惊天大逆转的背后-第4章
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购的部分）702亿元2006年4～5月整体现金收购4幢新盘华山夏都服务式公寓长宁区幸福路211号上海业丰置业有限公司摩根士丹利29万758亿元2006年6月现金收购新盘锦麟天地酒店式公寓、住宅、商业兴业路168弄上海华丽房地产发展有限公司摩根士丹利上海永业集团18538（酒店式公寓）、1300（俱乐部）、50个停车位900万美元2003年7月，以参股10％开发酒店式服务公寓
B失业和减薪大量出现影响购房
宏观经济受世界金融危机影响出现了减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。
图110是社会需求指数与社会收入指数的变化情况。
图110社会需求指数与社会收入指数的变化
C金融紧缩压制房地产企业融资。 最好的txt下载网
从冰点到沸点（2）
金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。
上海作为中国最重要的经济中心之一，房地产市场的走势具有较强的代表性。上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，如表12所示。表12上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况
（2008年1～12月）（单位：亿元）
贷款类别报告期余额比同期增减比年初房地产贷款55043672839106个人购房贷款3144691785505住房贷款2915481945556房地产开发贷款200166…01614房地产开发贷款148929…2591531地产开发贷款51237765…131政府土地储备机构贷款458811741051
实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。
D市场状况急剧变化
2009年3月，中国楼市迎来了一个量价齐涨的“小阳春”，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是开始上涨。原本传统的淡季变成了地产黄金时节。随着一线城市成交量、成交价的不断走高，二三线城市也迎来了一轮上涨高峰。
成交量在危机中急剧下行然后全面上扬
国家统计局公布数据显示，2008年1～12月，全国商品房销售面积为62亿平方米，同比下降197％。其中，商品住宅销售面积下降203％；商品房销售额24 071亿元，同比下降195％；商品住宅销售额下降201％。而后是2009年整年的市场喷发。
图111是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的情况。
图112是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的增长率情况。
图1111999～2009年全国住宅销售面积和销售额图1121999～2009年全国住宅销售面积和销售额增长率 十二个重点城市住宅价格指数在危机中短暂下行然后全面上扬
图113显示的是十二个重点城市住宅指数的走势。
图113十二个重点城市住宅指数的走势
二手房价格指数回升更加显著
二手房价格指数回升，北京、深圳、广州等多个城市超过20％。
图114是主要城市二手房价格指数的走势。
图114主要城市二手房价格指数走势
数据来源：中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统。
国房景气指数的过山车行情
2008年12月份的景气指数数据为9646，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足，如图115所示。
图115全国房地产开发景气指数趋势图
房地产投资的悬崖和爬坡行情
1999～2009年全国房地产和住宅开发投资及增长率如图116所示。
图1161999～2009年房地产和住宅开发投资及其增长率
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谷底：各大城市表情
北京
2008年5月后，北京八成楼盘价格开始直线下降，促销方式也花样繁多；数十楼盘中秋促销六折销售为史上最低。
世茂奥临：楼盘除送车库，以老客户身份买房，还可以享受6万~40万的优惠，倘若真心想买房，即使不是老客户，也可以变通，这也就意味着总房价最高降幅可达40万元。
奥古斯塔城邦：“买一送一”，购买联排别墅可获价值63万元公寓一套，如果不要赠送的公寓，可以直接从房款里扣除63万元，相当于联排别墅每平方米下降5000元。
月亮河城堡：购房除打97折外，还有“交3万元现金，返还30万大礼包”的优惠。
排号优惠，朝阳区三元西桥中国国际展览中心附近一楼盘，均价26700元/平方米，现房入住。排上号的可以用24000～25000元/平方米的价格购买。
蝶翠华庭：“春季有奖特卖活动”，订房客户均有机会获意外大奖——澳洲风情游，另有多款家用电器可供抽取。
另外，部分旧楼盘改名成“新盘”，“新瓶装旧酒”，提价之后加大折扣力度来进行促销。
楼盘举办商场巡展促销活动也是近期京城楼盘促销的一种，活动包括歌舞、时装、脱口秀表演及有奖竞猜、现场沙盘展示讲解、派发楼书、填写回访表、社区学校招生活动等项目。
上海
50万元买房再送车，楼盘降价一个“狠”字当道
正大家园内部员工价：为回避前期高价购房业主来闹事，只有内部员工才能享受均价五折——目前上海楼市最大的折扣。至于内部员工是自住、炒房，开发商就管不着了。
新湖明珠城无理由退房：“两年内包退”，不过结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。
欧风丽景减首付：推出首付10％，余下二成首付款可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，还款期限为交房时。
