惊天大逆转的背后-第8章
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时至今日，该项政策的负面作用已经在慢慢显现，但更长时间内的反馈还需要时间来验证。
救市冷思考1：救市说法欠妥当；楼市亦不必救
任何事情，正其名是第一位的，关于深度思考在过去的那一场房地产市场调整中，政府是否应该救市这一问题而言，也是这样，先从名称开始。
2008年，自央行第一次降息，被解读为“救市”先声以来，关于“救市”与“不救市”的争论异常激烈。争论主要从需不需要救市、该不该救市和当时的政策组合是不是救市展开，对“救市”说法的正名和厘清，主要关系的是第三点。
就字面来理解，新华字典对“救”的解释里，基本指救助的意思，“救市”说法的前提是判断当前市场遭遇危机，出了问题，因而需要政府出手救援，其实对市场的看法见仁见智，各有见解本属正常，问题在于，媒体也几乎全面地沿用了这个说法，这就很容易对公众造成一种误解，认为中国房地产市场好像真的出了问题，既然出了问题，本无所谓正反方的“救市”争论里，支持“救市”的人就俨然成为正方，而反对或认为没有必要“救市”的人，倒成了反方。
我曾打比方：一个人绑架你给你戴上手铐，此后又帮你打开并释放你，你能说他是在救你吗？只能说他释放你，让你恢复到原来的状态。如果政策就停留于此，政策主要着眼于鼓励和刺激自住型刚性需求，只是适当放松宏观调控的力度，实属情理之中。
今天看来，中央的系列政策虽然并非直接针对房地产业，但客观上为房地产业注入了强大的流动性，使得房地产企业绷得快要断裂的资金链得到缓解。
“救市”对个体而言，可能只是个话题，而对政府决策层来说，就是个很重要的问题，这涉及经济和民生等多个方面，既要出新政保增长促经济，又要兼顾民意，如何在各个影响因素之间找到平衡，将考验决策层的智慧。
其实，当时的房地产业现状是，各行各业各类资金争先恐后地进入房地产业，根本无暇或干脆就有意不去考虑任何风险，大肆扩张，市场调整原本就是给这些企业上控制风险教育课的最佳时机，可惜，有些地方政府的政策人为地打断了这一切，所以才有了2009年疯狂的一幕，因此，既然当初的市场是正常反应，那么，就既不该救亦不必救。
救市冷思考2：楼市低迷是否要推购房退税和购房入户
同样的政策搁在2000年前，绝不会有今天如此大的反响，我说的是炙手可热的“购房退税”和“购房入户”政策，这两项政策上海都曾推行过，为何那时风平浪静，2008年再次提出却引起波涛汹涌般的反响？
那时上海的房价与2008年相比不可谓不低，上海推出的“购房退税”和“购房入户”政策力度也不可谓不大，为何当时的市场依然波澜不惊，说其处于冰点状态也不为过。
原因可能是多方面的，比如，那时互联网规模和力量没有如今大，因此，即便有不同的意见我们也看不见、听不到；比如，当时处于房改的初期，很多人仍然没有从福利分房的思维和状态中走出来。
但我想更重要的原因可能是，这几年中国的贫富差距进一步加大了。有关资料显示：我国城乡之间的收入差距2005年为32∶1；东中西部的区域收入差距，由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大；从2000年到2004年，4年间行业收入差距扩大了16倍，最高收入与最低收入之间相差5～10倍，收入最高的20％群体的收入是收入最低的20％群体收入的33倍。
取消福利分房十几年的时间，有钱的人更有钱，没钱的人更没钱。有钱的人别说房价涨几倍，即便涨十几倍，该买得起依然买得起，没钱人的情况可能就没有那么乐观了，估计即便按照2000年前后的房价，很多人该买不起可能还是买不起。
这样的情形再加上我们在保障性住房上的缺课，导致住房矛盾日益尖锐，到了非解决不可的地步，中国普通民众对房地产开发商的不满其实还表现为低收入阶层对高收入阶层的不满，长此以往甚至会演变为对立，从而转变为对政府的不满和对立，这是个很严重的问题。
只有认识问题的本质，由此再来分析市场对“购房退税”和“购房入户”政策的反应，就会变得容易理解。
解决的方法就是加大保障房的建设和推出，这个问题政府已经意识到，问题的关键是不应该停留在口头，而是要彻底贯彻落实，保障性住房推向市场，把低收入阶层从市场的“大锅”里分出来，这个群体的住房问题得到保障和解决，那么市场化问题的解决就会容易得多。
民众对“购房退税”和“购房入户”政策的反对焦点在于，担心政策会推高房价和有失公平。如果保障房的建设和推出得到贯彻，那么低收入阶层对房价的上涨就会麻木，保障房的建设资金来自于财政，这里面高收入阶层的税收贡献更大，况且购房会拉动经济也在为宏观经济作贡献，既然各得其所，持反对意见的人想来应该大幅减少。而对于中高收入阶层而言，“购房退税”无疑是重大的惠己政策，哪里有理由反对？当然，这里要强调的是购房退个税并不适用于富豪阶层，对他们而言，退与不退都有大量避税的措施和手段，所以，担心购房退税会引发富豪阶层大肆买房退税从而加大贫富差距是没有必要的。
“购房入户”的问题相对复杂一些，难点也主要停留在一线大城市，虽然把户口和商品房挂钩的确有悖世界发展主流，不过问题是有悖也不是一天半天了，如果能从高端开始，“购房入户”也不失为刺激经济的一种方式，毕竟这也是一种开放，当然，前提是在针对低收入阶层的保障性住房建设得到确实贯彻的基础上才行。
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救市冷思考3：房地产政策不到位，高房价卷土重来是必然
2008年10月前后，中央出台一系列旨在鼓励消费稳定市场信心的房地产新政策，政策一出台即引起高度关注。然而，一项网络调查显示，63％的人认为房价会继续下跌，这几乎和前期呼吁政府出手的大多数“救市”派的观点一致。
“救市”派们认为房地产市场已经充满危机，甚至面临崩盘的危险，如此一来将对宏观经济造成致命的打击，而期待购房的民众则以自己的实际行动观望（据此项调查显示：1/3的人选择继续观望）或被迫观望（据此项调查显示：1/2以上的人认为房价还是太高，买不起）。这样看来，似乎政府不“救市”，房地产市场的确要面临深度调整了。
不过与此同时，还有另外少数一批人仍然在怀疑房价的下降，或者即使承认房价下降但仍对后市充满信心，其中不少人，拿上海2006年短暂的回调，随后便报复性上涨的例子，来佐证自己的观点。
问题是，市场的调整我们已经看到，市场的悲观情绪我们也已感受到，不过，上述少数一批人所认为的市场状况难道真的不存在发生的可能吗？
同样的问题在今天已经不存在疑问，2009年房价不但报复性上涨，甚至创了历史新高。
其中原因之一便是在此番市场调整期间，未能弥补某些政策缺位的状况，房价卷土重来也就随着宏观经济的好转毫无意外地发生了。
问题的焦点在于1998年中国划时代的终结福利分房。在此之前，中国住房的供给主要靠福利分房，以工龄和级别来划分房子供给的大小。众所周知的是，（1998年前）建国近五十年来，中国的人均居住面积只有几平方米，住房条件总体状况非常落后，上海等一线城市更为突出，虽然改革开放后，采取了福利分房和市场供给并行的模式，但由于购买力和市场供给不足等原因，几十年来的住房需求并未得到缓解。
就在这个时候，1998年福利分房制度终结，中国房地产市场一下子从计划经济全面跨越到市场经济，这里就产生两个需求矛盾，一是在终止福利分房制度时就已经存在的住房需求，二是终止福利分房制度之后产生的新增需求。两者中有购买能力的靠市场手段得到满足，没有购买能力的自1998年开始便积压下来，对于第一种情况，这部分人的购房需求显然带有历史遗留的痕迹，应该加以区别对待，但实际情况并不这样，而是搞了一刀切。
不论是第一种情况还是第二种情况，市场化的解决途径就是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足，但实际情况是，这项工作严重滞后，导致市场供给出现结构性的矛盾，所有人都涌到商品房市场，如此庞大的需求，加上后期按揭贷款制度释放出来的购买力，就这样把房价捅上了天。
市场有观点认为，中国人均居住面积已达27平方米，认为中国的住房问题已经基本解决。持这种观点的人，多半是只看理论，而未与现状结合起来调查论证的学院派，一来是中国经济发展的地区差距十分大，二来中国的贫富差距也是明摆着的，有钱的人拥有几套房甚至数十套，没钱的要么买不起，要么当房奴顶着巨大的压力。所以，以这个平均数据来概括解释，既不准确也不专业。在这样的情况下，谈消费扩内需，短时间是难以实现的。
2008年在市场调整最严重的时候，我就曾说，经济不景气之下，即便房价降了，因为中低收入者的购买力也随之下降，他们的住房需求可能依然得不到满足，而如果不解决结构性的供给问题，一旦宏观经济转好，房价可能又会随之高涨，他们还是买不起。
我们来看2008年中央出台的一系列政策，比如“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造”，但每次并未把廉租房政策置于最重要的位置，2009年全国仅完成计划的1/4，不能不使人感到遗憾。
市场调整给管理层解决供给结构性矛盾提供了良好契机，因为投资既可以拉动经济，又可以解决或缓解供给矛盾。错失良机、政策缺位可能导致相当长的时间的代价付出。
救市冷思考4：是否该救市，政府亦曾矛盾重重
2008年，在宏观经济疲软，甚至面临通缩的危险下，为保经济增长，维护市场信心，中央出台一系列房地产新政策。尽管网上调查显示，85％的网友不赞成“救市”，尽管房价回调至2008年底前后，大多数人仍然抱怨房价太高买不起，不过，分析中央出台的政策，就能发现其中的苦心，体会到国家在保增长和兼顾民意之间的平衡和矛盾心态。
比如，针对中央七项政策的网络调查显示，“首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20％”政策获得最高的支持度，紧随其后的是“2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下住房，契税下调到1％”和“住房公积金贷款利率；各档次分别下调027个百分点”，这和中央促进自住消费的政策意图相符。
随后的政策影响调查中，1/3的人选择了继续观望，超过半数的人抱怨依旧买不起，而63％的人则认为房价会继续下跌并期待更多的政策。
从这里我们不难看出，就此项政策而言，在力度上，不但没有达到“救市”派的心理期望，离一般民众的期望也远远不够。这里我们要区分一个事实，即“救市”派期望的政策和民众期望的政策并不是一回事，“救市”派们所希望的不但是降息、降税等有利于促进成交量的消费政策，更是希望出台有利于扭转开发商资金紧张状况的宽松的金融货币政策；而一般的购房民众所希望的政策则集中在如何降低购房成本之上，不但希望降低购房时的税费和利息支出，根本上是希望房价能够继续大幅下降。
从这里我们也可以看出，中央的政策在一开始就必将是个两难的选择，充满矛盾：满足行业和开发商的需求，势必会引起民众的不满，而持续宏观调控或是加大调控力度，在国内宏观经济当时的环境下，显然也是不现实的。
政府出台救市政策会招来民众的诸多不满，而地方政府频频出政策，先于中央放松调控是对中央形成“倒逼”。18城市相继出台政策，地方政府先行，既可以观察市场的反应，也可以给中央的政策有个很好的过渡。
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