惊天大逆转的背后-第33章
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李骁：当然是真热销。为什么是这样呢？简单来讲有三个方面：第一，是根据国家统计局的数据和上海销售楼房的统计数据；第二，很多房地产公司尤其是一线比较大规模的开发公司，他们在一季度或者5月份、6月份，已经完成了2008年全年的销量；第三，从我们一线营销的楼盘现场来看，都是一些真实的热销情况。
主持人：李总，您是否也认为通货膨胀已经来临了？或者您预测它什么时候会到？
李骁：我不这么看，我认为现在没有通货膨胀，或者说通货膨胀可能是非常局部的。我个人认为是通货紧缩情况下通货膨胀的预期演绎的一个行情。因为我们一直在讲任何市场都是供求关系起作用，目前市场热销，起决定性作用的还是供求关系，是由供需决定的。但是对于通货膨胀的预期，只是对需求产生的一个刺激因素。
主持人：您其实并不太认同通货膨胀真正来临？
李骁：现在产能过剩的情况是非常严重的，实体经济面临着通货紧缩的危险。而现在我们所说的通货膨胀，是指美元贬值，国际大宗商品价格上扬，实施宽松的货币政策，有大量的货币投放，基于这几点，公众对未来有强烈的通胀预期。但至于通货膨胀是不是到来，其实是另外一回事。虽然我本人也是认为会到来，但实体经济依然情况比较严峻。
主持人：您预测它什么时候会到来？
李骁：假设会有通货膨胀的情况发生的话，当然我说的是全面的通货膨胀，我本人认为今年年内应该是不会看到通货膨胀情况发生的，我想至少也是明年的事情了。具体什么时候发生，很难说，还要看以后具体情况的演变。
主持人：要看整个房地产市场未来的走势？
李骁：对。
主持人：目前楼市的需求包括刚性自住的需求，还包括投资需求，投资需求里也有一种是因为对通货膨胀的担忧而产生的需求。您认为这两种需求在目前市场上大致是什么样的情况？上海那边投资型需求跟自住型需求这两种在市场上大致是什么样的？
李骁：我们每月每季度在跟踪做一些基础的研究，根据研究，我们认为：目前为止，今年以来的需求应该是以自住为主。但是从5月份开始，早的话应该是4月底，投资需求开始浮出水面，而且投资需求再细分就是小型投资客、中型投资客，中型投资客客户的单个数量比较少，但他们是主要力量。这是因为，可能刚性需求是散户，投资需求可能有大户的特征。目前主要是中型投资客在市场上进行决策购买。
通胀预期下的楼市走向（2）
通胀对投资性客户的影响比较大一些。因为自住是刚性的，可能对通货膨胀的顾虑只会加速他作出购买决策，不会延缓太多。但是对于这些投资客来讲，一旦他们有了通货膨胀的预期，他们会快速出手。
主持人：其实通货膨胀通常都是意味着大家要买房子，买一些实物、房产去保值。您认为短期内房价会上涨吗？您是不是认同通货膨胀的预期会加剧市场的回暖热销？
李骁：价格上扬已经是一个客观的事实，价格已经涨了。无论是我们对微观的研究，还是国家宏观的数据，都证实了这一点。
第二，在价格上涨的这么一个过程中，投资者当然是一个重要的推手。买涨不买跌，这是基本的消费心理，而且也符合经济学的规律，量起来价不动是不可能的，量一起来价必然上扬，这些都说明价已经涨了。在涨价的过程中，资金是很重要的推手。市场的买卖是市场预期在起作用，有预期，并且认为价格会上扬，刺激人们更快决策，促使了上半年的急速成交。我们监控的一个三线城市，一个房交会的成交额超过了2008年整年的成交量，上海有好多次单日的成交额创了过去几年来的新高，当然长远来讲这不是非常好的事情，因为对以后的需求是一个透支，但至少在这个阶段说明了它的表现很好。所以，通货膨胀预期是一个很重要的推手。
主持人：热销的楼市、房价上涨会持续下去吗？
李骁：这是我个人的一个判断，也是我们在经济规律上的一个基本判断，这样的量我本人认为应该是很难持续的，尤其是从全国范围来讲，除了一些个别的城市，比如，个人认为上海这样的城市可能它的持续时间或者说它的量是一个稳定的量，但是持续地放量、持续地创新高是不可能的，也是违反经济规律的。
主持人：您觉得房地产行业的这种投资是不是会加速泡沫的重生？最近经常提到房地产有泡沫重现。通常认为购买资产是抵御通货膨胀的一个最佳的方式，很多网友关心现阶段是否到了买房的最佳时机？您是怎么认为的？
李骁：我是这么认为的，我们讲泡沫，如果给我们的消费者提一个建议，肯定离不开对宏观市场的看法。
我们的房价为什么上涨？根本的原因是供需关系。但供需关系当中有一个非常重要的原因就是它结构性的供给矛盾，有钱、没钱的人同在一个市场里，大家都在一个锅里抢饭吃。如果分开两口锅，现在国家出台一个措施，开发保障性住房和经济性住房，发展另外一个锅，让纯粹市场化的人到市场化的锅里吃饭。如果我们的市场以后能够纠正到这样一个轨道上来，我想买房投资应该是有钱人做的事情。对于资金并不是很宽裕的人来讲，买房不见得是最佳的投资选择。所以我个人建议密切关注国家的保障性住房、经济适用房经济政策的走向。如果我们自始至终在坚持这个政策，未来的五年，也许需要时间再长一点，市场会发生一些改变，房价会变得比较平稳。如果我们不能够改变这样的现状，房价与人们的收入严重脱钩，如果有这么强大的需求，我们没有选择，我认为这不是泡沫。离开中国国情的才是泡沫，如果在中国的国情内部来讲，这起码不是典型的泡沫。我建议大家还是要关注国家的一些宏观政策来作出对购房的判断。 。 想看书来
通胀预期下的楼市走向（3）
主持人：还是要看自己的情况？
李骁：对。
主持人：李总，除了房子之外，您还会选择什么投资来抵御通货膨胀，是不是会选择黄金、股票之类的？
李骁：刚才我说的是公开观点，所以比较慎重。如果让我本人来选择，我首选还是投资房产。为什么？第一，国家可能实施保障性住房，即便决心很大、力度很大，但是它要在市场上发挥作用，应该讲也是需要非常长时间的。第二，投资房产，我本人会选择中国的一线城市来投资，一线城市供求状况在可以预见的未来很难改变，因为中国城市发展非常不均衡，我本人认为一线大城市的房价会有波动，但长线来看一定会保持一个相对的坚挺状态。所以，房产还是一个比较好的选择。第三，首选房产，当然，遵循价值投资的人也可以选择股票，因为做短线肯定不是一个很好的选择。如果我本人选择，会以这样的顺序来选择。
主持人：说到投资房地产，有人就问了，现阶段应该买什么类型的房子，抵御通货膨胀的能力比较强，比如普通住宅、高档住宅、别墅之类的，您觉得该投资什么类型的房子？
李骁：这个话题很大，就这个话题可以做一个专题讨论。并且要具体到品质和地段的取舍，不能硬把它割裂开。但是如果非要在这两者当中做一个选择，当然还是首选地段。
主持人：关于高档住宅与普通住宅，比如说现在网友有钱，他是买两套普通的民宅好还是买一套比较高档的住宅好呢？
李骁：我只能讲一些简单的原则。跟做股票是一样的，对于有能力去挖掘潜力股的人，实际上无所谓高档和低档，因为关键是看某个城市，像上海之前规划了几个城市副中心，比如世纪公园板块，当初房价4000元/平方米，现在超过3万元，平均涨幅比市中心高很多。这就需要更专业，要看你有没有发觉潜力板块的能力。如果没有这样的能力，我们就更适合比较安稳地做价值投资。在这样的情况下，还是首选高档的楼盘，因为高档楼盘在以往的市场当中，包括我国的台湾、香港市场中已经表明了它可能是助涨助跌的一个品种。跌的时候可能先跌，但涨的时候一定会先涨起来。但是长期来看，保值功能和增值功能，高档的房子肯定比普通的房子好。这是有原因的，因为高档住房和豪宅的客户层对价格的敏感度是相对低的，可能价格上扬对他们来讲，甚至是满足了他们某一部分的消费心理，所以，还是首选高档豪宅好一些。不过第一选择我认为是商铺。
主持人：商铺要优于住宅？
李骁：那当然，前提是你有消费能力。商铺也有价格高和价格低的，你可以买一些小的商铺，但前提是要买独立的和市口好的，它的回报率会远远高于其他的品种。
主持人：最后请做一个后市的判断，在通货膨胀预期下的中国房地产行业以后的走势到底会怎么样呢？
李骁：2008年10月份，上海组织了好多次论坛，我每次都被拎出来当出头鸟来预测房价。当时我反复多次谈到2009年房地产形势应该在下半年会转暖，但是没想到情况大大出乎我们的预料，年初就有很好的行情。但是判断的前提和依据是什么？那是我始终坚持的。虽然房地产是宏观经济非常重要的组成部分，但是我们判断的前提是宏观经济在未来几年滑坡不会非常严重，这种情况下决定价格走势的仍然非常重要的是供需的关系，推波助澜的是通胀预期，有这么强大的需求再加上消费者对房价未来上涨和通货膨胀的预期，至少一线城市房价短期内，我可以几乎肯定地说，在未来的一段时间还是比较看好的。
上海各大商圈再次升级原因何在（1）
从2008年8月开始，南京西路和淮海路商圈率先进行新一轮的升级；不久，静安和豫园商圈也紧随其后，加入了升级的行业列；紧接着，商圈升级风逐渐蔓延，四川北路也加入到了升级换代的大潮中。
这一轮的商圈升级热是因为其自身发展规律还是为了应对金融危机？它对消费者购买信心的打击会带来什么样的影响？各大商圈升级的着眼点是什么？商圈升级是否能够达到其预期的效果？
上海从2008年下半年开始新一轮大范围的商圈升级，其背后的原因是什么？
我觉得商圈的调整和宏观经济是没有什么太大关联的，主要原因还是商业自身的规律，我归纳了两个方面的原因：一个是站在上海城市的角度来讲，上海城市地位的提高，例如消费者层次、消费结构和市场细分进一步的细化和深入，在这种情况下，商圈也好、商家也好，必须要适应消费形式的变化而调整自己的结构。
比如我们讲上海以外的市场，外地人到上海来消费，一些外地客户到上海买一些奢侈品，有些人在上海买不到就要到国外去。但是现在青浦引进奥特莱斯之后很多外地人到上海来买，不用到国外去了。如果上海能够调整商业结构，调整商圈产品的结构，那么可以吸引大量的外地客人到上海等一线城市来买奢侈品，不用到国外去，国外毕竟不如上海方便，还有购物成本问题。
我认为，商圈的发展和写字楼发展的规律有相似的地方。写字楼有一个泛CBD的发展趋势，原来的核心CBD之所以兴起的原因在于，规模效应、效率提升等因素，但随着城市的发展，原来核心CBD的优势正在消失，比如交通拥堵、光污染、成本大幅上扬等，这时候CBD外围的泛CBD的兴起就弥补了上述的缺陷而受到追捧。比如我们近期操作的大华集团的一个写字楼项目——华宜大厦，就是这样的例子，宜山路中山西路是上海市级的交通枢纽，虽然不是处在徐家汇核心的商圈，但有更好的交通、更大的发展前景、更低的商务成本等优势；所以被众多客户所认同。
我们曾有一个印度客户，原来在徐家汇办公，年纳税金额五百多万，徐汇商委想尽办法要把他留住，但是留不住，他对那里的租金受不了了，就搬到闸北区了，闸北租金除去政府补贴后只有两块钱，而且这个楼的硬件非常好。
写字楼的这个情况用在商业上是同一个道理，比如说五角场，城市副中心的崛起、区域性商业中心的兴起取代了原来核心商圈的一些功能。住在虹口区的人，买商品要跑到南京路、淮海路去买。这就逼着那些原来老的商圈必须要升级，然后由此来提高自己的竞争力。有几个地方的商业升级无一例外地都拔高了自己的定位层次，实际上印证了这个观点。现在有外环，还有外郊环，所以我说，随着城市架构
