通货膨胀下老百姓的生存法则-第7章
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不足的局面，因为信息不对称，必然会产生房价上涨的信号，从而形成真实的需求旺盛，房地产商将获得更多的利润或暴利。
2004年以来，我国房地产价格在很大程度上由一些房地产开发商决定，即少数开发商凭借自己所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性。
房价的持续上涨给房产开发商带来了巨大的利润和财富，据有关专家估计，房地产的利润率高达60％—90％，是一个彻头彻尾的暴利行业。对此，一些业内人士也表示赞同。虽然对房地产利润率没有一个统一的、权威的说法，甚至存在很大争议，但不可否认的是房地产业的确给开发商带来了巨大的利益。2004年以来的胡润财富榜冒出了十几位房地产界富豪就是例证。2007年房地产商的财富达到了新的高峰，在2007年公布的胡润财富榜中，前30位有18个人从事房地产业，前10位中有6个从事房地产业，其中最引人注目的就是中国新科首富—碧桂园26岁的杨惠妍，资产高达1300亿元，几乎是“榜眼”张茵的两倍，按照当时的汇率计算，折合美元计算，高达140亿美元。
《2007胡润财富榜》1—30名排名财富（亿元人民币）姓名公司总部行业年龄出生地2006排名2006财富11300杨惠妍碧桂园广东房地产26广东281122770张茵家族玖龙纸业香港，美国包装纸50黑龙江12703550许荣茂世茂集团上海房地产57福建41604450黄光裕鹏润投资北京家电零售，房地产38广东22005420张力富力地产广东房地产54广东91086400彭小峰江西赛维江西太阳能32江苏/06400荣智健中信泰富香港综合65上海61456400许家印恒大集团广东房地产49广东101009380张近东苏宁电器江苏家电零售、房地产44安徽206510360郭广昌复星集团上海综合40浙江119011330卢志强泛海集团北京房地产、金融56山东514112310陈卓林家族雅居乐广东房地产45广东713613300朱孟依合生创展广东房地产48广东丰顺316514290刘永好家族新希望四川金融，饲料，房地产和乳制品56四川186815280史玉柱巨人集团上海在线游戏，金融45安徽怀远305516270张欣、潘石屹夫妇SOHO中国北京房地产44，42甘肃天水2511316270钟声坚仁恒房地产上海房地产49广东811018260宗庆后家族娃哈哈浙江饮料、童装62浙江148019250黄伟新湖集团浙江房地产、金融48浙江564019250童锦泉长峰房地产上海房地产52江苏206521230张桂平苏宁环球江苏房地产56安徽/022225杨二珠碧桂园广东房地产56广东朱炳洋恒丰永业北京保险…广东474224205梁稳根三一集团湖南重型机械51湖南1372225200陈丽华富华国际北京北京房地产，紫檀博物馆66北京256025200黄俊钦新恒基北京北京和沈阳房地产41广东206525200黄文仔宏宇集团广东房地产、木业54广东番禺1232525200施正荣尚德太阳能江苏太阳能44江苏515529180陈发树新华都福建零售，金矿，旅游47福建安溪384829180李彦宏百度北京搜索引擎39山西733529180刘永行家族东方希望上海饲料，电解铝、PVT59四川新津5640资料来源：中国经济网
谁是最后的东家（2）
二、地方政府是最大的受益者。
地价是房价的重要成本，房价上涨带动地价上涨，土地的东家就是政府，地价上涨了，政府收入就增加了。房价上涨，税费收入就能增加了，那么政府也就富裕了。在一些房地产市场比较发达的东部城市，地方政府出让土地等房地产开发的各项收入达到了地方财政收入的50％多，有的城市和地区甚至超过了60％。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35％。可见，高房价已经成为了这些地方的主要经济来源，一旦房价下跌，那么这些地方的经济利益就会受到极大的损害，难怪地方政府在执行中央调控政策时不那么尽心尽力。执行了政策，抑制了房价，等于就是断了自己的财路，谁会这么傻呢？
前面指出，房地产业是一个暴利行业，有些业内人士认为房地产业的利润率高达60％—90％。当然这是有争议的，根据2006年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报中的结论显示：2004年全国房地产开发经营收入为亿元，利润为亿元，房地产开发经营行业平均利润率为。这个数据引起了房地产相关行业激烈的争论，很多学者及研究机构都认为“太低了”；而大多数开发商认为“比较准确”。这是怎么回事呢？我们可以听听SOHO中国董事长潘石屹的说法，“房地产开发经营极限盈利就是。是怎么算出来呢，就是房地产利润是100％，我们的成本是0，缴纳完营业税、土地利用税、所得税，绝对不会超过。”
我们可以从潘石屹的说法中得出一些认识：房地产业的利润率究竟是60％—90％还是只有国家公布的呢？矛盾不在于房地产业本身，而是该如何计算这个利润率。前面60％—90％的利润率应该是整个房地产业和相关行业部门作为一个整体，扣除成本，加总所有的利润，计算利润率。这里总的利润并不只是房地产商获得的利润，还包括其他行业部门从房地产中获得的利润。而国家公布的利润率应该只是房地产商的平均利润率，还要扣除土地成本、税收等成本。
再以目前中国最为成功的房地产企业万科地产为例。作为上市公司的万科A在2005年第三季报中显示：截止2005年第三季度，万科A主营业务收入为亿元，主营业务利润为亿元，其他业务利润亿元，营业费用为亿元，主营业务税金及附加为亿元，管理费用亿元，利润总额亿元，净利润亿元，经营毛利率，经营净利率。
根据潘石屹的说法，房地产商的利润率最多高达，上面的数字就是万科的利润率。我们要知道，这个利润率就是房地产开发商自己的利润率。那么还有那么多的利润到哪儿去了？我们联想到上面的例子，有些地方政府财政收入的一半来自于房地产业，可见，房地产业剩余利润的大头流向了地方政府。难怪人们在责怪房地产开发商获取暴利时他们会感觉冤枉？很好理解，开发商是获取了很高的利润，但是只是吞噬一部分利润，利润的大头还是在政府手里。
