惊天大逆转的背后-第20章
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业整合的力度可能会相当大。
最后，新技术和新模式也将是触发行业整合的重要因素。说到底，行业整合不过是竞争加剧的另一种表现形式，其真正的关键仍然是，企业的核心竞争优势是什么？在市场好的时候，行业发展的特征非但没有整合，反而可能以分裂的形式出现。然而，如果整合是一种趋势，那么分裂不过是趋势过程中的潮流或者时尚，是短暂而不可持续的。
一旦市场形势不好，整合开始的时候，企业间的竞争将首先从最直接的地方开始，比如以前的土地、现在的资金，而以后将从人才和品牌的高度进一步展开。
公司的核心优势除了战略、管理、人才等，新的赢利模式和新的技术创新，也将会把强者和弱者区分开来。这里所说的模式或技术，是指会对行业发展造成重大影响并且具有相当实力，比如，万科早在2003年便已启动住宅产业化研究，现已具备一定的规模，在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化，还拥有了30项左右的专利，这给万科带来强大的先发优势。
住宅产业化是房地产发展的趋势，虽然现在大多数开发商仍然认为它属于未来的市场，不过，一旦条件具备，回过神来的企业想开始追赶，可能就为时已晚了。
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中国房地产行业整合进入第二阶段
《行业整合周期曲线》的作者（格雷姆·迪恩斯、弗里兹·克勒格尔、斯特凡·蔡塞尔）研究13年间全球范围内完成的1 345起大型兼并，得出结论：一个行业从形成或者是从政府解除管制开始，将经历四个整合阶段，而一个行业经历完所有这四个阶段平均需要25年。
1987年9月8日我国首次进行土地拍卖，深圳市以协商议标形式出让有偿使用第一块国有土地；1988年7月9日，上海市第一次以国际招标方式出让虹桥开发区内26号地铁共129万平方米土地50年的使用权，日本孙臣氏企业有限公司一举中标支付了相当于10416亿元人民币的美元。
如果把这时算作中国房地产市场化萌芽期的开始，那么到2010年已有20多年的时间，不过，中国真正市场化的开始，要从1998年全面取消福利分房算起，那么距现在也有了10年，对应《行业整合周期曲线》所讲的四个阶段，这个时候的中国房地产市场应当刚刚迈入行业发展的第二个阶段不久。
在第一个阶段里，行业和市场的初创者虽然从最初的少数几家迅速发展到成千上万甚至数万家，但1998年取消福利分房之前的萌芽期，市场竞争几乎是不存在的，土地资源仍然被牢牢地控制在政府或具有政府背景的房地产商手中。只有在极少数的一线城市，个别的外资企业可以以自己的资金和产品优势，在市场上赢得一定的份额。这个时期，民营企业虽然有难以抑制的冲动也表现十分活跃，但由于资金和资源的短缺，只能通过挂靠和承包的方式，运作一些微型项目。
以1998年取消福利分房为标志，中国房地产正式进入市场化时代，从此中国房地产市场开始了10年的快速发展期。这个时期，企业得到长足发展，尤其是一大批民营和集体所有制企业，在这一阶段里，企业规模化特征开始显现。一些行业先行者采取一切措施，如通过扩大规模、全球扩张（绿地集团）、对技术和创新的知识产权（万科产品专利）进行保护，以提高行业进入壁垒等来捍卫他们的先行者优势。这些企业努力扩大市场份额，同时开始尝试兼并和收购。
行业发展的第二个阶段，完全是一个建立规模的阶段。通过收购竞争对手、扩大势力范围，最大的几家公司开始突显出来。随着行业的快速整合，第二阶段中的前三位大公司将拥有总共15％～45％的市场份额。
而当前中国的房地产市场，排名前十位的企业，其市场占有率加起来也不足8％，中国房地产企业虽多达6万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较低。行业整合乃大势所趋。
2004年以来，针对房地产行业的国家宏观调控政策使得大多数房地产企业在高速发展之后遭遇资金链断裂的困境，以资金为竞争主导的行业整合就此展开，也全面宣告中国房地产市场正式进入整合的第二阶段。
在这一阶段有大量的兼并，从万科发布的上市财报可以看出，以整合兼并的方式拿地已在万科占有很高的比例。不过，目前的兼并还仅停留在以兼并获取土地资源的阶段，在随后可能发生的大规模企业兼并中，企业必须锻炼自己的兼并技能，这包括学会如何在吸纳新公司的同时，谨慎地保持自己的核心文化，以及想方设法地留住被兼并的公司中最优秀的员工，只有行业中位居前列的公司才能进入第三阶段，这些公司在最重要的市场上能兼并主要的竞争对手，并在整合浪潮中成长为行业巨头。
格雷姆·迪恩斯等人的研究表明，经过第二阶段的残酷竞争，第三阶段的公司将着力于核心业务的扩展，并继续大踏步地超越竞争对手。行业中前三位公司将控制35％～70％的市场。在这个阶段，行业里仍然会有5～12家主要竞争者存在。而行业整合的最后一个阶段则属于平衡与联盟时期，行业前三位的公司占据了市场70％～90％的份额，大的公司也许会和同行组成联盟。企业不会再超越这一阶段，而是停留在此。
现在我们知道，一方面，原本完全可能在2008年借房地产市场深度调整而展开的行业整合，在政府的干预下戛然而止，而另一方面，行业整合的大势所趋却不会因为政府的干预而就此止步，现在房地产业刚刚跨入行业整合的第二阶段的初级阶段，整合何时深入和大规模来临，值得思考和关注。
当然，由于中国的特殊国情和房地产市场的相对独立及区域性的特征，中国的房地产市场也许并不沿着格雷姆·迪恩斯等人研究的行业整合周期曲线发展，而其整合的时间也不会如他们预测的那样短暂。但有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续着，任何时候，企业都必须把自己置于有利位置，以最快的速度发展。那些慢了一拍的企业最终会成为兼并收购的对象，从此消失。
顺驰之死，急欲称王反翻车
上帝要让其灭亡，必先使其疯狂。“一年回款120亿元”、“3至5年做到全国第一”，遥想当年顺驰进入中原时，其大手笔所引起的恐慌，如今仍历历在目。在地产界，顺驰第一个联合大卖场搞“卖场促销”，第一个把自己的企业内刊完全面向社会征*员，第一个喊出“榜样中原”的被称作狂妄的口号，第一个以每天数版的广告量狂轰乱炸的地产商……
而如今，昔日的地产大鳄在资金链断裂面前不得不低下高贵的头。
剖析顺驰这家“过去式”的企业，更重要的意义在于，它为我们影射出更多地产企业身上的“顺驰影子”。
顺驰为了实现3～5年内做成一个千亿元级的企业，5～10年内进入中国10强、世界500强的目标，自2003年开始，便开始全国扩张，提出：3年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力二线城市和天津市周边的三线城市；5年内，进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；10年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。现实中，顺驰的扩张速度比规划更快。
到2004年，天津、北京、上海、南京、苏州、无锡、武汉、重庆、石家庄、郑州、洛阳、长春等16个城市同时开工，并计划进入西安、昆明、杭州、广州、海南、厦门、沈阳等主要城市及周边三线城市。截至2004年6月，顺驰累计占地面积已达1 347万平方米，建筑面积近1 450万平方米。这样的土地规模，足够支持一个大型房地产公司10年的快速开发。
在2004年的博鳌亚洲论坛上，万科董事长王石在发言中就曾暗指顺驰面临高负债危机，“融资越来越不容易，企业发展要留些余地，否则一有风吹草动就会受影响”；而华远地产董事长任志强也提出，“发展规模要控制，弓不要拉得太满，好比7个锅盖要盖10口锅，现金流不可太吃紧”。其实顺驰不仅要用“7个锅盖盖10口锅”，还要用“40亿元的盖子盖200亿元的锅”。
