次贷危机与房地产泡沫-第16章

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　　16南京市2774122827351172859％
　　17武汉市2590129206366152834％
　　18大连市2569671203633722802％
　　19重庆市34862229146629632748％
　　20郑州市2001583996229892737％
　　续表
　　排名城市名称生产总值全社会固
　　定资产投
　　资额房地产
　　投资额房地产投资
　　总额/固定资
　　产投资总额
　　21乌鲁木齐市654193252742730％
　　22昆明市120314654021722630％
　　23银川市335292204557682616％
　　24长春市17413715717422434％
　　25天津市433773170966402232353％
　　26青岛市3206581171926842290％
　　27西宁市281611339629382193％
　　28宁波市286449150194313112085％

第七章　中国房市存在泡沫吗（15）
29哈尔滨市209418048715781961％
　　30呼和浩特市900150204951892％
　　31南昌市11845759496110751861％
　　32兰州市63846290653811852％
　　33济南市21851940316011703％
　　34太原市1013384776180321682％
　　35石家庄206499713151319％
　　数据来源：搜数网。
　　图7…52006年35个大中城市房地产投资总额/
　　固定资产投资总额排名
　　从表7…15的计算数据和排名中可以看出，在这些大中城市中，房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20％～25％的城市有28座，占80％。也就是说，对大中城市而言，如，北京已经达到了5573％，紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35％以上的投资比率，可见，中国房地产行业存在着局部投资过热的现象，局部地区可能孕育着一定投资泡沫。
　　2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大
　　…………………………………………………………
　　前面已经谈到，房屋租售比，即“房价/房租”　是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，但由于数据获得的限制，房屋租赁价格的相关数据通常难以获得，我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度，因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时，考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性，代表性不强，所以本年以2003年为基期，求得2006年销售价格与租赁价格指数之比，以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比，如表7…16所示。
　　表7…162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比
　　房地产销售
　　价格指数
　　（2003年=100）房地产租赁
　　价格指数
　　（2003年=100）2004~2006年
　　销售价格累计
　　增幅（％）2004~2006年
　　租赁价格累计
　　增幅（％）销售价格指
　　数与租赁价
　　格指数之比销售价格累计
　　增幅与租赁价
　　格累计增幅之
　　比（％）
　　全国124510482454811951
　　北京120410902049011023
　　天津1284102728427125104
　　石家庄1141101214112113117
　　太原1167112916712910313
　　呼和浩特1288112228812211524
　　沈阳1328102832828129117
　　大连1267969267…31131…87
　　长春10371017371710222
　　哈尔滨113110701317010619
　　续表
　　房地产销售
　　价格指数
　　（2003年=100）房地产租赁
　　价格指数
　　（2003年=100）2004~2006年
　　销售价格累计
　　增幅（％）2004~2006年
　　租赁价格累计
　　增幅（％）销售价格指
　　数与租赁价
　　格指数之比销售价格累计
　　增幅与租赁价
　　格累计增幅之
　　比（％）
　　上海1255113725513711019
　　南京130010543005412355
　　杭州1257111425711411323
　　宁波1239112323912311019
　　合肥113610271362711150
　　福州115410271542711257
　　厦门124010932409311326
　　南昌123410532345311744
　　济南123810572385711742
　　青岛1367112136712112230
　　郑州1176100317603117590
　　武汉1192101219212118160
　　长沙111810781187810415
　　广州114210701427010720
　　深圳125910352593512274
　　南宁115410591545910926
　　海口1116986116…14113…83
　　重庆118710751877511025
　　成都119110911919110921
　　贵阳1207101420714119147
　　昆明10961086968610111
　　西安113510521355210826
　　兰州1202975202…25123…81
　　西宁110510131051310981
　　银川109711259712509708
　　乌鲁木齐10281049284909806　。。

第七章　中国房市存在泡沫吗（16）
数据来源：中经网产业数据库。
　　表7…16的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距；如果两者走势相背离，且背离值越来越大，则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值，即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年，中国主要大城市中，仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数/房屋租赁价格指数”小于等于1，这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。
　　图7…62006年35个大中城市房屋租售比比较
　　3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大
　　………………………………………………………………
　　房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高，支付能力就越低。
　　国际上一般认为，要使普通居民买得起住房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，学术界一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。
　　表7…172006年中国35个大中城市房价收入比排名
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元）商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　1深圳市2256793841386
　　2北京市1997882801382
　　3上海市2066871961161
　　续表
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元）商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　4厦门市1851363401142
　　5大连市1335045251130
　　6天津市1428347741114
　　7广州市1985165451099
　　8杭州市1902762221090
　　9福州市1432143961023
　　10西安市1090533171014
　　11太原市1174135651012
　　12武汉市123603702998
　　13沈阳市116513376966
　　14合肥市110133131948
　　15成都市127893592936
　　16南昌市112433126927
　　17兰州市94182614925
　　18青岛市153284253925
　　19宁波市196735437921
　　20昆明市107662908900
　　21南宁市109382872875
　　22海口市107122786867
　　23南京市175384497855
　　24银川市100682455813
　　25哈尔滨市112312703802
　　26郑州市121872874786
　　27济南市153403495759
　　28长春市113582572755
　　29西宁市93352022722
　　30贵阳市112222338694
　　续表
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元）商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　31乌鲁木齐市104322095669
　　32重庆市115702258651
　　33长沙市139242644633
　　34石家庄114952041592
　　35呼和浩特市140552368562
　　数据来源：搜数网。
　　图7…72006年中国35个大中城市房价收入比比较
　　从表7…17的统计结果可以看出，我国35个主要大中型城市中，有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6，也就是说假如该城市某家庭的年收入为1，房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。
　　略
　　6房地产泡沫程度综合评价
　　……………………………………
　　由于房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，因此每一个指标虽然都有一定依据，但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度，有一定局限性。因此，本书在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。
　　首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋以40％的权重；房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，但受数据获得的限制，我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标，故赋以较低的20％的权重；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上，会使房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此对上述两个指标赋予较低的15％的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍，这在一定程度上削弱了施工面积/竣工面积这一指标的科学性，因此赋予其最低的10％的权重。

第七章　中国房市存在泡沫吗（17）
然后确定泡沫临界值。表7…20给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。
　　最后计算综合泡沫程度。以北京市为例，
　　北京综合泡沫程度=（5573％/2250％）15％＋（110/1）20％＋（1385/6）40％＋（328/3）10％＋（044/2）15％=1655
　　表7…202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较
　　排序城市房地产投
　　资总额/
　　固定资产
　　投资总额房屋租售比房价收入比
　　房屋施工
　　面积/竣
　　工面积房地产投
　　资增长率
　　/GDP增
　　长率综合泡沫
　　程度
　　泡沫临界值225％16321
　　权重15％20％40％10％15％100％
　　全国平均1764％1069543492151243
　　1北京5573％11013823280441655
　　2厦门3295％11311426952511627
　　3深圳3621％12213863680151543
　　4福州4323％11210234432441525
　　5大连2802％1311134082181501
　　6西安2940％10810145962161449
　　7杭州3222％1131095811071441
　　8沈阳3164％1299662922981434
　　9海口3190％113867886157143
　　10成都3259％1099364042431376
　　11上海3250％11011613340681373
　　12合肥3595％1119484571681372
　　13广州3282％107109949051366
　　14南宁3411％1098754822081345
　　15武汉2834％118998329187134
　　16天津2353％12511142721111324
　　17郑州2737％1177865482571316
　　18太原1682％10310127270891302
　　19昆明2630％10192683071297
　　20兰州1852％1239255521511284
　　21青岛2290％1229254211211244
　　22长春2434％1027554113061236

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第16章

次贷危机与房地产泡沫-第16章

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