中国经济猜想-第17章
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当大量的资本以投机的心态进入房地产、进入楼市的时候，势必会造成更大的泡沫，并且，房地产过热的结果，也会直接拉动生产资料价格的大幅度上扬，一个很简单的道理就是，当房价在节节攀升的同时，土地价格、建筑材料、装修材料、房屋租金等因素，都会受其影响而直线上升；而在这其中，尤以土地价格的上涨最为可怕，作为一个整体概念而存在的土地，是绝不会有耕地与商业用地、住宅用地的严格区分的，在一定的条件下，土地价格的上涨，势必会造成土地资源的稀缺，而土地资源的稀缺，又会拉动以土地作为生产基础的粮食价格。
由此可见，当粮食价格、生产资料价格的大幅上扬已成沸腾之势时，所带来的直接后果只有一个——通货膨胀。从历史的角度来进行观察，这样的结论绝非是危言耸听的空穴来风，而就在本书写作的同时，这种通货膨胀的势头已经初现端倪，更加验证了房地产过热所造成的悲剧性影响。
另一方面，我们不妨做一个极端的假设，那就是当全部的资本都一窝蜂地涌入房地产行业时，那么作为国民经济根本的制造业，势必会面临断血之虞，而当资源因为误导，而转向了投机的话，其带给国家、民族的负面影响是不堪设想的。
在日本的房地产泡沫时代，从1986年到1990年的时间里，全日的商业用地的平均价格激增了，而与民生直接挂钩的住宅用地，在四年的时间里也上涨了60％之多，在东京、大阪这样的城市中，涨幅甚至达到了100％。地价的疯狂上涨，房地产业的过于火爆，为当时的日本酿成了巨大的房地产泡沫。
在这种泡沫的笼罩之下，尽管有着旨在发展经济的扩张财政政策，但全日本的资本却并未能流入实体经济，而是进入了楼市这样的虚拟经济，帮助房地产商将泡沫越吹越大。而无论泡沫的光环多么美丽，当阳光照射下来的时候，都会破碎的无影无踪。
果然，在日本的房产泡沫破碎之后，这些由投机心态而聚集起来的财富，在一瞬间便灰飞烟灭，而随之带来的经济大衰退，整整持续了十年之久，日本在七十年代经济腾飞的成果，也几乎随之葬送殆尽，基于此，在日本的经济史中，整个九十年代都被称为“失去的十年“。
正因为如此，我们在这里才认定，房地产行业的过热现象，必然会带给国民经济的可持续发展以极大的制约，为此，为政者在这个问题上务必报以谨慎的态度。
然而，实际的情况却是，当国家将房地产看作是GDP重要支柱时，是万难痛下决心进行调整，万难痛下决心进行产业转移，这也就是说，在新的国民经济增长点被挖掘到之前，国家很难也很不情愿对房地产行业进行遏制，而这样的情形持续地越久，就会有越多的资本涌入到房地产行业中来，挖掘新的经济增长点也就变得越困难，国家也就更难有决心，有能力来实现产业转移。
即使从横向的角度来进行观察，也不难得出房地产很难成为国民经济支柱的结论，在经济较为发达的国家中，绝难找到这样的范例。对于此，我们不妨看一下经济学家黄卫平教授的论断：
“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列……凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
冲破房地产迷雾的唯一出路
在这里，也许有人会提出这样一个问题——既然房地产拥有如此的暴利效应与投机本质，那么，为何还会出现大量的“炒房团”？
还有，既然房价已经高昂到离谱的境地，从单纯的消费品、准公共产品演变成为投资品、奢侈品的时候，民众对此也存在着清醒认识的时候，为何还要继续购房呢？
以上情况的存在，难道不能说明，尽管房地产泡沫已经到了吹弹即破的程度，但却仍然拥有调剂民生，储值增值的作用吗？
在这里，我们的答案是——这种现象的存在，恰恰说明了房地产行业的投机性质，更说明了房地产行业暴利效应的存在，是恶化民生的总根源。
在中国的现有经济环境下，民众集体穷困的现象已经成为了共识，正如前面我们所说的那样，造成这种情况的原因有很多，但最主要的原因则是，面对时刻可能到来的通货膨胀，在货币购买力持续下降的压力之下，我们的民众却缺少有效、稳定的投资渠道来致富。
在公认为经济状况最为发达的美国，由于建立起了完善健全的社会福利保障机制，美国民众可以投资养老保险的方式，来取得相当不菲的收益与回报。
再者，美国拥有堪称全世界最健全、最发达的股票市场、期货市场，在这样的市场中，行情的跌涨是很难由少数机构、个人所操纵，更是很难为政府所左右，基本上要取决于市场的自身规律。在这样的情况下，美国许多专业机构、经济门类的学校，都会向普通民众传授一些判断行情的方法。
以美国的大学为例，他们在教学中向学生所传授的几种股票估值法（例如DMM模型、DCF模型等等），其古老历史甚至可以追溯到本世纪初，其简单程度保证了即便是文化水平较低的民众，也能够较轻松地掌握，而这些股票估值法的准确程度之高，往往可以达到95％以上，足以令任何一个中国股民惊叹。
然而，当这些股票估值方法被移植到中国来的时候，往往就会失去效用，变得不再灵验，这其中的原因，就在于中国的股票市场尽管已经行进了将近30年的时间，却始终没能够摆脱其“政府融资平台”的尴尬身份，由于受宏观经济政策的影响过大，和市场法则掺杂在一起之后，就变得扑朔迷离，难以判断。
证券市场的风险过大，储蓄型投资的风险虽小，收益率却实在太低，在这样的情况下，投身楼市自然就成为了亿万升斗小民最理想的选择。
房价虽然高高在上，但是却看不到下降的趋势，整个房地产市场的火爆，使得民众认定了房价只会上升绝不会下降，由此纷纷将储蓄投入楼市，希望通过炒房的溢价，来弥补通货膨胀所造成的损失。在这些旨在增值的投机性资金的刺激下，楼市如同被打入了一针又一针的兴奋剂，在源源不断的资金推动下，冲击着一个又一个房价的制高点。在这种社会资源严重倾斜之下，本应当以保障性住房为主的房地产市场，最终蜕变为旨在寻求利益的投资平台，而其带给社会、带给国民经济的负面影响，也就在“买房增值”的前提下被淡化了许多。
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那些更有效的措施
当我们对房地产行业有了以上的了解之后，就应当明白这样的一个道理——仅仅是反思与批判，对解决现实问题的意义并不大，更对房地产行业还原民生本质，实现房价的理性回归无所裨益。
因此，无论是对于促进国民经济的良性发展也好，还是提高民众生活品质也罢，最应当为我们所关注的，应该是寻求一条切实可行的出路。
事实上，为了为中国的高昂房价寻找解决方案，许多学者已经针对我们所提出的三大因素，进行过极大程度的努力。
针对问题产程的根源，的确有许多措施，比现时采取的短期性政策更为有效。
首先，在许多金融学者看来，快速调节汇率，是解决流动性过剩的最直接手段。当汇率被调节到一个适当的比例时，平衡进出口贸易就不再是难乎其难的事情，一直居高不下的贸易顺差，也就会得到解决，当政府不必从出口企业手中购买大额外汇的时候，也就意味着货币投放量将会被降低到前所未有的程度，其对房地产市场中汹涌流动的资金，无疑会起到釜底抽薪的功效。
其次，放开产业投资空间，同样能够缓解流动性过剩的问题。
当国家放松对大型投资方向的垄断和控制时，无疑代表着为中国民间资本找到了一条全新的出路，比如说，打造一个全国性的通信网络、或者是建立一个大面积的私营航空网络，无疑会将巨额资金从楼市中引导出来，一下子减少几千亿的流动性资本，同时还会起到促进产业良性竞争的作用。
再次，通过产业政策引导，就意味着在空间上放开了资金的扩张领域。
当国家对经济欠发达地区的投资环境给予优化的时候，无疑可以让产业投资的空间广阔度提高，同时也令投资者的回报率得到提升，对于可投资渠道的狭窄现象，意味着巨大的改善。
最后一条，也是最重要的一条就是，对现行的分税制与政绩考核标准进行修改。当这一点实施开来的时候，也就意味着将房地产市场结构的弊端彻底摧毁。
正如我们前面所说的那样，在94年进行了分税制改革之后，地方政府的财权大为减少，而事权却反而增加，这就代表地方政府的财权与事权变得明显不对称，呈现出一种“小马拉大车”的态势。由于受制于利益因素，使得地方政府绝不愿意认真执行房地产调控政策，绝不愿意放弃手中的既得利益。因此，想要解决这一问题，只有使财权向地方财政倾斜，或是由中央政府承担一部分归属于地方政府的事权，改革现有的利益分配格局，才能让地方政府在财权得到保障的同时，认真地落实中央的调控措施。
除此之外，只有对现行的政绩考核标准进行改革，才能从根本上消除地方政府对于房地产业的保护心态。
我们知道，在初步满足了温饱，得尝利益果实之后，中国民众很快便接受了一套全新的价值观念，这就是以金钱为核心利益的概念，社会基础也很快地从意识形态转移到了财富。而在这个转变过程之中，政府的决策在很大程度上起到了决定性的作用，这其中，对于国民经济影响最大的，大概要算是各地政府的“GDP”主义。
在中国的经济发展指导思想中，对于GDP的重视已经超过了世界上绝大多数的国家，即使在对官员进行考核的时候，也将GDP作为衡量政绩的硬性标准。于是，许多地方官员为了获得更高的GDP增速，便十分热衷于将地价、房价推往极不理性的高度，以此来提升其所辖区域内基础建设的动力与能力。
然而，在真正的经济学中，GDP只是一个衡量经济活动的指标而已，GDP增长速度快、增幅高的国家，其民众幸福指数未必高，反之，GDP增速慢、甚至出现负增长的国家，其民众幸福指数未必就低。而当地方政府单一重视GDP，甚至在经济活动中极度热衷于“GDP”主义的时候，无疑相当于一种本末倒置的行为。
以上各种措施中的任何一条，都拥有着更长远的考虑，也拥有着更理想的效果，然而正如我们在上一章末尾中所说的那样，许多积重难返的事情，并不会遵循着其他方面的期望，也不会考虑到自然存在的规律，一旦固定下来的事情，想要做出更改就会变得很艰难。
因此，上述建议中的大部分，在现时的条件下不被重视，也就是很自然的事情了。然而，许多建议可以不被重视，民生问题却不能有片刻的迟疑，对于已经成为弱势群体的大部分中国民众而言，放弃了最后的努力，就意味着这种弱势处境的长期继续，所以，权衡到各个方面的因素，提出最具备可行性的方案，仍然是研究者不可推卸的责任。
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法律必须成为住房上的保障
我们知道，无论古今，无论任何一个国家，住房的问题都是关系到社会稳定与经济可持续发展的重要依托。正如美国总统罗斯福所言：对于一个居者有其屋的国家而言，是没有什么能够战胜它的。
正是基于这样的认识，在世界上绝大多数的发达国家中，无不深谙安居乐业之道，自然也就将政府在住房建设方面的责任，以法律的形式给予明确。
比如说，西欧发达国家之一的荷兰，早在上世纪伊始，就颁布了专门的《住房法》，其中明确规定——政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性的角色。而在其宪法中，更是强调”提供充足住房”是政府的责任。
在1974年，荷兰又将这一政策贯彻到底，在著名的《租房与补贴白皮书》中，明确规定“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。在这样的硬性规定下，荷兰政府总共建造了将近240万套公共住房，而直到今天，荷兰的总人口才不过1600万人，以