2006年2月，顺驰撤销华东、华北、中南三大区域集团，将“集团总部－区域公司－城市公司”的三级管理架构调整为“集团总部－城市公司”的两级管理架构。
2006年9月，10亿元资金缺口迫使孙宏斌以128亿元的超低价卖出了顺驰55％的控股权给香港路劲基建公司。孙宏斌还以个人持有的融创集团60％的股权作抵押，向路劲基建公司贷款57亿元，贷款年利率高达12％。看来，孙宏斌要作出更重要的决策了。只是，那是要卖掉顺驰么？
顺驰神话破灭了，但顺驰究竟败在哪里？不同于主流言论中的“资金链断裂”说，研究表明，就连顺驰的那些老对手们也必须承认，顺驰的融资渠道和资金链基础还是不错的。信托、私募、合作开发、境外上市、银行贷款……能用的金融工具，孙宏斌几乎都用上了。可见顺驰的问题不在融资能力上，顺驰是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。融资能力并不能解决顺驰长期增长问题。对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资仅能支撑2～3年的超速增长。而以国内房地产上市公司03倍的平均资产周转率计，企业要想获得10％的收入增长，就需要30％的资产扩张。资产的扩张在融资约束下，意味着负债的增长，但企业的负债能力并不是无限的。超速扩张的必然结果是负债率的直线上升，这就是顺驰落败的主要原因。
2008年末，蛰伏3载的孙宏斌再度高调复出，欲携融创中国登陆香港资本市场。运气一直不太好的他，准备发行股票之时，恰遇世界金融海啸爆发，中国地产业亦迎来了首次深度调整周期，其计划募集3～4亿美元被削减至2亿美元。上市梦只好二度搁置，他又一次与香港资本市场的融资窗口擦肩而过。但在二度上市“折戟”后，孙宏斌并未气馁，似乎越挫越勇。2009年11月，他再次宣布融创要赴香港上市。但因市场调整原因，孙宏斌三度错过上市机会。
屡败屡战的孙宏斌仍没有放弃赴港上市梦，他表示，下一轮融资热潮中，融创将会如期上市。
今天的地产英雄大部分都是孙宏斌的同路人，从富力的李思廉与张力、碧桂园的杨国强、合生创展的朱孟依、雅居乐的陈氏五兄弟到龙湖的吴亚军、恒大的许家印等，基本上都是1994年前后出发的。
孙宏斌与他们真正的区别其实并不是他的不计风险，而是人生理想不同。一般地产商都想创富，而孙宏斌的理想是做到最大，追求王者之风。
孙宏斌具有过人的商业智慧和胆识，但商海沉浮中也曾受重大挫折。1994年，孙宏斌创建顺驰，从做房地产中介开始进入房地产界。顺驰的迅速成长和扩张背后，是孙宏斌的无限追求。他要用顺驰来证明自己。
2003年，在中城房网重庆会议上，孙宏斌曾当面向王石下战书，要成为中国房地产的“一哥”。孙宏斌如今正以融创为平台，谋求东山再起，但如果不改霸王之术，他恐怕不那么容易实现理想。
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泛海建设之痛，陷入泥潭难翻身
现实往往就是这么残酷，一起上京赶考，有人金榜题名，有人名落孙山，有人甚至连考场也未进得，几家欢乐几家愁，这也是市场经济的真实写照，而房地产市场中同样的一幕发生在上海董家渡外滩。
2008年10月，记者约笔者谈上海董家渡外滩，回想当年，华润置地、泛海建设、华浙集团分食董家渡外滩——这个上海城市规划中最大的滨江聚居区超级蛋糕，作为“上海浦江两岸综合开发”世纪工程重要组成部分，今天看来以2002年的介入时间，可谓占尽地利、天时。那时他们真如赴京赶考的学子，意气风发，摩拳擦掌，想在这方黄金宝地大展拳脚意图收获耀眼的功名。
然而，转眼八年就要过去，各方的境遇却大相径庭。
最早出手的华润置地无疑笑得最为灿烂。占地6万平方米，总建筑面积20余万平方米的上海滩花园，目前一期10万平方米已全部结束，还有新家湾城的橡树湾项目，华润置地在上海的项目几乎全把价格卖在最高点，算是大获全胜。
相比之下，华浙集团的运气就差很多。由于浙江华浙母公司浙江国信控股的重组，影响了公司在董家渡的开发进程。2005年，绿城集团入主拿下项目公司51％的股权�
