惊天大逆转的背后-第28章
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迪拜塔落成，楼市危机是否已过
世界第一高楼迪拜塔的建成吸引了全世界的目光，然而世界级的摩天大楼总与世界级的经济危机相伴，台北101、吉隆坡双子座、上海环球金融中心、金茂大厦，但愿这一次与摩天大楼相伴的经济危机就是眼下即将远去的金融危机，而不会爆发新的更大级别的危机。
引发迪拜危机的原因：企业过度扩张引发危机
迪拜经济体规模远远没有它的知名度这么大。迪拜石油产量仅占阿联酋全国石油总产量的15％，远低于阿布扎比，但与其他酋长国相比，迪拜对石油的依赖程度较轻。但迪拜石油储存已近枯竭，为了摆脱经济对资源的依赖，迪拜大力发展新兴产业，希望借旅游业来打造全球的奢侈品汇聚地。
迪拜债务危机和过度依赖房地产业的经济模式相关，但并非起决定性作用，迪拜世界虽然是政府主导企业，但其本质是企业行为，深层次原因是因企业过度扩张，负担过多债务，超出可控范围，从而导致经济危机。我们不妨设想，如果该企业过去几年在风险控制上有所收敛和节制的话，就不会出现今天的问题。最后，需要强调的是，引发这次危机的导火索是延期还债，仅是延期，不代表还不起、还不了。
迪拜事件不会引发第二次世界金融危机
事实上，过去几年欧美一些大的投资银行、基金都把迪拜当成获取暴利的地方。他们把钱投到迪拜，希望收获暴利。现在债权出现了问题，肯定会对这些机构产生影响，据资料显示涉及到70多家。
影响肯定有，会不会引发第二波金融危机呢？我个人认为不会。迪拜这场危机之所以会意义重大，主要是因为这是自20世纪90年代建立全球信用档案以来，全球第一起主权债务危机。而且全球经济正处于复苏过程中，很多国家正在考虑是否要收回经济刺激政策的关键时候。这场危机让全世界看到其实经济还很脆弱，如果这个时候有连锁反应的话，大家会很担心，但不会变成第二次金融危机。
迪拜危机对中国房地产和中国经济仅起警示作用
迪拜事件，对中国仅仅只是警示作用，关联度不大。关键点在于，两者的经济规模完全不是一个级别。迪拜目前处于打造自身经济发展目标过程当中，吸引全球资金来建设，奢侈、旅游胜地、休闲、度假天堂，目前在建设过程当中。现在，迪拜这个品牌已经有了相当的含金量，有了相当的价值，如果没有国际金融危机的爆发，城市建设或者各种规划中的建设已经完成大部分，可能已经进入收获期，那会怎样？要比现在好得多。
为什么说应该引发我们思考呢？有两点：一是迪拜在国家改造和城市建设中，大量地通过城市建设、扩张信誉、大量举债、大规模扩张，希望用最短的时间来达到经济目标，在这一点上和中国有相似之处，这必然导致房价急速上升，大量资金涌进来，大规模建设搞起来，会滋生泡沫。
但从更深层次上分析，中国房地产问题又恰恰不是一个行业的问题。房地产行业内有热钱、国内实行宽松的货币政策是推升房价的原因，但是不是把这两点消灭了，房价就能下来呢？恰恰未必，因为它还和宏观经济、经济结构、社会体制、政治体制等方方面面纠缠在一起。
在2008年到2009年这轮大逆转之前，我对房地产比较乐观，但随着市场出人预料地逆转我开始担忧，促使我思考，从这个角度看，迪拜事件对于中国房地产业至少有警示作用。
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后悔权，又一起雷人的“砖家”秀
买房后悔权在市场引起轩然大波，引发广泛关注背后的原因，在我看来，一来这是15年来的“消费者权益保护法”首次大修，在国内许多领域买卖双方地位依然不平等的今天，大家关心情有可原，二来充分说明房子仍然是牵动大众敏感神经的商品之一。
不过，大伙儿关心是一回事，买房后悔权是否对市场、对消费者真正有益却是另外一回事。相信消协副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海如此建议的出发点是想更多地保护购房者权益，这当然是他的职责所在，问题是，这么做未必真的能够达到保护购房者权益，可能充其量是又一起雷人的“砖家”秀。
买卖双方约定后悔权，甚至政府或消协主导制定后悔权，在某些领域改变“买者自负”的状况，既必要又有很多国外经验可循，比如，网上购物甚至包括衣服鞋帽类商品，购买后发觉不合适，在不损坏包装和商品的前提下，向卖家退货，实际上现在已经是一种比较普遍的商业行为，修改“消费者权益保护法”使之合情合理之余更加合法也无可厚非。而一旦涉及商品房领域，事情就变得没那么简单了。
商品房作为消费品，因其长的交易时间和高的交易金额，的确十分特殊，也是交易纠纷多发的领域，但是，经过十几年的规范发展，尤其是政府规范合同文本的推行，消费者的权益和以往已不可同日而语。作为业内人士，我有资格说，购房合同上约定的多项消费者退房权利基本可以保护到消费者正当权益不受侵犯，有些城市，比如上海更是多年前便推行网上交易，透明化交易程度可谓全国之最。
我并不是说，目前房地产的交易环节就不存在完善规范的空间，相反，应该进一步加大执行的力度，但这不代表有必要使用后悔权这种方式。我们知道，契约精神是商业的核心所在，而契约精神的前提是公平，一个健康的市场环境必然预示着买卖双方都具备良好的契约精神，或者说，一个好规则保护的应该是买卖双方的权益，消费者不应该是温室里的花朵，需要过多的不必要的呵护，在这里“买者自负”依然适用。消费者需要的是如何辨识可能存在的风险，而不是轻易地用一颗后悔药就把自己的责任推得一干二净。如果这样，消费者便只能是“扶不起的阿斗”，谈不上什么商业精神，更谈不上什么健康的市场环境，“皮之不存，毛将焉附？”如果这样，整个商业的基础都将坍塌，保护消费者权益的目的更将是“无源之水、无本之木”。
2008年楼市价格下跌，退房潮在全国此起彼伏闹得沸沸扬扬，2010年政府调控，又有地方出现集体退房的现象，起因可能各式各样，但主流是因为房价的波动而引发的，如果这个时候消费者行使后悔权，房价跌的时候纷纷退房，那房价上涨的时候是不是说还需要再来个后悔权，迫使开发商再给购房者保留？
我并非是站在开发商的立场上说话，其实，这里所说的开发商并不准确，应该概括为卖房，因为在二手房交易环节中，买卖双方多数是个人，如果我们都能够把自己定位在买卖双方的立场来客观地考虑问题，相信我们构筑理性、公平、公正的商业精神就为期不远了。
小产权房转正将严重冲击楼市格局
一条南京某小产权项目“转正”的新闻，在2010年初的楼市中引发轩然大波。继2009年深圳小产权房被正身后，小产权房合法化的议题再次成为舆论的中心。为什么小产权房“转正”国家三令五申却屡禁不止？既然是所谓非法行为，开发单位又如何进行销售？为什么购房者冒着风险，也要购买小产权房？小产权“转正”究竟是真有其事，又或是虚张声势？小产权房为什么受到如此青睐？
其实，小产权房之所以受到青睐，不外乎一个原因，那就是便宜。但显然，小产权实际就是没产权，小产权不能得到法律保障。可是一些地方的小产权房还是卖得红红火火。而在用经济实力说话的今天，中低收入购房者选择小产权，恐怕也是没有办法而为之。否则；谁会用自己辛苦挣来的钱去买一个没有法律保证的住房呢？
小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实，而小产权房与商品房巨大的价格落差却形成其巨大的市场需求，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，不能不说具有一定合理性。
购房者调查问卷显示，41％的被调查者表示，“如果价格合适，会购买小产权房”，再次印证了是巨大的价格落差造成小产权房受追捧的根源所在。置业需求和面对高房价的无奈使得23％的购房者“已购买”小产权房，“小产权房”的既得利益，使越来越多的购房者愿意赌一把。
从另一方面讲，小产权房存在多年，却一直相安无事的事实，也使购房者在风险意识上少了一些顾虑。虽然344％的购房者选择“不会购买，风险大，没保障”，但更多的人却认为政府对小产权房态度明朗，但在具体执行中是“雷声大雨点小”，加之市场中“转正”消息频传，更使得购房者对小产权房抱有幻想。
对于小产权房的处理，82％的调查者认为“补足相关费用产权化”最为合理。购买“小产权”房的人也知道其中的风险，但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理，认为“小产权”房迟早会“转正”。
小产权房问题核心其实是地方政府与上级政府之间的利益博弈，这从小产权房开发、建设、交易、转让等环节皆可看出，如果没有基层政府参与，成千上百万的房子如何卖得出去？同时，集体土地要想转为建设用地，唯一的途径是国家征收，将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程：一方面，国家征收集体土地，一定要基于公共利益，而所谓的公共利益，是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设；另一方面，“农转用”土地指标每年都在减少，小产权房所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。
针对目前全国大量涌现小产权房现象，国土资源部作出决定，开始逐步清理小产权房。国务院也已责成国土部、住建部牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售，并要求地方主管机构对小产权房现状进行普查。
但是，小产权房的问题由来已久，粗略估计，中国目前小产权房建设面积可能已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。由此可见，小产权房数量非常之大已成事实，而此现象是多年累积起来的问题。冰冻三尺非一日之寒，多年积累的问题，要想解决，谈何容易。
要解决小产权房问题的要点之一，是要改变“上有禁令，下不遵从”的尴尬局面，而要改变这一点，关键在于改革目前的土地收益分配形式，使农民的土地收益有所保障。早在2006年7月，*总理主持召开国务院常务会议就提出，提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。而现在国土资源和房屋管理局也制订和发布规定，下狠招阻止小产权房买卖，如违规买卖小产权房被查实，购房款将被没收。
小产权不符合现在的政策法规，为之松绑亦将严重冲击现有市场格局，及时清理势在必行。当然在治理小产权房的同时，必须先要解决高房价，大力发展保障性住房，老百姓买得起房，小产权房的购买者才会丢掉幻想，也只有这样，才能震慑小产权房的开发商，使其不敢再贸然行事。最后，需再次提醒普通消费者，购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋都存在极大风险。
楼市政策不应该成为折叠扇
关于住宅用地70年到期是否有偿续期的问题，因一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件而广受关注，引发争议。
住宅用地70年到期是否有偿续期，事关大多数人的切身利益，引起关注，原本在情理之中，不过在我看来，问题的核心并非在于是否有偿续期本身，而是决策层和政策制定者是否真的能高瞻远瞩，给市场和公众一个透明稳定的政策预期。
长久以来，我们的政策制定和出台一直处在模糊隐晦的状态之中，政策制定出台的随意性和多变让市场无所适从，有些政策甚至几天之内数度修改更正。股市是这样，房地产也是这样，市场的起伏波动因素不是因为市场本身，而是变作对政策的揣测和预期的反应。
就拿公众关注和争议的住宅用地70年到期是否有偿续期的问题来说，2008年国土资源部内部曾起草《土地管理法》的“草案”，明确表述住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。而浮出水面的《土地管理法》征求意见稿中住宅70年使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”已经替换了原来表述明确的“自动无偿续期”。正是这个原因，引发了公众的关注和争议。
对此，虽
