财富预言-第8章
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素还有：宽松的货币政策和超额货币、通胀预期、经济复苏前景。
房地产泡沫温床以M2…GDP…CPI代表剔除经济实体真实货币需求和通胀后的超额货币，成熟市场经济国家的历史告诉我们，宽松货币政策必然导致的超额货币是资产价格泡沫的温床。
其机理大致是：大量的超额流动性流入房地产，通胀预期不断升温，看似无限的货币争夺非常有限的房地产资源，房地产因为稀缺、定价相对容易、投资门槛较低、实物有形、有一定现金流入（出租）而备受投资者推崇，投资者希望快速获取高额回报，或希望通过把资产和财富固定在土地上而保值增值。这个过程也是房价不断被泡沫化的过程。
在资产泡沫的过程中，无所谓理性与狂热，愚蠢与聪明，每个投资者的选择似乎都是合理的，都被通胀预期和资产泡沫牵着鼻子走，因为每个投资者都不希望财富蒸发。
根据美国、日本、英国和中国香港的超额货币与房地产价格的关系，我们得出如下结论：
一是超额货币领先于房价表现：先有大量流动性，后有房价快速上涨；二是超额货币与房价表现保持高度一致；三是美国和中国香港因为推行宽松的货币政策，超额货币已经见底回升，房价还在下降途中。只要货币政策持续宽松，预计房价将很快触底。
那么，中国货币供应量与房价的关系是否和上述四地一致呢？1998年以来的历史经验表明，当M1…M2增速为正时，股票市场和房地产市场均走大牛市，比如1999年10月～2001年6月、2006年12月～2008年3月的股市和房市走势。
第五篇 地产行业：房地产能更上一层楼（3）
尤其是2004年2月～2005年1月这个时段，因股票市场受全流通限制，震荡行情，也许正因为如此，更多资金流向了房地产，导致房价大涨小回，诞生了新第五篇地产行业：房地产能『更上一层楼』041 一轮大级别房地产牛市。就当前情况来看，宽松货币政策下通胀预期升温，4月开始内地主要城市大户型和别墅非常畅销。
除央行不断地投放货币信贷外，楼市还有一股资金新生力量值得高度关注，即2008年年初开始不断固化的居民储蓄存款中的定期存款，若平均储蓄期限为2年，则2010年将是这批资金到期活化的高峰期。
2009年初开始，已有部分定期存货到期转为活期存款。在未来通胀预期继续升温，或者经济复苏的情景下，这批预计高达万亿元的定期储蓄存款活化后，可能会有相当一部分资金进入楼市，置业保值增值和防通胀，而这将推动房价上涨。
宽货币驱房价涨和全球央行一样，为了推动经济复苏，中国央行采取了非常宽松的货币政策，具体表现在：连续降息（2008年9月开始连续降息216个基点）；大量投放新增贷款（2009年1~5月万亿元）；M2快速攀升（5月高达，创1996年10月以来新高）；个人按揭房贷利率极低（7折优惠后仅）。
本次太超常规的货币信贷投放，触发了居民通胀预期，将导致房价代表的资产泡沫在经济复苏前启动。若经济前景走向复苏，房价将因经济景气上升而受支撑（减轻泡沫化程度），成交量持续放大，地产股同时受益于温和通胀和经济增长，地产股投资可以参考利率周期，即到加息周期中期之前，地产股都将是股市龙头板块和领涨板块。
若经济并未成功复苏，因为货币信贷持续大量投放，可能导致资产泡沫化财富预言全国顶级分析师的投资预测042程度加大，而且经济前景黯淡将导致越来越多的实业资金进入房地产行业，直到滞胀来临。
因此，无论经济前景是复苏还是停滞，在未来一段时间内房价上涨趋势已然确立。
货币政策宽松程度，是经济复苏和资产泡沫化的第一推手。货币信贷不紧缩，通胀预期和房地产投资需求不萎缩，房价下跌动力不足（尤其在开发商销售回笼资金后已无破产风险情况下），股市房地产股行情将难以停止。
问题在于，在经济复苏趋势尚未确立之前，政府很难出台实质性货币信贷紧缩措施，政府对房地产行业的政策类型还将是“扶持”和“维稳”，因为需要 房地产销售景气拉动房地产开发投资。
因此，一旦经济复苏确立并走向景气、或者通胀恶化、或者房地产泡沫进入半理性半狂热阶段，都需要高度关注货币政策紧缩的政策风险。
房价复苏才开始那么，目前房地产处于什么阶段呢？如前所述，已经从成交量复苏阶段走向房价复苏阶段。为了更容易把握市场动态，我们将房价复苏阶段按时间顺序再具体分为三个小阶段：理性阶段（对应改善性需求和真实投资需求）、半理性半狂热阶段（混合各类需求）、狂热阶段（对应非真实投资需求和投机需求）。
我们认为，目前全国、各城市房价复苏还处于理性的第一阶段，即未来全国房价将出现普涨趋势。
参考历史涨幅、通胀水平和供求关系，我们预判，2009年全国房价同比涨幅在5％～10％之间，一、二线核心城市，中心地段和高端住宅涨幅更大。
第五篇 地产行业：房地产能更上一层楼（4）
目前来看，2009年4月开始，富裕阶层防通胀保值的置业需求已经显现出来（直接诱因和1～3月新增贷款超过万亿元有关），一、二线核心城市的高端、大户型公寓和别墅突然畅销就是明证。
那么，商品房能否实现防通胀和保值，其核心在于其稀缺性和不可复制性、地段和环境。因此，越高端的商品房需求会越大，房价上涨空间更大，上涨速度更快，也能够容纳更多的超额货币和流动性。
除了项目的稀缺性外，还有城市的特质和不可复制性，如果再考虑新增土地资源的相对有限性，则看好核心城市房地产资源的结论将更为明确。我们看好的有上海、北京、珠海、厦门、杭州和青岛等城市。
同样处于城市核心地段的还有商业地产，当高端住宅房价泡沫化到一定程度后，核心地段商业地产的价值将会吸引新资金追逐。极端例子是1996~1997年香港一些黄金地段的写字楼每平方米售价近20万港元。
投资复苏在望尽管房地产开发实际投资增速大幅下滑，但计划投资增速维持扩张期增速。计划投资是开发商在建的商品房和开发的土地按设计预算全部建成需要的投第五篇地产行业：房地产能『更上一层楼』043 资。可见，只要开发商恢复在建项目投资，实际投资增速可很快反转向上。
从供求来看，商品住宅销售额与投资额之差由负转正，二者增速之差扩大到40个百分点，接近近年来历史新高。这意味着接下来投资增速上升、销售额增速下降才可获得新平衡，平衡动力来自于经历半年多时间的销量复苏后，开发商自有资金加强，以及行业景气改善增强投资信心和政府降低商品住宅投资自有资金比例。
根据历史经验，房地产贷款领先并与商品房新开工面积正相关，2009年第一季度包括开发贷款和按揭贷款的房地产贷款余额增速已经见底回升。而且，房价和资金来源景气程度领先并与商品房施工面积正相关，资金来源指数2008年12月见底并回升，房价指数2009年2月见底回升。
根据最新行业和经济形势，假设合计占开发投资总额85％的建筑工程和土地购置两项投资2009年均同比正增长，则全年开发投资同比增速在0％～29％之间。我们倾向于认为，土地购置投资增速在10％～15％之间，建筑工程投资增速在15％～20％之间。因此，我们预计2009年房地产投资同比增长在13％～18％之间，2009年前5个月已完成投资额增速7％。
超配房地产股基于前述结论，我们对房地产行业增持投资评级，建议继续超配。当然，在地产板块上涨过程中需要不断评估行业风险。比如，货币政策紧缩（新增信贷量下降、二套房贷严格首付比例、控制房地产开发贷款、减少住房按揭财富预言全国顶级分析师的投资预测044贷款利率优惠程度、加息等）；经济前景；通胀预期形势；房地产泡沫化严重程度。
从具体个股来看，我们从可售面积和地价成本、股本和市值相对储备面积、核心城市、高端产品和核心地段四个角度寻找房价上涨受益股，核心思路有三个方面。
第一是从待结算项目储备规模…可售面积…拿地成本思路来寻找房价上涨受益股。
这一思路的逻辑是：房价上涨受益体现为公司能从房价上涨中获得净利润快增长，超预期增长创造超预期股价空间。对公司来说，项目可售面积（在建存货）和地价成本最关键，不仅要有房源可售，且可售房源地价成本越低越好。 电子书 分享网站
第五篇 地产行业：房地产能更上一层楼（5）
我们可以重点考虑项目储备转化为可售面积，关键看公司管理能力和城市分布。地价成本取决于前几年的拿地时间、方式和项目开发进度。
综合考虑可售面积、拿地成本、业绩增长弹性及目前估值，我们重点推荐新湖中宝、金融街、保利地产、华侨城、中国宝安（2005年之后没有在公开市场拿地），推荐建发股份、浙江广厦、华发股份、深振业、万科和金地集团。
第二是从项目储备相对规模和市值成本思路来寻找房价上涨受益股。
这一思路首先考虑公司总股本，即每万股待结算权益建筑面积高低，结合对项目ROE的评估选股。为此，我们重点推荐苏宁环球、深振业、深长城和香江控股，推荐首开股份、荣盛发展和上实发展。
第三是从项目储备相对规模和市值成本思路来寻找房价上涨受益股。
这一思路首先考虑公司总股本，即每万股待结算权益建筑面积高低，结合对项目ROE（净资产收益率）的评估选股。为此，我们重点推荐苏宁环球、深振业、深长城和香江控股，推荐首开股份、荣盛发展和上实发展。
若再考虑公司总市值，即每万元市值所拥有的待结算权益建筑面积，我们重点推荐香江控股、苏宁环球、深振业和深长城，推荐浙江广厦、荣盛发展、京能置业和大龙地产。
另外，依照前文对房价上涨潜力区域的分析结论，在重点公司中寻找最能代表北京、上海、深圳、广州四个一线城市或杭州、南京等其他重要二线城市的地产股，按照每万股待结算项目权益建面划分，我们发现本次代表性最强的房地产股的结论如下：
深圳是深长城、深振业、招商地产和华侨城；上海是万业企业、城投控股、中华企业、深长城和上实发展；北京是北京城建、首开股份、冠城大通，且代表性非常强；广州是香江控股、金地集团和保利地产；四个一线城市是深长城、北京城建、首开股份、冠城大通、香江控股、金地集团；杭州是浙江广厦、滨江集团、新湖中宝；南京是苏宁环球；珠海是华发股份。
依照前文我们对高端住宅和核心地段房价更看好的分析结论，在重点公司中寻找在核心城市开发别墅、高端住宅和在核心地段拥有项目储备面积最大的地产股，结论如下：别墅代表者是华侨城、中粮集团；高端住宅代表者是滨江集团、华发股份；核心城市核心地段代表者是金融街、新湖中宝、建发股份和浙江广厦。
第五篇地产行业：房地产能『更上一层楼』045 除此之外，大股东资产注入依然可以持续关注，并有望获取超额收益的组合，可重点关注中粮地产、张江高科、城投控股、建发股份、广宇发展和阳光股份，适度关注招商地产、渝开发、上实发展和中华企业。
分析师简介孙建平：男，南开大学经济学硕士。国泰君安证券房地产行业高级分析师。连续几年获得房地产行业最佳分析师称号。
机构点评房地产关联其他行业之多，可谓百业之首，当然也最为复杂。为此，从业时间并不长的国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平首创了房地产行业前景三段论，来分析下半年房地产的趋势。
该三段论为：地产行业再次繁荣将经历多重博弈下的房价下降、成交量复苏代表的行业复苏和房价上涨导致的开发商赢利改善三阶段，这为把握房地产价格走势找到一把钥匙。
通过对多国的历史经验进行分析，孙建平先生认为，宽松的货币政策和充裕超额货币是房地产泡沫的温床。并认为，只要货币不紧，房价难跌，地产股行情就不断。目前处于房价上涨的理性的第一阶段，未来还将上涨。
在房价普涨的前提下，孙建平先生更看好核心城市、高端和核心地段房产。基于上述分析，孙建平先生继续维持行业增持评级，建议�
