中国经济猜想-第16章

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　　那么，为了能更清楚地看清这一问题的实质，我们不妨暂时从讨论中跳出来，用横向对比的方式，来看一看中国的房地产企业，究竟有什么样的特别之处。
　　在美国，最大的房地产企业，是成立于1956年的帕尔迪集团，这一集团拥有着一整套成熟的设计、施工、销售、配套服务公司，能够承担从房屋设计到物业服务的全流程。而在这些流程之中，最核心的部分——施工环节，尽管会有可能外包给专业的建筑公司，但却丝毫不影响它是一个完善的建筑企业这一事实。
　　那么，中国的房地产企业又是怎样的呢？
　　在中国房地产的产业链条中，其操作流程大致是下面这个样子的：
　　首先，规划工作由政府的土地规划部门负责，设计工作由大大小小的设计院、设计公司来负责，到了现场营造、即施工环节，则由专门的施工单位来承担，而在这个过程中，房地产商所负责的，就是在政府提供商业用地时前往招标，在房屋建设中出售期房，在房屋建成后出售现房。
　　这样看起来，在整个产业链里，众多大小开发商所扮演的角色，实则只是一个简单的贸易公司，对于房地产业而言，这实际上是一个没有任何社会价值的企业模式，在开发商的业务范围中，有的只是土地倒卖、资金易手、成品房屋出售等等。这些行为归结起来，只能算作是住宅开发的组织管理部分，正因为如此，将房地产开发商认定为中间商、皮包商的角色，是丝毫不为过的。
　　从资金的来源角度上看，中国的房地产开发商，也与国外的同业者，有着完全不同的态势。而正是这样的区别，才最终决定了中国的房地产业注定不可能成为一个为社会输送价值的行业，注定了它具有极大的投机成分。
　　在中国的房地产开发商中，能够自拥资金，自行构建项目的简直凤毛麟角，绝大多数的开发商，不是让施工单位垫资、就是通过向消费者预售期房来筹措资金、或者是向银行直接贷款，抑或是通过三种方式同时进行的方式来维持经营。
　　在这方面，曾经在中国房地产界名动一时的顺驰公司，堪称房地产业中投机的典型，其资金之少，运作项目之大，比例已经到了令人瞠目结舌的程度。
　　以顺驰曾经操作的一个项目为例，该项目的土地款项为亿，在项目开盘的时候需要付30％，年底再付30％，余下的费用在第二年付清，而运作这个项目的总投入，大概需要20亿元左右。
　　那么，顺驰公司又是如何操作这个项目的呢？
　　顺驰从银行贷出3亿元，作为该项目的启动资金，而在前6个月规划与开建期内所需的资金，全部由承建商垫付，在开盘的当天，就开始通过销售期房所得的销售回款来支付工程款和地款。从开盘到年底的不到一年时间里，顺驰公司就以此回笼了6亿多元的资金，不仅足够供给这个项目的拥堵，还得以腾出手，去购置新的土地，按这样算起来，整个过程中，资金的杠杆效用率，竟然达到了惊人的1：7！
　　在顺驰最为鼎盛的03到04年里，其现金总流量中有高达78％的份额是销售回款，另外有10％的部分来自银行贷款，12％的部分来自合作单位，可以说，在整个过程中，顺驰通过让施工单位垫资，将成本和风险转嫁给建筑企业，通过预售期房，将成本与风险转嫁给消费者，通过向银行贷款，将成本和风险转嫁给金融机构。
　　为了能够贯彻这样的方案，绝大多数的房地产开发商，都极为重视资金的利用效率，不仅最大幅度地缩短建造和交付的时间，还在财务预算上将现金的流动和运用加速到极致，包括几家业内顶级的房地产开发商在内，绝大多数的房地产企业都建立了极其严密的考核体系，保证资金不断流，保证以最快的速度完成销售，保证以最快的速度收回资金。
　　类似于这样的资金运作策略，粉饰一些叫做紧绷资金链，坦白一些说，则是*裸的投机行为，而在当时直至现在，几乎每一家房地产开发商都在使用这样的资金运作策略，而这个行业的投机性、这个行业的暴利潜规则也正是隐藏于此。
　　

支柱还是蛀虫？
现在，到了我们回答前文中所提问题的时候，为什么国家始终不对房地产行业进行遏制，迟迟不愿对高房价进行打压呢？
　　想要回答这个问题，看似需要一番复杂的论证，但实际上答案却非常简单，简单到只需要用三个英文字母就可以作答。
　　这三个英文字母就是——GDP！
　　说明白一些，就是在现行的条件下，国家需要房地产行业对GDP的贡献率，需要以此来实现GDP数据上的增长。
　　我们仅以北京为例，在2001年到2008年的8年时间内，房地产业对于北京市GDP的贡献率，始终保持在50％以上，最高者为58％，最低者为48％，像这样的比率，在任何一个国家内都是难觅其踪的。
　　在一个国家的经济发展期内，最需要的就是能够拉动整个宏观经济、国民经济的“火车头”型产业，这个火车头的含义是指，不仅能够在所属行业内创造巨额利润，还能够以本行业为依托，带动其他行业的共同繁荣，发展，在数据上实现拉动经济的功能。
　　按照这样的思路，房地产行业似乎是最符合“火车头”定义的。
　　在开发商们为自己所进行的辩护中，常常喜欢引用这样的一组数字：
　　2004　年末，全国共有房地产开发经营法人单位万个，就业人员万人，房地产开发经营的利润总额为亿元，平均每个房地产开发企业获取利润元，人均利润元。
　　依靠这样的数字，房地产开发商们便堂而皇之地将这一产业包装成“提供了160万个就业岗位，创造利润千亿之多”的龙头行业。这样的数据的确没错，但是这仅仅是《第一次全国经济普查主要数据公报》中数字的一部分，接下来的数据是这样的：
　　同一时期，全国共有建筑业法人企业单位万个，就业人员万人；建筑业个体经营户万户，就业人员万人。2004年利润总额为亿元。平均每个企业获取利润元，人均利润元。
　　透过这两组数据我们看到了什么呢？
　　在整个房地产链条之中，建筑业以800多亿的利润，创造了将近3000万的就业岗位，而房地产业以1000万的利润，却只创造出160万个就业岗位，其平均利润是建筑业的倍！房地产开发行业人均利润是建筑企业人均利润的倍！更重要的是，房地产业隐瞒利润已经不是什么秘密的新闻，当需要交纳利税的时候，房地产企业往往提供一套低的多的数据，当它们在股市上融资的时候，才会将自己真实的数据表露出来。
　　不过，我们在此无异于追究房地产企业数据上的遮掩行为，唯一想要证明的问题是——拉动中国经济的是建筑行业，而非坐享其成，攫取高额利润的房地产业。反过来，房地产业的高利润不仅不会对经济造成拉动，反而会拽经济发展的后腿。
　　打个简单的比方，假如一套房子的售价是10万元，那么可能会有10个家庭有能力购买，那么它对经济的拉动将会是10套房子的贡献，而当房地产业企图攫取巨额利润，将房价恶意炒作到100万元的时候，可能买得起的家庭就只剩下一个，那么，这些被扼杀掉的需求难道不足以证明，究竟是谁在谋杀中国经济吗？
　　其实，关于这个问题的讨论，已经没有太多的必要，其论断早在1980年的时候，就已经由中国经济的总设计师*高瞻远瞩地提出过，在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中，*明确指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，因此在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”
　　从这个角度来看，房地产业对于经济的蛀蚀作用，已经是题中应有之意了，然而令人不曾想到，也绝不敢设想的是，在当下中国的经济环境下，房地产业的热度已经达到了前所未有的高度，其对经济的危害，也绝不仅仅是“拉拉后腿”这样的简单，因为房地产业的存在，使得中国经济正萌生出前所未有的危机，而这个危机就是为我们熟知的通货膨胀！
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房地产过热是通货膨胀的总根源（1）
谈到房地产诱发通货膨胀的问题，还要从土地说起。
　　我们都清楚的一件事情是——房地产，顾名思义，要建房就要有土地，而在中国的特殊国情之下，土地是从属于政府的财产，想要获得土地，就需要从各级地方政府手中购买，于是，房地产商购地建房的行为，其实质无疑就成为了为地方政府增收的重要途径。
　　根据统计数据显示：仅仅在2001到2003年的三年度时间里，全中国的地方政府的土地出让金收入总额就高达9100亿元之巨，而在经济形势最糟糕的2009一年之中，中国的土地出让收入总额也达到了万亿元的天文数字。
　　不需要有任何投入，只要几纸文书，就可以坐拥数以亿计的资金，为地方财政解决掉最大的麻烦，这样的增收途径，自然成为各级地方政府所乐于为之。除此之外，房地产业所带来的巨额利润中的一部分，还可以以税收方式转化进政府的财政收入中，在分税制改革之后，地方政府的财权被大幅度削弱，只保留了原来的事权，导致其财政上出现巨大的缺口，于是，地方政府就必须通过土地出让金这笔收入，来弥补财政上的缺口，也就难免对中央的调控政策阳奉阴违，而这种情况的存在，也正是为什么去年中央政府在出台了《限制土地发放》政策之后，各级地方政府又陆续实施针对性处理意见，用来对抗中央政策的原因所在。
　　在这里，很简单的一个道理是，假如地方政府严格执行中央政策，严格限制开发商拿地，严厉打击开发商囤积土地，那么在这样的情形下，开发商竞标土地的积极性就必然会受到打击，地价也会随之急转直下，这样一来，地方政府靠卖地获取的收益就减少了许多，这自然是既得利益者不愿意看到的事情。
　　反过来，地方政府对中央政策“打一打埋伏”，把手中的地块限流限速销售，在吊足了开发商胃口之后卖出更理想的价格，更何况，拿到土地的开发商则可以在这样的“土地缓供、限供”背景下享受土地升值的收益；对交易双方都是有大利可图的，靠这种关系所构成的利益联盟，其坚固程度绝对超乎我们的想象。所以说，想要让地方政府去处罚地产商，无疑相当于让同一条战壕里的战友自相残杀，是很难发生的事情，因此无论法规、政策如何纷至沓来，效果却极其有限，监管部门的手无论举得多高，却总是轻轻落下。
　　就另一方面而言，即使在中央政府的宏观调控中，也很难割舍掉房地产业所带来的巨大诱惑。
　　众所周知的是，大规模的公共工程建设，对于GDP有着非常强的拉动作用，这也正是国家为何热衷于进行诸如铁路、机场、高速公路等项目建设的原因，因为只有规模巨大、投入巨大的工程建设，才能够促进银根的流动。而房地产业的存在，恰好能够很好地作为国家在这一方面的补充。
　　在这里，有一个另类的例子，可以很好地解释这一现象。
　　喜欢看NBA篮球比赛的读者，一定对“刷数据”这个词不陌生，这个词的含义指的是球员为了追求数据上的可观性，弃整支队伍的胜负于不顾，只专心将个人的数据冲到较高的层面，用以维持表面的虚假繁荣。
　　在这里，国家管理者为了能够在GDP数值上实现稳定增长，维持GDP连续多年的繁荣，对房地产行业的放纵也就成为题中应有之义了。书包　网　。　想看书来

房地产过热是通货膨胀的总根源（2）
另一方面，当房地产业持续处于火爆状态时，势必会引发新项目建设的高潮，而工程建设又会对水泥、钢筋、混凝土等原材料构成需求，促进这些原材料生产行业的火爆，这种对其他行业的拉动效应，自然也使得各级政府出于宏观因素与财政上的双重考虑，放弃掉对房地产业的遏制，放弃掉对高房价的打压。
　　然而，正如我们所知道的那样，数据往往只能反映表面上的问题，在数据背后，暴露出的深层隐患，才是值得我们忧虑的问题。
　　当房地产的火爆，成为了一个时代的象征时，势必会为房地产从业者带来巨额的收益，相比之下，资本在其他行业的投资收益，就显得越发微薄。这样一来，具有逐利本性的资本，就一定会放弃掉相比之下收益率低，风险较大的其他产业，转而投向利润巨大，收益率更高、风险更低、技术门槛更低的房地产产业，或者是以更直接的方式，直接投入楼市的炒作之中。
　　当大量的资本