惊天大逆转的背后-第18章
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房产租金税的征收无疑是最好的例子，为鼓励个人出租住房，2008年财政部曾规定：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。而上海市的政策更优惠，仅对个人出租住房按5％的税率征收一项综合税。
即便如此，除非是承租者自身的需要，比如由单位代为支付租金，需要提供发票报销的，几乎绝大多数房屋出租者是不会主动纳税的，而相关部门对此也几乎是不闻不问。由此，我们就有充分的理由质疑，如果相对简单的租赁税征收数十年至今执行情况只是差强人意，又怎确保其他税种的执行效果呢？
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深度思考：高房价是否会被真正终结
起伏波动将是未来几年房地产市场的主要特征
要说政府对高房价的调控，2004年前后算是最为猛烈的，上海高官还为此丢了乌纱帽，结果怎样就不需赘言了。就从2004年算起，到2008年的楼市调整，政府出台一系列刺激政策，2009年行情反转，房价创出新高。进入2010年，无论从舆论到政策，针对高房价的调控又轰轰烈烈地拉开了序幕。
不过，我们要问的是，短短数年间，针对房地产业的调控一浪高过一浪，气势也一次比一次猛烈，为何不见房价下降，反而越调越高呢？2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，更是成为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
其实，只要稍作梳理就不难发现，虽然政府对高房价的调控每次都力度很大，但当房地产行情稍现不好，从地方到中央很快就会转变态度。
2010年，两会第一次提出房地产不但要讲经济更要讲民生，在顾及民生的前提下政府时刻会保持对高房价的批判和适度控制，但由于房地产和宏观经济越来越密不可分，房地产市场波动对宏观经济造成的影响，又促使政府不得不出手扶持。
房价高和市场波动频繁的现象由来已久。资金市场缺乏竞争、金融市场没有足够丰富的投资渠道是造成房地产市场问题的根本原因。1997年中国经济面临极大困境，为拉动内需，1998年国务院出台政策，正式取消福利房分配，拉开中国地产黄金十年的序幕。从福利分房到市场化分配，更多的人能够通过消费来自由选择和购买住房的同时，也造成了房价偏高、很多低收入者“望房兴叹”买不起房的问题。相对于需求总量而言，紧俏的经济适用房也因为蕴藏“超值钱景”而不时陷入权谋纷争，因而被舆论所诟病。
其实，这样的情况在房价上涨的初期，一切都还来得及补救，只要那时政府下决心大力建设保障房，下决心加大规范市场的力度，也不至于出现今天恶性循环的局面。现在的情况是，房地产货币化特征已经十分明显，高房价已经成为连接宏观经济核心脏器的肿瘤，留着是祸害，割了则危害生命。
其次，在制度性缺陷和政策干预的市场中，依靠市场自身理性的调整，几乎不可能，因此，在这样起伏波动、上下轮回中，我们一定要做好迎接最坏可能的心理准备。
道理其实很简单，政府打击高房价已有好多年，每一次的目标都是保持房地产市场平稳健康发展，但房价整体长期偏高的问题一直存在于房地产商与各级政府及民众的博弈过程中。要改变房价居高不下的状况，就要标本兼治。
但要触及房地产的根本，就要涉及政策环境、土地制度、监管力度等一系列的措施和方法，而这些都不是在短期内能发生180度大转弯的。
要随时做好迎接房地产市场最坏表现的准备
既然短期内不大可能发生质的改变，那么，对于中长期的市场，我们就有理由表示担忧，甚至很大的可能是，如果房价深度回调的话，其原因绝不会发生于行业内部。
