惊天大逆转的背后-第6章
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此前多家机构预期，央行将出台降息政策，但央行的动作比市场预期的更快，而且与取消利息税“三箭齐发”，显示了决策层放松货币政策的决心与力度。
因此，可以预见，今后增加财政支出以支持基础设施建设的手法仍将成为政府拉动经济的首选，而增加财政即意味着不可能对减税的幅度有过高的期望。两次降息对恢复市场信心会起到一定的积极作用，对宏观经济的实质性刺激效果则未必立竿见影，不过随着降息力度的增加，政策的累加效应对宏观经济的改善会更为重要。
作为宏观经济支柱产业的房地产业，遭遇的困境是多方面的。除了大面积的资金匮乏之外，更为重要的是消费者预期的转变，随着宏观经济的进一步深入明朗，一向看好中国地产的产业资本也将主动或被动地发生分歧，两次降息对深陷资金困局的房地产商刺激作用十分有限，加之金融资本也忙着退而自救，房地产业的情况在可以预见的时间内，将不会有明显改观。
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激进降息开启楼市起伏的潘多拉魔盒
美国次贷危机引发全球金融海啸，美联储目不暇接频繁降息，到2008年10月的一次降息后基准联邦利率仅为15％，而经合组织（OECD）2007年曾预测的这一数字是475％。
令人尴尬的是，这次史无前例的金融危机的始作俑者，同样来自美国政府此前7年来的低息政策。由于多年的低息环境使得美国的流动性泛滥肆虐，催生了严重的通胀和资产泡沫，美国的房价涨幅奇高，由资产价格猛涨而大幅上升的过度信贷消费，最终为美国经济带来噩梦。
现在多数人认同是低息政策导致了美国经济泡沫，也许美国对加息的反应更为迅速一些，情况就会完全不同。事实上，从2004年开始，美国已经开始连续17次加息，但过度的加息不但捅破泡沫，也引发了金融危机。金融政策的过度与极端，使得美国经济上演了从天堂到地狱的戏剧性一幕。
而在我国，随着2008年10月央行的第二次双率齐降，正式宣告中国进入降息周期。摩根士丹利更是预计中国2009年年底前将减息5次，问题是，中国和美国一样，低息的环境已经持续了多年，因此引发的流动性过剩和通货膨胀要靠加息来抑制。当时中国经济受外围影响，增速回落，政府减息以刺激流动性不难理解，但是对于中国并不算高的利率水平，过度的降息是否会最终导致通货膨胀，价格上升而利润下降，资产价格恶化，出现像美国经济一样又再次被迫刺穿的恶性循环？
之前数年间中国的房地产价格的涨幅同样惊人，中国经济和外国经济的显著不同之处在于，房地产的火爆吸引了几乎所有行业的资金都冲到房地产业。要说中国房地产同样存在严重的泡沫，可能会引来很多人的口诛笔伐，但大量的购房者怨声载道，舆论多有所指总是不争的事实。
随着宏观调控时间效应的显现以及外围经济的低迷，中国的房地产市场进入调整期，这既是市场和经济规律使然，又是行业整合的大势所在，在房地产的调整中淘汰那些没有竞争力或是原本就是抱着冲到房地产市场谋求暴利捞一把心态的房地产企业，对整个行业的发展有百利而无一害。王石就曾经说过，房地产行业有很多外来户，但万科从不把这些企业当作竞争对手，优胜劣汰，适者生存，这原本就是市场经济的精髓所在，一个行业不经历磨砺是不可能成长壮大的。
中国经济和美国经济不同，美国降息以期刺激流动性，中国经济的流动性并不缺乏，大多数房地产企业的资金匮乏不过是因为形势好的时候过度扩张而造成的。再者，即便中国经济增速回落，作为世界上屈指可数的高增长经济体之一，全球的产业资本和金融资本对中国资产依然虎视眈眈。倘若无度地降息，使得并不算低的通货膨胀率恢复上扬并再次推高资产价格，也许那时，中国将不但面临全球资金撤离带来的风险，也可能面临被迫再次加息而刺破经济泡沫的风险，到那时，中国房地产的调整将会更为痛苦。
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地方政府亦步亦趋救市新政频出
时间进入2008年的9月，进一步的中央宏观调控政策仍毫无出台迹象，倒是地方政府频频爆出各类“救市政策”，从江苏、福建、河南、安徽到陕西，从“延长土地出让金缴纳期限”、“提高住房公积金”到市民购买商品住房可享受补贴。
西安市出台的救市政策曾一度引起热议，批评质疑者有之，欢欣鼓舞者有之，地方政府频频救市意在何方呢？“项庄舞剑，意在沛公”，西安及各地政府救市的醉翁之意，并非停留在楼市本身。
地方政府并不缺少对经济大势的判断水平，越来越多的迹象表明，2009年中国宏观经济的减速已成定局，地方政府正在承受空前的压力和挑战，多年来以GDP增长为纲的地方政府政绩考核惯性，使得地方政府在对待经济减速的问题上有着更为敏感和复杂的情绪，之所以会冒中央宏观调控政策之大不韪，频频出台针对房地产市场的救市政策，其真实意图不过是“自救”罢了。
地方政府针对房地产实施“自救”理由十分简单，我们知道，拉动经济增长的“三驾马车”——出口、投资和消费，其中，出口所面临的问题和困境非一朝一夕或地方政府一己之力可为，在此无需赘述；而消费，地方政府更是有心无力，首先是通胀的预期减少了享受性的消费，其次是持续低迷的股市让股民的钱包变得更瘪，在2009年因为财产性收入而蓬勃的消费热情，可能会随着股市的变熊而偃旗息鼓，这些都不是地方政府可以扭转刺激得起来的。
那么，剩下的就只有投资一个途径了。但这需要大量的资金，财力雄厚的地区已经先行一步。比如最先受到国际宏观经济和国内宏观调控影响的广东省，在2009年10月，高调启动总投资额高达23万亿的“广东新十大工程”。相同的时间内，山东、河北也均有大手笔的投资规划上马。
地方政府财政收入主要靠土地出让金和行业税收，但因2008年房地产市场低迷，已经让地方政府的收入大为减少，某些地方政府自身财政预算便已捉襟见肘无暇自顾，更别说划拨大量资金用于投资建设了。一些地方政府针对房地产市场的“救市”举措正是在这样的大背景下烘焙出炉的。而这只不过是个开始，“救市”之余，大刀阔斧地搞投资、上项目即将粉墨登场。
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地方政府“救市”动作能走多远、走多久
早在中央新政出台之前，18城市相继出台政策，而且一个比一个条款多，一个比一个走得远。各地方政府是否再次越位，出台更为宽松的刺激楼市政策，答案已经显而易见。也许真正的问题应该是，地方政府的“救市”动作能走多远、走多久？
2008年10月，继中国人民银行在全国50个大中小城市进行的城镇储户问卷调查表明全国居民对后市悲观没信心、购房意愿创十年新低以来，一家地产研究机构对37个城市400余家房地产企业展开四季度市场预测的调研结果显示，有514％的受访企业认为房价将继续下调，这一比例较此前的调研结果大幅上升，而大多数的开发商则无任何拿地意向。
一头是供给，一头是需求，两者的悲观情绪反映出，供需双方对经济形势和企业经营状况的信心已经非常低。而正是楼市调整和越来越严峻的发展形势，把地方政府的财政生态推向崩溃的边缘。
2007年前，中央及全国的财政收入增速都在30％以上，但2008年却下滑至个位数。在财政收入的构成中，房地产的贡献比例超过1/3。2008年以来，这一数字大幅下降，有的城市，比如上海，土地出让金的收入甚至连2007年同期的1/10都不到，情况的严峻程度和对地方财政的影响可见一斑。
在这样的情形之下，地方政府干预楼市的动力和原因便十分充足，而同样的问题，中央也在面对，不过，拥有愿望和能否实现从来就是两回事，出台政策刺激市场当然是希望市场转暖。2008年10月，中央新政出台后，网络调查结果显示，63％的人认为房价会继续下跌并期待更多的政策。而上海紧随中央之后出台的14条政策，不但没有刺激楼市，楼市的成交量反而更加萎缩，便能够说明“救市”政策适得其反。
如果从“救市”政策适得其反的现状反观各地政府的“救市”举措和意图，就更能发现问题，此前一些城市出台政策运用财政资金直接入市购买空置住宅，比如重庆市拨30亿元购买商品房作为拆迁安置房，面积在100万平方米左右。问题是，政府的举措并未扭转市场颓势，并未增加地方财政收入，反而使得急剧下降的财政状况更加雪上加霜，因而是不可持续的举措，否则只会使状况陷入恶性循环。
如果地方政府的财政资金“救市”不可持续，注定走不了多远，那么尝试突破中央的宏观调控底线也许就是唯一的选择。不过，问题也同样显而易见，这首先要看中央的态度，还要看政策的有效性，当时房地产市场的关键在于改变民众对宏观经济的信心和对房地产走势的预期，而短期内出台新政策引起关注的递减效应只会加重民众的悲观预期，若干政策的累加效应引起的积极刺激也要持续相当长的时间才能显现，因此，把“救市”寄托于政策也终将事倍功半。
一般来说，在经济下滑的时候，不应该再增加对房地产的投资，而应将投资重点放在增加社会福利的公共产品和有利环保的基础设施上。为中国经济的长远健康发展做些实事，也许才应该是各地政府真正应该重点做的。
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暧昧不清的二套房贷政策
2008年11月4日，交通银行公布房贷新政实施细则：借款人首次利用贷款购买普通自住房，贷款利率最低为同期限档次基准利率的07倍，首付比例最低为20％。
对于首套自住房以外的贷款，仍会按照中国人民银行和银监会此前的文件执行。已经利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的11倍，首付比例不得低于40％。
交通银行房贷新政实施细则的出台，为争论和观望中的二套房贷是否松绑问题画上句号。此后，解读为利空的A股的一线地产股价加快下跌速度，多只地产股加入破净行列。
市场的反应显然是因为对二套房贷寄予了厚望。不过，只要稍作分析，我们就不难发现，银监会不放松二套房贷，原本就在情理之中。
首先，即使放开二套房贷，也不可能刺激楼市短期回暖，楼市当时的根本问题是，房价回归并未达到市场所接受的幅度，再加上对后续经济发展的悲观预期，想靠新政给予百分之几的优惠，就促使购房者入市消费，并不现实；其次，市场的走弱，也让银行警觉。2007年有句描述浙江热钱的话：“我们早已不炒股炒房了，现在我们专门借钱给开发商。”时隔一年，就算开发商提供抵押物，年息20％以下也很难借到钱，一向活跃的民间资本也捂紧自己的钱袋，银行当然会更加谨慎。在这种“熊市”气息笼罩的情况下，出于对银行安全第一的考虑，让银监会作出放松二套房贷的决定显然十分困难。
另一方面，对政府而言，二套房贷不松绑所带来的积极影响显而易见。
首先，中央当时并未完全解除对房地产的宏观调控，而是否放松二套房贷是标志之一。放松二套房贷针对的主要是二次置业者，在首次置业者的住房矛盾仍未缓解之前，此时放松，会引起民意反弹，这在前期中央出台七项措施后，民众的不满中已有所反映。
其次，不放松二套房贷并不会抑制房产消费，反而在一定程度上有利于扩大内需。既然是二次置业，一般情况下就代表具备相应的消费能力，把房产作为投资品的购房者，除了计算购买成本外，更重要的是关心收益，所以，他们对一定幅度的利率提升相对麻木。即便因为银行利率问题而延迟买房，一部分资金也会进入其他投资或消费领域，不会产生大的负面影响。
最后，不放松二套房贷，对不理性的房产消费还有一定的抑制作用。在房价回调到一定阶段之后，市场上开始有抄底的声音，回想房地产市场火爆的时候，一些短线炒家利用银行资金的杠杆大肆炒作，推高房价制造泡沫。虽然不必过于担心这些，但如果能在一定程度上抑制抄底者的冲动，以免因市场变化增加银行的风险，也不失为一件好事。
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新十条，中央维稳经济决心巨大
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