团购：有些团购有近百家开发商参与，一部分楼盘团购取得一定成效。
上海其他楼盘促销方式：
万科——8个楼盘齐促销，8～95折。
大华蓝郡——降低4000元/平方米清盘。
大华阳城贵都——降低2000元/平方米。
上海康城——部分房源7～8折。
奥林匹克花园——购房意向金每份5万元，购房翻倍抵扣房款，2008年8月10日前交再送2平方米，最高优惠达20万元。
广州
买房加一元送车位
“均价1万元，买房加一元可送车位。”广州大道北天平架的一楼盘推出这样的促销新招。不仅每平方米降了3000元，还可以送车位。
万科位于广州老城区一新项目以13000元/平方米开盘，由于其最终定价低于早前的市场预期，万科此举再次背负上“领跌”广州楼市的嫌疑。
中海金沙湾早在2月底，就推出新一期产品，最低6500元/平方米，几乎与限价房相当。
在珠江新城，某楼盘此次新推近200套住宅，均价为18万元/平方米，比此前一期每平方米降了两三千元，“五一”期间购买还可以享受95折优惠，并赠送35万~108万元的礼包。
时代糖果四房单位价格仅从46万元起，并附送价值1500元/平方米的精装修。同时，开发商还将继续实行“首付仅需2万元即可做主人”的“轻松置业计划”。
桥福园送1000元/平方米装修。
深圳
借奥运“东风”烧市场“大火”（金羊网）。奥运是深圳不少开发商不得不把握的营销节点，多个楼盘借“奥运”进行促销。
泰华阳光海“奥运主题月”对购房者给出多重优惠，一是推出几十套7700元／平方米起的“一口价”单位；二是老业主带新业主买房可获赠3000元购物卡，而新业主可获得额外一个点折扣优惠；三是奥运期间成交的客户都可获赠体育用品大礼包。
深业新岸线开展奥运大抽奖；购房者都可以获得价值1000~50000元不等的抽奖奖品，包括5年物业管理费赠送、万元加油卡、名牌家电等；“3个月试购，无条件退订”，交5万元订金即可参加“试购房”。3个月内，购房者可以因任何原因要求退还订金，放弃购买“试购”的房产。
位于宝安中心城的某楼盘年初的价格是15万元/平方米，后跌破了10000元/平方米均价“大关”。
另外值得重点关注的是，在售楼盘桑泰丹华府三期推出特惠单位，此前已经购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。桑泰地产成为深圳首个全额补偿前业主差额的开发商，但目前已被叫停。
武汉
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楼盘促销开打“明星战”
明星促销：湖南卫视主持人汪涵出现在武汉，不是主持娱乐节目，而是主持首届万科社区运动会。“明星＋楼盘”的促销风潮由沿海吹到武汉，成为楼盘在楼市不旺时吸引人气的法宝之一。
在黄金周期间，恒大金碧天下的开盘仪式请来赵薇、黄晓明，融科天城请来陈鲁豫，金都汉宫请来曾子墨等凤凰卫视的“当家花旦”，吸引了众多“粉丝”，为各自楼盘赚足了人气。
请明星出场费用动辄在十万元以上，但效果也是显著的，如2008年4月份森林公园的恒大华府开盘时，请来了谢霆锋、范冰冰、容祖儿等明星，当日28亿元的销售额创下了武汉楼市的单日纪录。
大幅降价：十一期间，各楼盘都拿出当年的最大优惠促销幅度，特别是武昌光谷片区，最大优惠达到了1万元抵18万元。
世界城加州阳光针对教师推出了送1平方米购房款、享受“首年零月供”等近4万元的优惠。
中南民大旁的紫菘枫林上城1万元抵7万~9万元后全场92折，另特别优惠1万~2万元；卓刀泉附近一楼盘推出1万元抵18万元等。
广告语为“烘干价格水分，将折扣进行到底”的一家楼盘推出“加1元送商铺”活动，活动内容包括“9折起＋3万首付＋送铺位10年使用权”，对1号楼小高层电梯房，9折还只是“起步价”，其折扣最低可达86折，均价2999元/平方米。
南京
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买房送奶牛
“买一套房子送一头奶牛”：不要奶牛房价可再便宜50元/平方米。
“买两房送雅绅特汽车；三房送名爵汽车”：如果不选择汽车，一套房分别可以便宜5万元或6万元房款。
东渡国际青年城在优惠560元/平方米的基础上，参加团购再享受100元/平方米优惠。
荣盛水景城所有房源的价格都在3188元/平方米。按照此前3800元/平方米的均价计算，3188元的特价足足下降了近20％。
恒大·金碧天下2008年9月29日开盘，成本价发售仅限一天，联排别墅起价3710元/平方米，双拼别墅起价4675元/平方米，均送私家花园和景观露台，小高层起价3625元/平方米还带1100元/平方米豪装，当周认筹额外特别85折。别墅VIP客户缴纳5000元意向金直接冲抵20000元购房款，小高层VIP客户缴纳3000元意向金直接冲抵10000元购房款。
金泉·泰来苑无底价拍卖：泰来苑10月展会拿出一套18228平方米的跃层进行拍卖，什么样的价格将由购房者自己做主。该户型原价为4088元/平方米。同时在展会期间，泰来苑还将推出两套3600元/平方米的多层特价房，先到先得。
中山新城市·虹桥中心“保底120％回购”，推出新楼层房源52套。开发商承诺：业主5年之后若有意愿出售房屋产权，开发商将以房屋总价款的120％予以回购。
杭州
2008年9月初万科在杭州正式宣布销售打折，引发了当地多家开发商高调跟风，并且折扣一个比一个大，最高竟然达到7折。这在十多年杭州楼市中从未有过。
现代景苑折扣幅度为78折，折后均价14900元/平方米，起价11900元/平方米。
西溪里“积分换平方”，凡意向客户均有机会获取积分卡。积分卡含初始分值和活动积分两部分，初始分值为10000分，活动积分为1000～3000分/次，多参加由西溪里组织的大型客户活动，就可以累加活动积分。凭卡内相应积分，可享受购买西溪里住宅或商铺面积的相应抵扣。
九月庭院“日赠千金”，从2008年8月2日开始到8月8日截止。缴纳1000元诚意金后签订“九月庭院诚意认�
