惊天大逆转的背后-第25章
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叶檀在文中自己也承认：“房地产市场有自身规律，出于市场惯性，受货币、景气周期、税收、预期等各方面情况左右，即便政府重拳救市，房地产市场也将继续下滑一段时间，但政府的挽救政策能带给市场信心，绝非可有可无之举。”不过，问题在于，有“经济领域的市场派”称号的叶檀认为政府吹暖风出政策是救市，那么深圳政府客观反馈市场信息并且告诉市场根本没有糟到需要政府出手救市的地步，怎么就不算是给市场信心了呢？
因此在笔者看来，在这篇文章中，叶檀女士的火气似乎大了些，目标似乎也不太准确，以上仅是一些针对文章所提的疑问和所作的讨论，究竟是否如此，相信时间和市场会给出合适的答案。
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驳牛刀：“上海房价20％领跌”依据何在（1）
2008年11月12日牛刀先生大作《上海房价将以20％的降幅领跌一线城市》赫然跃入眼帘。我想是两个原因吸引我阅读此文，首先是该文谈论的是上海房价，我本人和我的公司都在上海，再就是20％这个不容置疑的数字。不过阅读之后，立刻有不可抑制的冲动要就文中相关观点，与牛刀先生商榷一番。
商榷的前提：从文中得知，谈论上海房价是牛刀先生的第一次，并且是应诸多网友的要求，也是对谈论一个城市房价走势应该具备的条件和慎重态度作了充分说明：“要真正评论一个城市的房价，必须对这个城市有足够的了解，包括宏观经济、楼市规模、居民购买力、楼市历史沿革、社会状态、居住文化等。”
在这样的说明之后，牛刀先生进一步交代：“我本人只是在上海的时间多一点而已，其实常年在北京、深圳等地穿梭。”
不常在上海的牛刀先生做出“上海房价领跌一线城市”的结论是和三地朋友侃大山侃来的：“这三个城市都有许多朋友，闲暇之时，经常聚在一起谈房论市，犹如武林华山论剑，因此我取其精华，去其糟粕，从一个视角来谈谈上海。当然，不谈不知道，一谈吓一跳，横论竖比，上海房价走向让人心凉一截……”
既然有这个前提，笔者当然不会再从数据和论证等方面和牛刀先生探讨，仅就文论文，就观点论观点，牛刀先生从和朋友侃的角度出发，笔者从自己从事职业第一线的角度出发。
为什么上海房价一直比较坚挺
“从一线城市来讲，房价的上涨都是相似的，而下降却各有各的不同。上海有三个方面和一线其他城市相似，有两个方面不同。三个相似的方面是，一是产业资本大量流入楼市，推高了房价，和珠三角一样，许多中小企业把流动资金用来炒楼；二是热钱活动猖獗，这方面上海比北京、深圳、广州更厉害；三是长三角购买力涌入上海，也就是异地投资炒楼活动规模庞大。”
按照牛刀先生的观点，上海以及一线城市房价上涨的原因，虽然有三个方面，但可以概括为一个字：炒。
固然，在前期房价加速上涨的过程中，投机炒作是非常重要的原因之一。但在谈论房价上涨时如果忽视强大的刚性需求和供给相对不足的供求失衡，忽视供给结构不合理，忽视房价高企与居民收入脱节等基本事实，即使不说不科学，起码是可以说很不全面。
况且，即便是在牛刀先生谈论的三个方面里，很多内容也值得商榷，比如产业资本的概念、热钱的概念，尤其是第三点，说长三角的购买力涌入上海是推高上海房价的一个方面，笔者以为也不准确。实际上有数据显示，上海的市外购买需求占到总需求的50％以上，这一数据，北京是35％，范围决不限于长三角，而是覆盖整个中国的。
此番房价回调的原因
按照牛刀先生文中观点，“产业资本和国际热钱陆续退出楼市，形成了楼市资金的大量失血”，由此“不动产价值开始重估，房价不断回归理性”。
