惊天大逆转的背后-第21章
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相比之下，华浙集团的运气就差很多。由于浙江华浙母公司浙江国信控股的重组，影响了公司在董家渡的开发进程。2005年，绿城集团入主拿下项目公司51％的股权，成为项目的实际控制人，但是，此时项目周边房价飞涨，项目动迁的最佳时机已经错过，只能采取边拆边建慢慢推进的策略，直到2008年年中项目才得以动工，不过，就在2008年年初，绿城仍在放话要多拿土地、多开发，包括新江湾城地王在内的很多项目，地价都拿在了高位，多拿地容易，只要有钱，多开发就未必那么简单。
如题所言，在董家渡外滩项目中最痛苦的莫过于泛海建设。当初拿地时的成本虽然只有3000多元/平方米，要启动项目完成动迁的成本却需资甚巨，更由于出手过慢，随着房价的暴涨，尤其是有上海滩花园在当时以42万元的售价提供给动迁居民作为参考，提高了动迁价格期望值，动迁成本和动迁难度随之提高，泛海建设虽两次提请增发融资但都告失败，最终导致项目陷入动迁的泥潭，动迁组先后进入5次历时8年，期间上海房地产市场也历经两次轮回，项目仍然启动无望。
如今，项目不但要面对更大的拆迁成本，更严重的是还面临无法按期完成项目拆迁并获得土地规划证，并在规定的时间内开工建设，政府已可将地块收回的压力。
一样的市场，不一样的策略，造就不一样的结果，从泛海建设其他几个城市项目同样陷入动迁泥潭的情况来看，公司的运作决策一定存在失误之处，但上海董家渡外滩项目的发展演变，更多的是在国际经济危机蔓延，中国房地产市场宏观调控的大背景下，市场整合的一个验证，中国房地产市场的一个缩影。
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龙湖地产与“顺驰第二”擦肩而过
“现在，我们必须要注意一个叫龙湖的地产公司了！”这是某家报纸媒体对龙湖地产报道的开篇语。
就在人们对国内经济极度悲观，楼市极度低迷，房产商资金链普遍吃紧的情况下，这家名叫龙湖的地产公司却一路高歌猛进，媒体网络上布满了关于该企业的高调宣传。2009年龙湖地产在重庆、北京、成都、上海、西安5大城市同推24个项目，到8月销售金额已近60亿元。
龙湖地产因何能够逆市飘红？难道它有对抗市场低迷的独家秘籍？仔细研究龙湖地产的发展轨迹，我们就可以发现，和许多传奇故事一样，辉煌的背后总有着不易察觉的苦楚。龙湖地产辉煌的销售业绩背后，也隐含与当年顺驰极为相似的扩张危机。
龙湖地产的履历并不曲折复杂，1995年成立于重庆，历时十载成长为重庆第一名的开发企业。2004年，不甘位居区域品牌的龙湖地产，开始谋求跻身全国一线地产的行列。2004年到2007年，龙湖地产开始了自己的扩张之旅，据资料显示，2003年时龙湖地产在重庆的开发销售收入仅为62亿元，2004年为10多亿元，到2005年已达236亿元，2006年则达383亿元，2007年销售额一举突破100亿元，正式进入百亿军团的行列。
2007年，正处于巅峰状态的龙湖地产，风范和气势均颇为强大，正式启动赴港上市计划，为了配合上市计划，并做大资产包，下半年，龙湖地产加快扩张步伐，不但先后开设上海、西安两个分公司，在拿地上更是频使大手笔。据不完全统计，龙湖地产拥有开发土地面积达1 1000亩；可建建筑面积约1 300万平方米，其中包括多处天价地王。
这个时候，上市对龙湖地产而言，就是至关重要的事情了，不仅关系到企业扩张战略的成功与否，甚至可能严重到事关生死的地步。从龙湖地产扩展轨迹不难看出，龙湖地产拿地高峰集中在2006年、2007年，尤其是2007年，拿地的成本十分高，土地的数量要求有足够的资金作支撑，而土地的成本却很难化解。无论如何，上市都将是重要的一环。
彼得·德鲁克说：“成长是如此脆弱。”快速增长使得企业非常脆弱，高速成长所掩盖的一切弱点，就如多米诺骨牌一样，哪怕一个小小的意外，一旦触动就会引发企业重大的危机。自从龙湖地产启动IPO计划后，资金市场的形势急转直下，先是内地最大的地主恒大上市搁浅，接着便是建业出让股权委曲求全，虽然上市成功却只捧回可怜的10多亿元，比起上市之初设置的80亿元，差距不是一点半点。
一旦变天了就极有可能下雨，这句话虽然是我的原创，也许可以当作谚语。事情往往总向我们相反的预期处发展，于是，江湖上便有了龙湖地产退出地王和龙湖地产资金链吃紧的传言。与此同时，龙湖地产的上市时间也一拖再拖，上市募集资金的金额也一缩再缩，由最初时10亿美元缩减到5亿美元。目前摆在龙湖地产面前的问题是，即便是大幅缩减融资期望值，何时能够上市仍然是个未知数。
为应对资金短缺，2008年龙湖地产推出了“春雷行动”，“多盘同推”爆炸式地刺激楼市，北京、重庆、成都三地共推出十余项目；7月，龙湖推出“季风行动”，也同时四城推十多盘。大量的推盘量，大量的促销活动，从15％到50％大范围的降价，是促使龙湖地产销售回款取得成效的重要原因。然而，进入秋天以后，随着房地产市场悲观预期的进一步确定并加深，促销和降价的效应开始减弱，截至2008年底，龙湖地产销售额突破100亿元，但这其中离不开重庆市政府的大力支持。
现在回头来看龙湖地产销售业绩的风光，我们会有不同的体会，虽然媒体对龙湖的报道依然火热，赞誉之词比比皆是。
2009年龙湖地产借救市东风，成功上市，销售额更是突飞猛进，龙湖地产的成长案例显示了中国房地产业的成长普遍离不开政府的支持，同时也表现出了任何地产集团面对大势时的无奈与脆弱，而当下次危机来临时，这样的企业是否会重蹈像顺驰一样的覆辙，值得我们反思。
辉煌的开始源于一个跻身一线品牌的梦想，但愿辉煌不会因梦想而结束，作为一个在区域有10年领导品牌经验的公司，相信龙湖能够做得到。
东方海外150亿折戟房市引发猜想
对于牵动中国经济局势的房地产业，有人削尖了脑袋往里钻，有人却义无反顾地起身离场。2010年1月18日，凯德置地以150亿元人民币的价格收购东方海外发展有限公司100％的股权。后者除保留北京东方广场部分权益外，在中国内地不再拥有房地产开发业务，从而完成了内地房地产开发的“谢幕”仪式。
对于此事，《华夏时报》记者王海春第一时间打电话来和我讨论，我谈了三方面的猜想：其一是不看好中国内地地产后市。高位套现，商业经验丰富且靠近高层的董建华是否嗅到不安的味道，中国内地房地产业目前的狂热有目共睹，后市走向扑朔迷离，董建华此时离场也许是高明之举，况且房地产业并非是其主业。
当然，这个猜测有笔者主观的一面，笔者担忧房地产业中长期的走势，便一厢情愿地找东方海外来做帮手，事实可能并非如此，位处一线的开发商哪个不靠近高层？当然谈到商业经验和房地产在企业业务中的比重，这个推测总算还有可能。
第二个可能就是断臂自救，据香港媒体报道，东方海外核心航运业务表现受环球经济不景气影响而持续欠佳。截至2009年12月底，第四季营运概要显示，其全年总计集团航运收入较上一年急跌352％，在收入下跌的同时，东方海外2008年的总载货量较对2007年同期减少14％，而航运业前景受燃料等成本开支增加的影响，行业本身仍未重返收支平衡，估计全球航运业仍有11％闲置的运力，即使货运需求回升，航运业运力供应过剩的问题在接下来一段时间仍会存在。
另据东方海外发布的2009年中期业绩显示，2009年上半年公司亏损232亿美元。有媒体指出，“这是该公司近十年首次出现的中期亏损”。
在企业管理和战略制定上，航运作为核心业务的东方海外，开拓房地产市场正确的做法应该是另起炉灶，重新树立和地产相关的崭新品牌，财务管理战略等均应该完全独立于东方海外，不然的话，早晚会拖累主业。虽然使得航运主业陷入低迷的主要是国际形势，但地产业务将会分散精力和财力，使得主业竞争力和生存能力进一步降低，却是不争的事实，从这个角度看，虽然清仓房地产可能是不得已而为之，但却是绝对正确的决策。