首先，基于对中国宏观经济的担忧是一些规律性的，其一就是中国经济持续增长30年，何时向下回调，2008年可能是一个触发点，但靠一剂猛药止住了。2010年初，中央又开始密集调控，但我们都知道，在2009年9月份的时候，楼市成交量便已萎缩严重，一直到2009年12月份年底前后，为赶政策末班车，市场才又有一轮像样的成交。
但为何调控政策到2010年1月份才密集出台，这时候的房地产市场已经开始自发调整，如果再加上中央政策调整，就是雪上加霜，市场必然会反应过度，如果出现未来三四个月房地产交易持续萎缩，中央又会赶快出台政策暖一暖。那为什么不在2009年六七月份就出政策呢？我们明明知道几十万亿的流动性，会把房价抬起来，为什么不在一开始之初就多留一些调整空间？
其次是中国宏观经济结构性的问题，现在中国已经是全球第三大经济体，这么大的经济体的内部结构是什么呢？ 中国现在还存在着贫富差距、结构失衡、产能过剩等问题，股市规模小，吸纳流动性有限，国内国外的热钱没处去，最后就都涌到了房地产市场。那未来几年钱会有更好的地方可去吗？笔者看还是没去处。
最后就是行业整合的问题，任何行业的发展都会出现分裂和整合。和王石一样，笔者原来也认为2008年的楼市调整会触发房地产业的大整合，当时几万家公司会倒闭少则几百家多则几千家，但是最后发现充其量只倒了上百家。
在市场调整最大的时候，万科的确也收购了几家公司，但时间不长，一切就又改变了。有数据说北京在2008年度消失了25％的房地产企业，但是现在估计又增加了25％还多，而房地产企业的为数众多、良莠不齐，会导致资金使用的效率低下。一个不可更改的基本趋势和规律是，在未来的几年中，不管是主动的还是被动的，必将会淘汰一大批中小房地产企业，在某个触发点里会死掉一大批，有的是慢慢死去，有的是因为爆发事件而死去。
而值得我们冷静思考的是，这个触发点什么时候会发生？
房价回归理性，也许有可能，前提是中央对所有保障房的规划都落到实处，妥善地解决一大部分普通老百姓买不起房的问题，或同时让针对高收入群体的房地产项目更多元化、更有吸引力并充满生机活力。
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附录：买房故事——追房价的人
古有夸父追日，讲述一个人追赶太阳，最终渴死累死的故事。前不久，阿富汗作家卡勒德·胡赛尼的小说《追风筝的人》卖得很火，书中描述的是阿富汗古老风俗——风筝比赛，人们追逐风筝互相厮杀是为了赢取最后一只不落的风筝。
一个古老的神话传说，一个现在仍在进行中的民族风俗，但说的都是关于追逐和拥有的故事。非常不幸，在中国楼市中也有这样一些追房价的人，他们追逐房价只为以合适的价格来实现自己的购房梦。
粗略回顾，上海房价是从2002年前后开始飙升的，那年乘星行代理陕西北路长寿路附近华生大厦项目时，最低价是3800元/平方米，我们在《新民晚报》上采用黑白半通栏，三次一个系列广告，就把一期近百套房屋销售一空。
第一次广告语的主标题是：提“钱”排队；副标题是：长寿路即将绝迹的超低房价。结果接到500多组电话，第二天过百人来排队，一期房屋销售一空。而现在，一条马路之隔的光明城市公寓二手房的售价是3万多元/平方米。
同时期比较著名的楼盘中，东方曼哈顿售价6000元/平方米左右，梅陇地区多数项目3500元/平方米，总价50万~60万元就可以买到当时很不错的房子。那个阶段买房的人，和两年后买房的人就形成极大的反差。
笔者要讲述的第一个追房价的人的故事就发生在这个时期。那是一位美国某著名银行的上海首席代表，2000年月薪已有万元，典型的外资白领，却受房价问题困扰很久。
当时，他和女友正谈婚论嫁，苦于没房子，用他的话说就是，晚两年买房，和同学之间就是穷人和富人的区别。2002年前后买房的，到2004年基本有一倍以上的涨幅。按照2004年的房价，他如果在中心区买房，月还款压力就会非常大，基本沦为房奴，而且工作绝对不能有任何闪失，否则就会有断供的危险；而如果选择买在非中心区，交通问题则很难解决，就算用多余的钱买部车，也无法解决两个人的问题。
就购房问题他多次征求笔者的意见，问房价是否可能下降，笔者给的意见是，在房价是上涨还是下跌的判断上，笔者本人认为继续上涨的概率大，虽然房价存在下降的可能，但作为刚性需求，还是应该早买为宜，为此笔者还推荐了几个楼盘供他参考，遗憾的是，他在犹豫中一次次地错过购买时机。
而房价却不顾他的犹豫，一天天义无反顾地上涨。那个时期，有人感叹：回首2001年的房价犹如隔世。有人预言：上海的房价必将形成内环3万元/平方米，中环2万元/平方米，外环1万元/平方米，虽然当时的房价涨幅日新月异，但这样的预测依然是超级大胆，被多数人斥为神经质的疯话。
2005年后笔者和那位朋友联系很少，及至后来彻底断了音信，不知道他现在是否买了房，多少钱买的，但愿不至于太郁闷。
在接下来的几年中，始终有两批人：看涨的和看跌的；建议尽快买房的和认为房价泡沫过重的。几年过去了，至少从目前看，看涨的人和听从看涨建议的人的选择是正确的。
另一个追房价的人的故事来自中央电视台的报道，某青年2008年开始计划购房，苦于房价太高，一直没能找到自己满意的楼盘，2008年下半年开始的楼市调整让他看到了希望。
自2008年下半年开始的楼市调整，到2008年底很多楼盘的降价幅度在20％以上，但越跌该青年则越笃定，认为调整远远没有到位。
转眼过了春节，该青年惊讶地发现，很多楼盘不但止跌甚至开始悄然涨价，但该青年结合很多业内专家的分析，认为这只是暂时的反弹，房价最终还是要下来，因此，仍然选择了继续观望。
几个月后该青年无奈地发现，房价不但没有下跌，甚至超过了原来的售价，这让该青年追悔莫及，对着采访镜头表示，这下再也不追了，一定要下定决心买房。
上面两位追房价人的故事，相信不会是结束，追逐房价而无法决策，一来反映房价的确上涨过快，令许多人来不及反应，二来也说明房价已超过了很多人的承受范围。不过，房价涨与跌不以个人意志为转移，它有着自身的运作规律，近来有人说京沪房价5年内翻一番，最高价将突破30万元，这话听上去刺耳，但谁也不能否认这个可能的存在。
京沪房价5年内翻一番的可能自然确定存在，但房价拐头向下的可能同样客观存在，这样看来，只要一天不解决房地产存在的问题，追逐房价人的故事就一天不会结束。
附录：蚁族问题不解决会成隐形炸弹（1）
2009年，学者廉思创造出的“蚁族”一词流行开来。廉思应该是成功的，书大卖、词大火。“蚁族”是80后一个鲜为人知的庞大群体——“大学毕业生低收入聚居群体”，指的是毕业后没有找到工作或工作收入很低而聚居在城乡结合部的大学生。据估计，全国约有超百万人次的“蚁族”。在北京，“蚁族”的数量约为十多万人，聚集区在唐家岭；上海、武汉的数量也大抵如此。在北京，这些大学毕业生主要聚居在城乡接合部；在上海，大多聚居在被分成数个格子间的公寓里；而在广州，“蚁族”则主要聚居在城中村。当怀揣着梦想的大学毕业生们满怀理想地走出校门时，残酷的现实却让他们认识了什么是真正的生活。
人们对80后的印象并不是很好，比如说他们是最“自私的一代”、“最不负责任的一代”，好些不好听的词都用到80后身上，但是2008年的奥运会和汶川大地震使大家改变了对80后的看法，这是一个很大的扭转。所以，现在对80后的宣传又进入了一种正面宣传。其实80后这一群体有几个不同的层次分化，比如富二代、海归，以北大、清华等为代表的重点高校毕业生以及从底层开始奋斗的蚁族等。这些不同层次的80后对社会的理解也各有不同，得到的评价也各不相同。
实际上80后承受的压力是巨大的，他们需要承受精神的变化，接受社会大变革，需要承受双方父母带来的压力和责任。比如上一辈人没房子可以结婚，现在“裸婚”可能吗？没房子连个老婆都不敢想，没钱连个恋爱都不敢谈。蚁族有梦想，渴望爱情，但这些对于他们来说似乎越来越遥远�
