓的价格变化而言，近3年增幅甚至要低于近9年增幅。这是有原因的，因为办公楼、别墅和高档公寓的价格从1998年到2003年都是在下跌的。这种现象是由我国的经济发展形势、1997年亚洲金融危机的爆发等多种原因造成的。
图5…11各类型商品房价格变化（单位：元）
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四、什么影响了中国房价
1中国房价历史回顾
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“价格指数”是指反映价格水平在两个不同时期变动程度的相对数，是衡量不同时期商品价格水平的变化方向、趋势和程度的重要经济指标；通常用报告期对基期的变动百分比来表示。比如2008年3月份，中国房价指数为111，基期为上年同期（媒体通常报道说：“上年同期=100”），这就是说，相对2007年3月份而言，中国房价上涨了（111－100）％=11％。
请看图5…12，这是2000年3月到2008年3月的全国房地产价格指数图。不难发现，我国房价增幅在2001年第3季度、2003年第3季度曾有小幅回落，此后进入一个上升周期，2004年第4季度达到最高，该季度相对上年同期增幅高达108％。2005年第1季度开始进入一个比较明显的下行周期，2006年第4季度到达谷底，该季度房价相对上年同期仅上涨53％。此后又进入一个上行周期——也就是本轮上升周期。从2008年第1季度价格指数来看，我国房地产价指数正处在一个历史高位，达到11％，因此下一步的房价变化至关重要——很有可能像2005年那样进入下行周期。但就如股价的涨跌一样——历史常常不会重演，因此仅仅基于历史价格进行推测往往并不准确。下面我们来分析影响房价的其他因素是如何变化的，并以此为基础推测下一步房价的走势。
图5…122000年3月份以来全国房地产价格指数（分季度）
说明：上年同期为100。
数据来源：国家统计年鉴。
2中国房市供求关系分析
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往年供求关系的变化
房地产的供应量通常可以用竣工面积来衡量，需求量可以用销售面积来衡量。而供需状况可以用两者的比值来衡量，也就是供需比。请看图5…13，这是全国商品房的供应量和需求量。可以发现，房地产供应量的增幅远低于需求量，并且从2005年开始竣工面积开始小于销售面积，致使中国房地产市场的供需比在2005年历史性地开始小于1，虽然在2006年略有回调，然而2007年进一步下落到084。
中国房市未来供应量分析
施工面积和新开工面积直接决定了未来2～3年进入市场的商品房数量，因此通过分析施工面积和新开工面积增长率可以预测未来房市的供给量。考虑到我国商品房销售中以预售为主，因此新开工面积的预示能力可能更强。请看图5…14，2001～2005年新开工面积增长率基本与2003～2007年竣工面积增长率的变化趋势一致。
图5…13各年全国商品房供需状况比较
数据来源：历年国家统计年鉴。
图5…14全国商品房施工面积和新开工面积增长率（％）
数据来源：中经网产业数据库。
从图5…14我们还能发现，无论施工面积还是新开工面积，在2005～2007年都有明显的上升趋势。而且新开工面积在2005～2007年增长势头非常强劲，预示2007年到2009年中国房地产商市场的供应量将比较充足。考虑到从2007年底开始，中国房地产市场销售量大幅下跌——这一点我们将在后面详细讨论——因此未来2～3年中国商品房的供需比会上升，这在很大程度上能减缓房价的增速。
第五章 中国房价的决定因素和走势（3）
但需要说明的是，市场交易是买方和卖方的博弈，房地产企业往往能够利用交易规则使交易对自己更有利，比如在房价上升期，房地产商有可能拖后竣工时间，从而在定价中处于更有利的地位。
中国房地产需求量分析
从长期看，中国房地产的需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。近年中国房地产市场的火暴与中国城镇化水平的不断提高密不可分。请看表5…2，根据中国国家统计局的数据，1990～2006年中国城镇化水平变化程度的变化率高达1749％，根据世界银行的统计，这一数字也高达139％——远高于世界平均的616％。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛态势。但从2006年数据来看，中国城镇化率仍然低于世界平均水平，预计未来5～10年中国的城镇化率仍将不断提高。这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将十分旺盛。
从短期来看，通过分析商品房销售量的历史变化，可以估计未来的房地产需求量。
由于我国从2005年开始把期房的销售额和销售面积也计入当年的销售额和销售面积，因此2005年以后的数据更具可比性。请看图5…15和图5…16，不难发现进入2008年春节前后，我国房地产的需求量进入一个非常特殊的时期。2007年12月和2008年2月的销售面积和销售额相对上一年同期的增幅几乎是直线下滑。这为未来1～2年中国房市的需求量增加了很多变数。乐观而言，中国房市或能如2006年一样很快摆脱低迷期，进入一个新的上升周期。悲观而言，中国房市很可能就此减速，并在较长时间内拖动房市价格的下跌，从而如美国次贷危机那样，连锁反应导致更多的购房者加入观望的行列。很多房地产企业资金将开始断流，从而引发进一步降价风暴。
表5…2世界不同国家和地区2006年城镇化程度的变化统计
国家和地区
1990年
2006年1990~2006年变化值
城镇人口
（亿人）城镇化率
（％）
城镇人口
（亿人）城镇化率
（％）城镇人口
（亿人）城镇化率
（％）
高收入国家667367817765121405
经济合作和
发展组织国家62373267277719104393
中等收入国家11464424167854515321027
东亚及太平洋地区4628880442333441353
中国a311274542413231139
中国b30226415774392751749
印度2172553222898105348
巴西112748168466048986
世界224943013194917941616
数据来源：《2007中国城市发展报告》；中国a：来自世界银行数据库的估计；中国b：来自中国国家统计局的数据。
图5…15各月份商品房当年累计销售额相对上年同期的增长率
说明：各年1月份未列出统计。
数据来源：中经网数据库。
图5…16各月份商品房相对上年同期累计销售面积的增长率
说明：各年1月份未列出统计。
数据来源：中经网数据库。
3影响房价的其他因素
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利率政策
前面已经谈到，房屋租金、国家利率政策和人的心理预期等也是影响房地产价格的重要因素。其中利率政策对房地产业的影响，在次贷危机爆发的过程中可见一斑。那么中国的利率政策是怎样的呢？
请看图5…17，1999～2004年，中国金融机构法定贷款利率水平一直在下调，2002年2月～2004年10月，利率仅为558％， 2004～2007年中国处于加息周期，2007年末利率小幅下调。个人住房贷款利率水涨船高，2007年个人住房贷款利率不断上调。请看图5…18，2007年大部分时间里住房贷款利率都在上调，仅在2007年末小幅回落。考虑到次贷危机爆发后，美国不断降低利率，因此为避免国际热钱过多流入中国，未来1~2年中国利率很可能不会大幅上调，而是维持在目前水平——进入2008年后中国人民银行多次上调存款准备金而不是提高利率正是这种策略的反映。因此我们预计2008年利率政策对中国房价的影响有限。
图5…17中国历次金融机构法定贷款利率调整情况
说明：自2004年10月29日起，金融