最后一个可能性，也是最接近真相的，是第二个可能的延伸。也就是东方海外在航运和房地产业两线受阻，清仓房地产业务既是为了自救航运业，也是对房地产领域运作不力的一个终结。
航运业持续低迷，房地产主战场的上海及昆山2010年又再度调整，使得航运业和房地产业的发展均受到不小的波动。实际上自2006年以后，东方海外发展的房地产开发几乎进入了“休眠”状态，其旗下的很多房地产项目都没有如期进行。
在此次出让的资产中，有4块土地位于上海，2块在昆山，还有一个项目在天津。而这7个项目中有3幅地块处于闲置状态，其中，上海的衡山路地块项目正是不久前被上海市政府部门“点名”的闲置土地之一，虽然地块位于上海黄金地段，发展前景巨大，但由于拆迁困难而迟迟无法启动项目。
从企业发展战略来看，航运是核心业务，在公司整体业绩出现下滑的时候需要收缩战线。虽然2009年我国内地房地产业务发展速度非常快，但东方海外的项目多数都没有进入销售阶段，也就没办法享受到那一轮的“房地产红利”了。在这样的情况下，把房地产业务转让后不但可以套现，还可以支持其核心的航运业务，虽然短期会有阵痛，长期而言却是明智之举。
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万科创业史，中国房地产代表者（1）
第一桶金——倒爷
一个不安于命运的人，一个可以立挽狂澜的人，王石可以算得上中国改革开放以来的第一批政府官员下海的其中一位。
1983年5月7日，王石到了深圳，他开始奋力挖掘他的第一桶金。
那时中国的香港大量需要玉米，而香港本土并不产玉米，几乎都是从外面进口。王石想，为何不从内地的东北直接将玉米运到香港呢？于是王石的第一单玉米生意开始了，他运用关系解决了交通问题，倒腾起玉米，“空手套白狼”赚了300万元，这是他攫取的第一桶金。
深圳现代科教仪器展销中心——倒汇
1984年，这一年的5月30日，万科出生在深圳市建设路1号。这座位于罗湖区建设路南口的多层建筑，名叫国商大厦，整个二层都被万科占据。1984年小平南巡，俯视深圳并留下珍贵照片时所站的那座大厦，正是国商大厦。
当时公司的全称为“深圳现代科教仪器展销中心”，办公地点为罗湖区建设路南口一座多层建筑的整个二层。二楼的卖场陈列着摄像机、录像机、投影机、复印机及部分办公文具。
顾名思义，公司应该是做教学器材的，但实际上万科经营的内容同公司的名称并不相符合，当北京师范大学和北京协和医科大学的采购部门慕名专程来采购器材时，大家才意识到公司名称对消费者的误导。不过，这一年，公司生逢其时，获得了高达3 000万美元的调剂外汇，成为外汇储备大户和深圳最大的“视频器材”进口销售商。1984年底，由于国家对计划外外汇和机电产品进行全面清理，致使已打开的市场严重萎缩，800万美元额度被冻结，大批器材无法进关，公司首次面临严峻局面。为克服困难，公司裁员20％；同时以积极进取的姿态，先后设立北京业务代表处和广州经营处，形成深圳本部调汇进货、广州储运、北京销售的“三点一线”模式，公司经销的专业摄录像设备占全国计划外市场的60％。1985年公司营业额达到9 870万元，获得利润为532万元，员工人数增至105人。
深圳现代企业公司
1986年，公司名称改为“深圳现代企业公司”，由于业务的扩展，仍然保留建设路的展场，总部搬迁到高架铁路对面的和平路50号。万科成立了经营展览、商业服务等业务的深圳国际企业服务公司，并设立了摄录像设备的维修部，为客户提供售后服务，客户服务意识在这时已经萌生。万科进行了工资制度的改革，放弃了国营企业的工资制度，制定了岗位工资加奖金的新工资体系。
万科企业股份公司
最为引人注目、最有代表性的年份，还是1988年。
这一年，公司完成股份制改造，正式更名为万