虽然牛刀先生文中也提及2007年“9·27新政”（对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％）和2008年美国金融危机，不过一笔带过，显然牛刀先生并不认为这也是导致此番房价调整的重要原因。我说房价近年来快速上涨的推手是经济结构失衡使产业资本（主要指国内）进入楼市、人民币升值和通货膨胀以及由此而引发国外的产业和金融资本进入、开发商捂盘和投机炒作。书包 网 。 想看书来
驳牛刀：“上海房价20％领跌”依据何在（2）
2004年开始的宏观调控政策一直持续到2007年的“9·27新政”出台，政策的累加效应才得以爆发式地显现。“9·27新政”在打击投机炒房方面的效果十分明显，但也为此后的房价调整埋下了伏笔。一方面“9·27新政”抑制了大量的投资需求，连对二次置业的改善性需求都有了一定抑制作用，这导致房价加速上扬的最重要力量基本瓦解；另一方面，股市的狂泄使得很多原本需要购房的人丧失购买力，通货膨胀虽然推高房价但也抑制了消费，再加上美国次贷引发全球金融危机，原本就困难重重的中国外贸和制造业形势更加严峻，随着人们对未来经济预期的逐渐转变，房价终于从缩量进入下降通道。
在这当中，产业资本和国际热钱的撤离当然也是重要的因素，但其影响并不大。首先，国际产业资本不但撤出非常少，而且很多产业资本仍然在借楼市调整之机进入中国，这方面的资料和数据随处可以查到，一家跨国公司洽购我们的代理项目，至今已经有三轮近半年的谈判，涉及近15亿元的金额，而上海楼市类似的产业资本收购案并不少见。
国际产业资本青睐中国市场的理由其实很简单，首先以中国为代表的新兴市场可能是未来全球的亮点所在，再者，相比于金融资本的灵活性，产业资本只能有赖于对某一市场的长期趋势的判断，越是低迷的时候反而越是长线布局的好时机。
即便是热钱，在我看来当时撤出中国楼市的数量也极有限，我们知道，政策原因使得外资持有中国的物业必须具有相当长的时间，把这类资金称之为热钱这本身就值得商榷。某些外资转让其在上海的物业，有卖有买，并不值得大惊小怪，况且很多金融资本出售持有的中国物业，并不是看淡中国楼市，而是为解总部资金困局。
上海房价将以20％的降幅领跌一线城市？
这是牛刀先生文中结论性的观点，按照牛刀先生的看法，主要有三个原因使得上海将以20％的降幅领跌一线城市。
“一是支撑上海高房价三股力量之一的国际热钱，已经逃得无影无踪，连外资也处在逃无可逃的地步，摩根士丹利几月前便已传出将出售锦麟天地等楼盘，作价11亿元，迄今无人问津。而当时摩根士丹利买入时，价格为5亿元。”
说“连外资也处在逃无可逃的地步”，我认为这是过于夸张的。首先，摩根士丹利在上海拥有的物业价值过百亿，其出售锦麟天地公寓和茂行世纪公园项目的原因，一则受美国总部影响，二则要整理手中资产，外资一向看好和喜好持有的大多是商业物业，摩根士丹利以当时报价出售非商业类的物业，对于他们来说，既有高额利润又可以增加现金流，缓解金融危机带来的冲击，这在企业是再正常不过的决策，不能说这是看淡上海楼市，更谈不上出逃，甚至可以预测的是，一旦国际金融形势好转，择机买入的可能性要远远大于大幅抛售。
“二是上海的社会保障型住宅引发市场悬念，对普通住宅构成下行压力，这种压力将在2009年加剧。”
这里牛刀先生所说的“社会保障型住宅”指的应该是经济适用房和廉租房，笔者一直持经济适用房和廉租房的推出对商品房市场冲击不大的观点，首先，廉租房暂时可以不谈，我们就谈经济适用房。经济适用房面对的是低收入住房困难阶层，房价高企，房价快速上涨本来就和低收入阶层的关系不大，而经济适用房原本就是政府应该对低收入阶层补的课，但对于这么多年来积累的天量需求，恐怕短时间内的成果难以显现。
驳牛刀：“上海房价20％领跌”依据何在（3）
况且，按照以往经验，经济适用房的建设也不是如想像的那么简单。还有很大的空间和民众需求，不是短时间内就能分走市场化住宅半壁江山的。以此就说“社会保障型住宅”将使上海房价加剧下行，我认为是缺乏说服力的。
最后，牛刀先生认为“上海正在期待充分调整，深幅下挫在所难免。依据上海的经济发展水平和年轻白领的收入状况，上海房价2009年将有20％的下降空间，成为一线城市跌幅最大的城市”。
一直没提收入和房价关系的牛刀先生，终于在行文末端；把上海的经济发展水平和年轻白领收入状况作为上海房价将深幅下挫的三个原因之一提了出来，我想向牛刀先生请教的是，上海的经济发展水平应该匹配怎样的房价？下调20％就匹配了吗？上海年轻白领的收入状况和上海房价之间的关系又是怎样的？为什么牛刀先生做出了20％的结论？其他城市的房价有的下跌了40％，上海只下跌20％，为何牛刀先生认为是领跌了呢？
名人的观点影响往往大，牛刀先生作为财经界的名人，谈房价这个牵涉面广的问题，影响当然就更大。房价往大了说事关国计民生，往小了说，起码也关系到一个人的决策。笔者在牛刀先生博文后看到有人留言，说当初是听信牛刀先生的话没有买房而进了股市，结果现状惨不忍睹，当然对其所叙事件的真实性我们要持审慎的保留态度，不过那则留言从一个侧面也能反映出名人言论对公众的影响程度。此为题外话。
5王石：从“拐点论”到“泡沫论”
作为中国最大的房地产开发商——万科的董事长，王石经常发表对未来房市的看法，2007年底他的“拐点论”得到2008年的严冬验证时，王石的声誉达到了巅峰。万科领先行业半年之多的降价促销加快现金回收力度等措施更是使王石戴上了“楼市先知”的桂冠。然而，好景不长，意外的金融危机打乱了房地产的调整节奏，利好政策加上天量放贷，房地产从寒冬迅速回暖并转向酷暑，而万科却被狂热的人流抛在了理智的冬天。
王石再次发表他著名的预言，不过这次不再是“拐点”，而是“泡沫”。
王石宣称，中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。中国最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，将会给市场造成破坏性后果。王石说，万科为此已经提前做好准备。
亚豪机构统计显示，2009年12月京城二环内楼市整体步入3万元时代，四至五环区域高端社区量价劲涨。其中，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，单价均比2008年同期水平上涨了4000元左右。不仅城内房价持续走高，就连郊区房价也涨势惊人。2009年初时均价万元以下房产多分布于大兴、房山、通州、昌平等郊区，但到年末时，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产。而从全国来看，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早已超过3万元。
王石称“自己对房价的上涨也感到惊讶；尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但一年放了10万亿元的贷款；产生资产泡沫也是必然的。据统计；现在某些一线城市的楼盘销售80％是投资者；这是很可怕的”。
仔细分析，房地产价格高位运行，不断向上，已经严重压缩了中国房地产业未来的发展空间。短期，城市的土地价格急剧上涨，如果不大幅提高房屋售价，就很难从以后的开发项目中赚钱；长期，渐趋失控的房地产投机活动可能引发一段时期的需求停滞，重创房地产业。
但我们似乎还看不到可以直接导致全国性房地产市场崩盘的因素，中国也还不具备由房地产市场崩盘引发整体经济全面后退的系统性缺陷。住房贷款证券化还没上路；规则中不存在美国住房市场泡沫前的零首付抵押贷款产品……另外，新的住房需求还在不断扩张，城市人口变得更多、人们的收入更高。
在一线城市的楼市持续上涨之后，二线城市在最近已开始显现出“接棒”的态势，包括成都、武汉、南京、杭州甚至兰
