惊天大逆转的背后-第26章
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在一线城市的楼市持续上涨之后，二线城市在最近已开始显现出“接棒”的态势，包括成都、武汉、南京、杭州甚至兰州在内的多个二线城市，在临近2009年底的传统淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。
万科在二三线城市布局
对于2009年前三个月“零拿地”的行为，媒体发出了“万科错步”的指责，万科曾直言“错过了最好的拿地时机”，但相比起中海、保利等国企2009年在一线城市的激进，万科似乎并没有过多的跟进。
万科大规模进入土地市场是在5月之后，据统计，万科开始加大在土地市场的购地速度，当月便在佛山、沈阳、青岛、无锡4个城市买入了6块地皮，建筑面积合计188万平方米。值得关注的是，该6幅地块均位于二线城市。显然随着土地招拍挂市场的回暖，万科拿地策略更多的是瞄准二三线城市。
在随后的半年时间里，万科更是二三线城市的土地招拍挂市场的常客，或选择股权收购方式，或选择与当地强势一级开发商合作的方式，全面布局二三线城市。这样城市的名字可以数出很多，武汉、中山、昆明、长春、长沙、烟台……
显然，王石的一句“万科已经做好了准备”，言下之意就是万科已经对“未来将破灭的房地产泡沫”有了对策。联系王石强调二三线城市还没有泡沫的言论，看看万科全年在二三线城市土地市场的动作，似乎有些玄机。
房地产市场的回暖，使得万科去库存化加速进行，其时万科考虑更多的是如何加快新开工项目的推出。
万科选择了A股历史上最大规模的112亿元增发，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。
回顾万科历史上的2007年百亿增发，那时万科正处于急速扩张的时期。从这次万科112亿元增发的意图来看，万科似乎更加强调考虑降低运营成本和发挥规模优势、统一行动。
现在，对于充满未知的2010的房地产市场而言，谁也难以下这个定论。显然，万科选择的策略与众多开发商“厮杀”的路线不同，作为行业风向标杆的万科，再次选择了“错步”——与众多开发商的选择“不同调”。
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潘石屹：从“百日巨变”到“业主门”（1）
在中国房地产界，潘石屹无疑是个另类。他一次次处于是非的漩涡，一次次不按常理出牌，因此为世人瞩目，潘石屹无疑也是最具备创新能力的营销大师，在中国历史上最大规模的城市化进程中，潘石屹的每一个建筑作品都以城市标志性符号引领这个城市的建筑潮流。潘石屹同时也是一个成功的商人，他所开发的每一个项目都在商业上取得了空前的成功。
早期的时候中国的房地产是热闹的，早期是四大天王闹江湖，王石是最早用PPT演讲的地产老板，屡有惊人之语，所以万科负责媒体关系的肖莉常来补台。任志强不怎么给人面子，总爱挑刺，甚至在台上就跟嘉宾辩论或争吵起来。冯仑不仅是地产思想家，而且讲话深入浅出，荤段子不断，因而台下的笑声最多。潘石屹是个营销大师，但演讲却相当刻板，可能是怕出错，经常是照稿子讲，但做过演员的他，会适时地与任志强唱“双簧”，表演效果颇佳。
缺少娱乐感的房地产界需要几个人物带动，沉重的房地产也需要轻松的氛围，也许上述几位才算得上地产界的风云人物。这当中要说嗅觉灵敏，只有大难不死者才算得上，潘石屹算一个，其次是冯仑。
五斤桔子改变人生的海南逃生者
1989年，只有26岁的潘石屹刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职两年，无家无业。没有光头，没有黑框眼镜，更没有SOHO中国。当年的他，只是个砖厂的厂长，也就是负责300个民工的生产生活问题。
1990年，潘石屹认识了冯仑和王功权等人，并和易小迪、张民耕等人在海南成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司（简称“农高投”），加入了当时热火朝天的炒房大军中。
潘石屹很快赚到他人生的第一个100万，而且，更值得庆幸的是，他并没有因为赚钱容易而变得失去理智。当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦时，他竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。
这正是他逃生的关键所在，1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说：“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说：“你啊，得买一斤桔子！”
潘石屹办事心切，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他，这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。
由此，五斤桔子让潘石屹逃过了一劫。之后，他带着在海南赚得的第一个100万元及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。
也正是如此，才有了现在SOHO中国的版图，有了现在的潘石屹。
假如说当初他的成功逃脱是出在商人的敏感，那么今日之成就也许足可以让他成为中国房市的风向标。
百日巨变
擅长炒作自己的潘石屹，自2008年1月11日开始，每周一次，在新浪网聊天室和网友们“见面”聊天，涉及话题从房地产走势到他的近况，无所不谈。从1月11日到3月27日，短短的两个多月时间内，潘石屹对楼市的看法变了，从最早的“不担心”、坚持“无拐论”变成了“不容乐观”，直到预言“百日内房地产企业将发生剧变”。书 包 网 txt小说上传分享
潘石屹：从“百日巨变”到“业主门”（2）
1月11日：我并不担心2008年北京的房地产市场；2月15日我看不出房地产要出现拐点的趋势；2月28日恒大能否成功上市具有标志性意义；3月7日：北京楼市的春天和春天一起来了，北京房地产市场的观望也就结束了。
3月13日：如果恒大上市不成功或者出现问题，对整个中国房地产市场都会引发特别大的波动。
3月22日：发生的恒大IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。
3月29日：大部分房地产公司的财务状况不容乐观。
对此笔者个人认为，对于前几年低价拿地的中小企业来说，对其成本并未造成影响。因此，对于中小企业来说，洗牌的结论言之过早。而且中小房地产企业经过近20年的磨炼，四两拨千斤的时代已经过去了，抗风险能力大大提高。中小房企没有胆量去争做地王，相对比较谨慎，没有盲目扩张，能保持稳定发展。
潘石屹PK国土部，坚称就是地价推高房价
国土资源部副部长鹿心社表示，调查显示中国地价占房价15％～30％，平均为232％，因此，“保18亿亩耕地红线推涨了房价”的说法“没有根据，也没有道理”。
针对房价与地价的关系问题，潘石屹认为，北京奥运村乡地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号。据了解，该地块以196亿元的高价成交，楼面地价则超过15217元/平方米，而该周边二手房价格仅为15000～18000元/平方米。
潘石屹对此解释为，人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。“高额地价未来加上建筑安装成本以及各种税费，不仅仅使建成后的新房价格提高，还会推高周边二手房的价格。”
新地王将毫无疑问地成为助推房价的关键原因。从市场角度讲老潘说的一点没错。从我们接触的情况看，一个新地王的出现，地王周边的价格是立马疯涨的。为什么？地价推高房价这点不用谁来证明。
潘石屹PK王石：拐点论
交锋观点一
王石：房价上涨远高于收入增长
王石坚持他2007年底“楼市区域性的‘拐点’确实已经出现了”的观点。其判断的理由：第一，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子了；第二，万科不拿“地王”；第三，住房性价比不高，应在三四年后再买房；第四，这次宏观调控与以往不同，将影响中国经济各个层面。
潘石屹：经济发展不应有很多拐点
在楼市已现“拐点”这一点上，潘石屹显然与王石的意见相左。他认为，2008年楼市拐点不会到来。他说：“王总总体上对未来中国经济和房地产的看法为中间靠悲观，我的观点是中间靠乐观，一个行业要平稳发展，不应该出现很多‘拐点’。”
交锋观点二
王石：部分城市楼价拐点已现
王石说，此轮宏观调控不同以往，不仅局限于房地产，而是对整个经济大环境的调整。一些城市的楼市已经开始出现“拐点”的迹象。
潘石屹：楼市要拐必须地价先拐
潘石屹说：如果2008年楼市会拐，那么先会从土地市场出现拐点。按照他的观点，即使到2009年，北京楼市也不会出现大波动，不过，他也承认“2008年开始，北京单价在8000元／平方米以下的房子可能会出现拐点”。
业主门
多年来一向“卖座”的潘石屹SOHO系列商业楼盘，也开始出现频繁遭遇业主纠纷，如退租门、物业门，后来又遭遇抗议门。旗下SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主因为投资商铺面临严重亏损，成立了维权工作小组，“叫板”潘石屹。
2009年末“物业门”事件之后，潘石屹曾在博客上撰文驳斥物业纠纷阴谋论，认为“早晚真相大白”。而“退租门”则折射出零散出售的产权商铺常见的问题，由于营业利润得不到保障，商户将面临巨大的租金压力，因而业主、开发商、租户之间的矛盾不可避免，这似乎是地产商的商业模式的问题。面对一些问题，潘石屹高调反驳；面对另一些问题，潘石屹选择了沉默。无论他的态度如何，需要支撑的是自己的品牌。但愿记地产商们都能坚韧并始终如一地珍视自己的品牌。
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冯仑：从“猪坚强”到“双轨论”
冯仑是一位耐人寻味的企业家。他并不像一个标准意义上的商人，而更像是一位社会活动家，喜欢谈论宏观经济、政策走向、社会民生，热衷于商会与公益。冯仑的学问在这个层次的企业家圈子里也是顶呱呱的，除了陈东升，很少有他这样懂学问的，一直读到了博士，做到老总，体制内外都混过，学界商界通吃，有文化，也低俗，前者叫正经，后者叫正常。他有许多企业家之外的才能，这是他的魅力所在；冯仑还特逗，讲段子的功夫了得。说企业间的合作关系他的形容是，“现在合伙人关系是夫妻关系，以前是前妻关系。前妻关系要注意两个要点：关注、理解”；谈土地储备时说，“老婆多了不一定幸福，土地多了不一定赚钱”；谈论各大城市楼市是，“北京市场像情人，上海的市场像小家碧玉似的良家妇女。情人有无限想象空间，小家碧玉让你知道到什么地方停下来……”这些年，冯仑所到之处段子不断，并广为流传。
他所创办的万通也很有趣，单论公司实力，万通可能并不那么显眼，但是“万通系”却是中国地产业令人刮目相看的群体。早先的6个合伙人，如今都是响当当的老板，其中最出名的是潘石屹与易小迪，从万通先后走出来过40多位老板，万通是有“老板基因”的。
猪坚强
冯仑著名的理论不少，比如“未婚女青年推高房价”“35岁以下应禁止买房”……而他最著名的当属“猪坚强”理论。在5·12汶川大地震中，一头猪在废墟中靠食木炭活了36天；它的坚强意志感动了无数人，也感动了冯仑。于是，在无锡举办的一场业内论坛上，冯仑有了如下言论：面对当今的房地产市场现状，开发商开始想跑。有三个跑的姿态：一个是范跑跑，就是小的地产公司；第二个是谭千秋，岿然不动在地震中保护别人，是大型国企，他们没有办法跑，要保护这个市场；第三个叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但是能够坚持到生命的最后，等解放军到来。而我们要找到自己的生存办法，就是要变成猪坚强。
房地产问题住宅化，住宅问题道德化，道德问题去市场化
2009年2月9日，冯仑在中国企业家论坛第九届亚布力年会上如是说：房地产问题住宅化，住宅问题道德化，道德问题去市场化。
首先，房地产问题
