惊天大逆转的背后-第27章
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2009年2月9日，冯仑在中国企业家论坛第九届亚布力年会上如是说：房地产问题住宅化，住宅问题道德化，道德问题去市场化。
首先，房地产问题住宅化，也就是把住宅等同于房地产。在中国，大概有2/3的房地产市场是住宅，1/3是非住宅，为什么会这样呢？我们从全球经验来看，人均GDP在6 000美元以前，一个国家房地产市场的核心，也就是其主流产品还是解决居住问题，但即使是这样，还是有一部分非住宅。而我们往往拿住宅市场来谈房地产市场，所以导致了房地产问题住宅化。
第二，住宅问题道德化。住宅问题原本是一个简单的居住保障问题，每一个城市的情况不一样。这几年，很多人的住房问题都解决了，自有的房子（产权房）比例在6成以上，人均住房已达30多平方米。但的确有少数贫困家庭存在住房难问题，如果把这些贫困家庭的问题放大变成全社会的问题，最后加以道德化，于是就变成天天在讨论穷人、富人差距的问题了。
第三，道德问题去市场化。一旦问题被道德化了，大家就无以复加地去关注，最终形成道德问题去市场化。现在很多政府供应房屋的量已经超过低收入人群所需要的量，于是导致保障问题福利化，福利问题更是去市场化。去市场化导致的结果是我们的价格完全失真，定价的标准就不是简单的供求关系了。比如说政府推出了大量的廉租房、经济适用房、两限房、贴租房等，这些房子是由政府来主导定价，而不是市场主导定价。
黑心论
冯仑说，道德是在一个特定时期讲对和不对的，该做和不该做的事情，也就是是非问题。涉及到道德问题，就麻烦了，最后大家就不能碰这件事情。把住宅问题道德化，结果在中国今天的社会情况下，任何人反对政府的一些具体政策，提出异议的时候都会遭到道德上的抨击。他说，以开发商为代表，在道德上把开发商定位为黑心开发商。但是从房地产行业的利润率来看，只是网*业利润率的20％左右，网*业的利润率高达80％。在这种情况下，却把一个叫高科技，一个叫做黑心开发商，就是把房地产市场的问题道德化。在道德化以后，很多事情就不能讨论了。
国进民退论
房地产行业近年以来出现的国进民退现象，将让市场交易制度从竞争向垄断演变，使房价更加刚性。
冯仑说，如果市场不好，民营地产公司会以市场成本价或比成本价还低的价格卖掉，消费者可以期待经济不好时买点便宜的房子。如果是央企拿地，即使市场不好，成本在那儿，央企不会降到成本以下，承担国有资产流失的责任。因此，在市场波动时，只有民营企业房价在波动，国有企业房价变成刚性价格，央企供应量越大，房产价格越来越刚性化，消费者得不到好处。冯仑认为，房地产业这种去市场化的现象进一步发展的后果会很严重，因为垄断利益最终可能变成小团体的福利。
央企通过团购等形式，将房产变成了团体福利，这种分配不公的现象应该引起关注。最近引起争论的中石油团购*件就是很好的例子，这种现象不应该在房地产业发生。
双轨论
未来十年，也许房市价格也会变成双轨价格。就是在城市完全竞争的少数核心区，房地产价格完全要由市场来调节，这部分的价格可能是极高或极低，波动性会加大。但另一部分与保障基本居住相关的市场，政府是要严格来调控的，这部分房子的价格将会是一个缓慢的上升过程，而且是在不脱离城市发展GDP增长和人均收入增长的同时，保持在多数人能够承受的一个区间内。
冯仑在中国地产界是属于少数幽默的那类，他总是幽默地通过各种巧妙的话语来诠释地产界出现的问题，这是智慧使然，对于中国房产的解决之道，双轨论道出了真理。
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倒楼事件需要冷思考
因为罕见，倒楼事件在全国范围内广受关注，关注的焦点，一是房屋质量，二是房地产*问题。
就拿上海市闵行区莲花南路罗阳路口的“莲花河畔景苑”小区一幢十三层楼房屋整体倒塌事件来说，一般而言，房地产事故从技术角度讲无非是勘测、设计和施工三个环节，而目前已经基本证实是由于施工不当引发，从技术角度说，这样的事故发生的概率十分低微，说它是50年不遇的事故，一点也不为过，这样的事故并不应该引发民众对房地产质量的普遍担忧，迄今为止，至少没有更多的证据和事例证明这一点，该事件至少不具有代表性。
如果把事件纳入普通安全事故来考量，我们知道，类似事故的发生往往和监管不力、渎职*有着千丝万缕的关系，而事实也证明了这一点。事故发生之前就有楼体倾斜和防汛墙倒塌等明显的征兆，却没有引起任何相关方面的注意，这家开发公司的背后也的确有官员*的嫌疑，而这些才是事故频发的深层次原因。如何在各个行业确有成效地贯彻安全事故责任制，坚定不移地推进反*工作，才是安全事故的治本之策。
上海倒楼事件不需要也不应该被无限放大，对相关人等也不应该特别额外地关注，揪住不放。当然，如果这么做就能够减少各类安全事故，那就尽管去做，问题是，这并不是问题的核心所在，我们关注的焦点应该是，这起事故这样了，别的事故怎么办？更多的事故怎么办？请那些为上海倒楼事件做着耸人听闻标题文章的人头脑冷静些吧，你们应该针对如何全面减少安全事故，拿出意见来给大家看。
如果我们的治理思维和模式永远停留在“亡羊补牢”和“事后诸葛亮”的低级阶段，而仍然不能决心建立起事先预防、事中监控、事后处理的系统管理措施，那么，即使有比上海倒楼更为离奇的事情发生，我们也不会感到有丝毫的意外。
海南楼市狂热会否演变为第三次危机
建国后，海南岛几乎承载了整个中国对橡胶需求的生产任务，这导致海南岛的森林覆盖率由建国时的80％多下降到改革开放前的50％左右，这可称作海南岛的第一次危机。
第二次危机毫无疑问是发生于1993年的房地产泡沫。那时，占全国人口6％的海南岛积压商品房却占到了全国的10％。海南的平均房价从1988年的1350元/平方米猛增至1992年的5000元/平方米，增长幅度高达257％，而1993年则达至惊人的7500元/平方米，1993年下半年泡沫开始破裂，房价呈现回落趋势。
在海南房地产最为狂热的时候，海南7 000多家公司中，至少有5 000家企业参与过房地产交易，它们大都通过各种关系，采取各种、手段批到土地，然后拿地皮作抵押向银行贷款，拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨，又造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。因此，土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。而在这5 000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡。
1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全省“烂尾楼”高达600多栋、1 600多万平方米，闲置土地18 834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，随处可见的“烂尾楼”*裸地在向世人诉说着10年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的“伤疤”。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达五年之久的低迷。
在这一轮房地产泡沫中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。
现在，海南岛似乎又在上演和1993年时相似的一幕，海南国际旅游岛的获批，像一支强心针打入海岛，使得海南的房价一夜飙升。不仅海口、三亚等一线城市房价高位递增，一些二三线城市的海南房地产业也全面兴起。三亚的豪华公寓的售价逼近了北京和上海同类地产的价格，海南楼市在短短3个月时间中走完了国内其他省市3~5年才能走完的过程。
而这一切发生在国家大力调控房地产市场的时刻，海南房价这样明目张胆地上涨，更让人担心不已，因为20世纪90年代的海南房地产泡沫破灭景象依然历历在目。
虽然这次房价上涨原因不同于上次，有“国际旅游岛”做“后台”。但无论受何种刺激，房价都不能背离其价值过多，在海南房价原本居高不下的基础上，动辄以每平方米千元的幅度上涨，并且有越涨越高之势，会不会预示着新一轮房地产泡沫的出现？
答案几乎是不言而喻的，如果不妥善处理周密计划，不采取断然措施有效控制房价的非理性上涨，目前的海南国际旅游岛建设将很可能成为海南历史上的第三次危机。
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盘古大观，最牛“违章建筑”是怎样炼成的
北京市规划委公布了13家企业违反《城乡规划法》的行为，其中，位于水立方西侧的盘古大观赫然在列，因其未经许可擅自在楼顶加建12组四合院建筑，共增加违法建筑面积1129762平方米。这个号称租金为一天一百万的“空中四合院”，是目前世界上唯一的12套“空中”四合院，被戏称为北京最牛“违章建筑”。同期曝光的13家公司，或改建，或扩建，或增高，或加院，总之魔术一般变相生出诸多新的建筑规模和面积。
去过北京鸟巢的人一定都会看到这个设计很有特色的庞然大物，矗立在著名的鸟巢和水立方旁也绝对是一亮点。盘古大观是奥林匹克核心区唯一的大型城市综合体项目，与著名的奥运场馆——水立方、鸟巢仅相隔180米和500米的距离。建筑由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊联合组成。它的设计灵感来自中华民族的龙图腾，整座建筑形如一条巨龙，由南向北延伸近700米，拱卫着古老神秘的中轴龙脉和壮阔的奥林匹克广场。
于近百米的空中，建设京味十足的四合院，凭栏远眺，便可尽收京城景色，按说是个不错的创意，在创意相对贫乏的时期，这种匠心独运的空中四合院，如果申报一个国际建筑创意大奖，也并非没有可能。但谁曾想，它居然是一个没有合法身份的“私生子”。
盘古大观开发商北京盘古氏投资有限公司回应此事表示，因2008年奥运会的特殊时期，公司作为奥运场馆周边建筑为确保工程建设在奥运会前完成，对原有的四合院设计方案未能及时完善政府相关手续。2009年年初，市规划委已根据相应的政策法规对公司开发的空中四合院进行了处罚，公司根据市规划委的处罚规定缴纳了每平方米3000元的罚金；同时向市国土资源管理局缴齐土地出让金，并已取得了发改委的项目立项手续。目前，盘古空中四合院已取得市相关部门的合法手续。
其实，类似的例子并不少，总有一些开发商喜欢冒险博人眼球、违规上项目。
尽管规划委下设监察部门，也曾三令五申违章必究，关于违法企业的处罚方式，北京市规划委对媒体表示，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违章建筑，将由规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5％以上10％以下的罚款；而无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可并处建设工程造价10％以下的罚款。而对于那些违反了《北京市城市规划条例》而建设的违章建筑，则面临每平方米300元至3000元的罚款。以盘古大观为例，按照该标准，罚金方面大约为每平方米1500~1700元。
但开发商们为什么敢于“明知山有虎，偏向虎山行”？一方面，规划的事后修改容易得到放水；另一方面，开发商甚至不怕罚款。因为，在宽松的政策环境中，地价房价一起飙升，利润巨大。相对而言，罚款只是付出较低的成本，就可以获得合法的身份。这样低的违规成本，这样高的利润空间，让逐利的房地产商们趋之若鹜，反过来又推助了房价继续飙升。在这个巨大的利益链条上，投资人、开发单位、设计单位、施工单位、监理单位等都成了集体违章的参与者，逐渐形成了一种房地产行业的系统性违规。
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迪拜塔落成，楼市危机是否已过
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