三、银行是利益获得者
不用说房地产商从他们那里贷款获得收益，单说买房者按揭买房的方式就让他们赚得满盆满钵。他们也是最希望看到房价上涨，而不希望房价下跃的利益集团。由于房价上涨的预期，使许多人就认为房地产价格只涨不跌，因而进一步以购得的房地产做抵押，向银行贷款进行房地产生意上的投资，而银行认为房地产抵押贷款有实物抵押，所以没有风险，也大胆借出，使房贷成为商业银行最为优质的业务之一，这使得各商业银行不遗余力采取措施，争夺房贷业务，各商业银行推出的贷款种类之丰富，优惠措施之繁多让购房者几乎挑花眼。其次，各商业银行都有降低银行不良资产的压力，如前所述，房贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，这使得银行业普遍存在着扩大房贷业务量的强烈冲动。于是，除了正常的购房贷款以外，银行更是向那些资金不足的房地产商和炒房者打开了方便之门。
四、“炒房团”也能分到一杯羹
在第二章第三节中，我们指出，“炒房团”是推动房价上涨的重要诱因。我们所熟悉的温州“炒房团”，利用上千亿的资产横扫全国的房地产市场，进一步助长了房价上涨的势头。
1999年，温州“炒房团”的一员李先生以每平方米约2700元的价格，在杭州城西一举买下刚刚开盘的20多套商品房。2001年，这个楼盘的房价升到每平方米近5000元。刘先生以每平方米4700元左右的价格将手上的房子放入二手房市场，立刻变现，平均每套净赚了20多万元。
作为一个热点，温州“炒房团”近来在全国各地闹得沸沸扬扬。“炒房团”不只温州一家，还有山西“炒房团”、深圳“炒房团”。“炒房团”通过炒作一些房地产热点城市的标志性产品，以及在房源供给上与开发商达成某种默契，从而影响消费者的价格预期，刺激资金流入，迅速推动房价上涨，然后寻找合适的机会抛盘退市，牟取暴利。
由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏洞，变相地给游资的转线提供了机会。以温州“炒房团”为例，这些投机商通过参加购房团或参加房展会来寻找合适的楼盘。这些炒家到了当地后，会先观察当地的市政规划和当地的政策，然后找商圈，接着看看房地产市场近几年的变化情况。他们一旦看中哪个楼盘，就已团体的名义去谈判，杀价，由于资金雄厚，最后一般能以较低的价格成交。由于控制大量房源，所以可以抬高当地购房者的价格预期，做好宣传，坐等房价上涨，从而牟取暴利。
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我们钱包的钱是不是被偷走了（1）
同样的收入在过去几年可能买到一套100平方米的住房，可现在只能买不到30平方米的住房；同样的收入在过去几年可以去考虑买房，可现在只能眼睁睁看着别人买房了。面对房价的不断疯涨，我们大多数工薪阶层都没能力去购置一套住房，住房对我们来说已经是遥不可及的奢侈品了。同样收入的购买力为什么在短短的几年会发生这么大的变化呢？究竟是谁剥夺了我们买房的权利呢？我们现在手中的钱还是几年前相同数目的钱吗？
一、高房价削弱了我们的购买能力从而间接地导致我们钱财的减少 先举个例子：假如本人月收入2000元左右，收入水平在本地算中等。本地房价4000元∕平方米，而且还在上涨。那就是说，按现有工资水平，就算房价不在上涨，购买100平米的房子也要40万。就算分20年还，每年光还本金就要2万元，再加上利息，结果可想而知。除了买房，我还要在衣食行等方面进行消费，若干年后，还要有子女的抚养费用和教育费用，这也是一笔很大的开支。如果现在去买房了，那么我就必须把其它开支降到最低水平，就是使得以后的可支配收入大大减少，我的任务就是还贷，这就是所谓的“房奴”。
为了更好地说明问题，我们给出个指标，就是房价收入比。房价收入比就是居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比，比如房子30万元／套，家庭年收入3万元，其比值10比1；假定收入在5万元，其比值6比1，依此类推。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一，也是考察居民购房能力的一个通行指标。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在—倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3—6倍之间，日本是4比1；美国是3比1。而我国目前全国的房价收入比已超过倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则更高——在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的倍（据中国社会科学院刘建昌研究员测算）。
表1 2001年到2006年我国平均房价收入比
年份每户平均住房面积
平方米∕户住房价格
元∕平方米住房总价
元∕户每户收入
元∕户房价收入比资料来源：根据《中国统计年鉴》数据计算由表1我们可以看出，我国近几年的房价比不仅远远大于发达国家的平均水平，还超出发展中国家水平，处于高位运行，可见，我们国家的居民购房压力是很大的。此外，表格中的房价指标在实际统计中可能存在误差，随着城市范围的扩大，周边郊区住房也加入城市房价的统计体系，导致城市总体房价的下降。如果还按原先的范围进行统计，那么房价涨幅应比公布的数据高出很多，这就意味着实际的房价收入比会大于表中计算的数值。
另外，这里的房价收入比是按照全国平均水平计算的，由于我国居民收入差距很大，用简单的平均数不能真实反映我国居民的购房能力。由于低收入家庭的收入要远远低于全国平均水平，即使他们的户均住房面积要小于全国平均水平，但是，真实的房价收入比要大于表中估算的；而对于高收入家庭来说，尽管住房面积要大于全国平均水平，�
