惊天大逆转的背后-第17章
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保险资金投资不动产的政策突破已箭在弦上
2009年10月1日，新《保险法》正式实施，保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则也将明确，有数据显示，由此而释放的资金规模或达2 000亿元左右涉及房地产领域。
但按照国际标准5％～10％的比例，资金规模可能会更大，一般来说，保险资金以追求稳定安全的收益为第一投资原则，为此，商业物业将是其首选，而目前国内的商业物业市场的调整已近一年，处于底部区域，此时放行保险资金，对资金安全来说是个好的时机，对于商业物业市场则是重大的利好。
目前的市场是住宅已经由寒冷转为过热，但商业物业却仍在冬季徘徊，如果因保险资金的入市，商业物业大举反弹或反转，受商业物业和住宅物业的联动效应，将使得目前的住宅市场获得后续动力，不排除再次回升的可能。
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不差钱导致的通胀预期才是推高房价的主因
通货膨胀严重不严重？估计现在有很多人依然认为适度通胀是经济发展的温床，此话不错，不过这里的关键词是适度。
持续维持适度的通货膨胀几乎是不可能实现的，这在维持情况表现最好的中国也不例外。一旦出现严重的通货膨胀，相信是任何国家的任何政府都深感恐惧不愿面对的，极端的例子是因为通胀而出名的津巴布韦，如果有人说你应该生活在那里，估计你不会认为这是个温和调侃的玩笑吧，想像一罐可乐价值一亿津元，如果生活在那里，估计你想死的心都有了。相反，即便有人咒你股票全部套牢，但只要是津元，相信你也会报以善意的微笑，甚至巴不得如此，不是吗？
通货膨胀对房价有没有影响？当然有。
这并不是某些阴谋家的专题炒作，不是开发商，不是媒体，有这样炒作能力的人还没有出现，估计以后也难，不过就目前而言，和房价有着更大关系的是通货膨胀的预期，而非通胀本身。
2008年下半年开始的楼市调整特征之一是成交量的极度萎缩，是需求短期之内人间蒸发了吗？不是。其实，对大多数人而言，发生变化的只是他们自己的心理，只是他们对未来预期的改变，包括那些在金融危机中不但没有减少收入反而得到加薪的那些人，比如政府公务员。
因此，是公众对未来预期的变化影响了经济的发展，当然，人们心里预期的变化本身也是经济环境变化的一个组成部分。这便是为何2008年*总理强调信心比黄金更重要的原因所在。
经济滑坡，房价将大幅下挫，是楼市调整期间人们的心理预期，因此人们不但会停止进行购买决策，甚至开始抛售手中资产。而2009年，因为美元贬值，国内实行宽松的货币政策，大量的货币投放引发公众对通货膨胀的预期，而选择把手中货币用来购买具备保值功能的资产，尤其是房地产，这就客观上造成对成交量和房价走高的推波助澜。
因此，说通胀和房价没关系是不正确的，但通胀和通胀预期对房价的走势能作用到何种程度，在我看来却未必有某些媒体和个人说的那么严重，但却也不可小觑。
中短期来看，预期对价格影响是有时效性的，我依然维持我的观点，真正决定房价走势的是供求关系。一线城市需求强劲，只要政府不大幅度地推出保障性用房，那么这些区域的成交量和房价都将保持并温和上扬，而多数二三线城市因为缺乏持续的需求支撑，在宏观经济仍不乐观的情况下，后市走向还需观察。
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用物业税来抑制房价上涨是对症下药吗
数年来只刮风不下雨的物业税，突然因国务院《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的推出而“山雨欲来风满楼”，这引来业界一片热议。
在业界的热议之中有一种观点比较突出，即认为物业税的推出有利于抑制高企的房价，有些人甚至认为房价将因此下降30％～50％，这真叫人担心。
一般收入阶层苦于房价高企不能安家置业而盼望房价下降的心情可以理解，他们不是业内人士，就算一厢情愿也情有可原。但所谓的业内专家如果也跟着一般见识地忽悠物业税如救世神器，“倚天一出，谁与争锋”，物业税一旦推出，高房价便顷刻土崩瓦解，那我们就不得不怀疑这些专家的见识水平了。
且不说要推物业税是个综合工程，牵一发而动全身，就算如市场所预期的近期推出物业税，是否房价就会因此而大幅回调？在我看来情形可能未必如此。
我们知道，房价的变化归根结底要看供求关系，从需求上来看，基本的判断是强大的需求在相当长的时间内不可能发生逆转。
中国房地产业市场化进程不过十多年时间，市场化发展之前数十年积累的需求和市场化发展十数年产生的新的需求，现在远远没到饱和的程度，再加上市场化十多年来政府在保障性住房供给上的不到位所导致的结构性的供给矛盾，短时间内根本不可能得到改善，因此在一定的时间段内来看，只要所有的需求都在一个市场化的锅里抢饭吃，房价就会持续上涨，而房价持续上涨又将给投资性的需求以正强化，而进一步激发他们的投资热情。在这样的环境下房价要大幅下跌，是难上加难。
认为物业税推出会抑制房价者的理由无非是，物业税的推出增加了房屋持有成本和降低开发商的开发成本，按照他们想当然的推测，如此一来，供求关系将发生变化，炒房和投资者的持有需求被抑制，加上产品供给的价格下降，那么理所当然的结果当然是房价下降。
那么，我们就顺着这两个想当然的理由来分析一下看实际情形是否真的会如此演变？
首先，物业税的本质实际上是一种税制改革，即把开发和交易环节的税费转移到持有环节，其中标志是否成功的关键点在于不增加老百姓税费支出，而总的税费标准并没有发生变化。在这样的情形下，对需求产生的是双重刺激，即对中小型投资者的需求的确会有一定的抑制作用，但对刚性需求却会有刺激和释放的作用，因此总的需求并不会因此而发生大的变化。
为什么说物业税可能只会对中小型投资者的需求有一定的抑制作用呢？原因在于，在可以预见的物业税征收方式中，对于持有多套房屋、大面积房屋、高价值房屋者征收的税费比例应该递增，相反则应该递减。但问题是，实力强的购房投资者的目的，除了保值外更重要的是增值，在投资渠道有限的中国，光是物业自身的升值收益已经让投资者感到无比满足，只要这个趋势不发生改变，这些人根本不会在乎增加的这些持有成本。
对高端的自用客户——消费豪宅的人而言更是如此。豪宅和一切奢侈品的消费心理就在于不买最好的只买最贵的，越是别人消费不起越是能吸引这个阶层的人进入，因此，他们对增加的持有成本的反应只会更加迟钝和麻木。
其次，生产成本下降并不必然意味着产品价格的下降，关键在于供求关系。在过去房产牛市期间，几倍利润的楼盘比比皆是就是最好的说明，只要需求强劲，价格就不会下降。相反，物业税的推出成为高房价的推手也未可知。
最后，认为推出物业税能降低房价者的另一个判断前提是，物业税的推出和改革取得圆满成功，达到市场预期的目标，但这也恰恰是值得担忧之所在。且不说要顺利推出和成功实施物业税需要做的千头万绪的配合和准备，单就这其中涉及的方方面面的利益再分配问题的处理，就让人有充分怀疑的理由。远的不说，就说近期才推出的燃油税改革，目前看来很难说达到了政策所想达到的目标，更别说比燃油税改革复杂得多的物业税了，如果无法达到预期目标而变作变相增加的税收品种，那么物业税就只可能成为房价上涨的推手。
所谓的专家，不只是指在某个行业吃了多少年的饭，更重要的是应该认识这个行业以及这个行业所处的宏观环境，从而得出相对准确的判断。专家们的见识低不要紧，要紧的是专家的身边还汇聚了大量的希望得到切实帮助的购房者，如果那些盼着房价下降再出手的购房者信了这样的忽悠而错失购房时机，那才是罪过。
房产保有税能否打压高房价
2010年4月8日，人们被一则可能征收房产保有税的消息震惊，而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响，当日地产股全线深度下挫。
当日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示：“房管部门虽不是税收征管的主管部门；但如果政策出台；我们会积极配合贯彻落实好。”据了解，目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。而政府征收住房保有税的目的也很清楚，打击投机，控制房价过快上涨。
房产保有税实际上是物业税的变种，两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产，目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费，购买者并不拥有土地所有权，如果针对土地征收税费则存在制度缺陷；两者的相同之处在于，它们都是针对房产保有环节征税，绕开物业税涉及的土地环节，只针对房产环节征收税费，使得政策能够更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意图所在。
税收是政府的行政手段，也是调节房价的方法之一，不过，从以往的经验和实践看，单靠提高税负、增加税种并不能控制房价，反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税恐怕也不会例外。
首先，不论是物业税还是房产保有税，调控房价的根本原理在于提高持有成本、抑制消费，而这并非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。
在我看来，中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因，其一是强大的需求；其二是政府多度的依赖土地财政；其三是宽松的货币政策；其四是保障性住房的供应不足。
目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求，提高保有环节成本，对于前者，压缩的是选择面，并不影响其购买决策；对于后者，降低的是收益率，在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在，即便是按照国外的通行做法，以房产评估价的1％征收房产保有税，和每年两位数增长的房价相比，依然难挡投资者的购买步伐。
如果加大持有环节的税负，或者仅针对大户型和豪宅征税，那么，就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出，去向也可能是流入非高额征收的房源，从而推高该部分房屋的售价，这可能与政策制定的初衷不符。
其次，不论是物业税还是房产保有税，现在推出既不合理，条件也不成熟，如果为推而推，就难免落入做秀的窠臼。
从制度角度来看，如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有，在国家所有的土地上的建筑却归个人所有，如何协调两者之间的关系，是问题的关键所在。
再者，按照我国现行的财税政策，地方政府没有财税立法权，须报国务院，经人大批准后才能实施。这样的话，房产保有税虽然由上海提出，但若实施必然会是全国性的税法，如此一来，其涉及面就非常广泛，比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等。
最重要的是，不论是物业税还是房产保有税，都有可能提高综合税赋，目前，总体上看我国的总税赋是比较高的，本来在内需不足的时候，应该减税以刺激消费，而不是增税。如果能够清理房地产税费，做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负，也不失为选择之一，但要想实现，看来比较困难。
最后，不论是物业税还是房产保有税，就算出台，要想其发挥作用，落到实处，执行到位是关键，从以往相关政策的执行情况看，人们的担忧并非没有根据。
2010年4月8日，针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息，我在微博上写道：“上海拟开征的住房保有税，从方案到论证到上报到批准到试行到实行，路漫漫其修远兮，最终是不是做秀还需观察，目前市场的过度反应不过是因为：①多项政策的累加效应；②进一步严厉调控预期加强；③目前的房价确实处在高位的共识。”
我之所以这么认为，实在是因为消息来得过于突然，又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下，很难不让人产生“应景”和“做秀”的联想。如果仅仅是“做秀”也还罢了，浪费的不过是感情，如果此事当真，政策出台，对其执行情况就不能不令人担忧。
房产租金税
