中国经济猜想-第15章
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靠行政手段调控房价的陷阱
从上面三节的讨论中不难看出：可用资本过多，投资方向过于狭窄，加之市场结构过于独特，在这三大因素的共同作用下，使得中国的房地产市场始终呈现出过热的局面。
事实上，政府对于房地产过热现象的认识，要远比我们清醒得多，从近两年来国家对房地产领域所发布的一系列调控措施，就可以看出政府对于这种趋势的警醒。
远的不说，仅在2009年年底的半个月时间内，包括了住房建设部、国土资源部、财政部、计委等多个国务院职能部门，就势如风火般地出台了一系列房地产调控政策，比如著名的“营业税征收2改5”②，再到后来的“国四条”③，再到“拿地首付不低于50％”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”④。如此多的调控手段，在让人眼花缭乱的同时，也不免产生出新的幻想与期盼。
然而，在这些琳琅满目的调控政策背后，所埋藏下的却未必是房价理性回归的契机，因为从我们的理论体系中来判断，这些政策尽管看起来严厉无比，却并没有动及房地产业的根本，特别是对于以上我们提到的三大因素，更是没有太大程度的触及。
我们不妨来看一下，对于我们提到的三大因素，这些措施究竟会有怎样的影响。
“营业税征收2改5”，以及“拿地首付不低于50％”，其用意在于限制开发商拿地炒作、囤积地皮的意图，然而在当前市场热度极高的情况下，这种措施对于那些有实力、有意愿拿地的大开发商来说，很难说会有什么效果，甚至会让他们更有意愿和能力去获取土地，以便变本加厉地囤积居奇，获取高价收益。
有人会提出质疑，当政府提高税费、人为设置这些交易障碍的时候，不是无形之间增加了交易的中间成本吗？不是同样会对开发商形成限制吗？
的确，我们不能否认这两条政策会起到上述效果，但是请不要忘记，任何房地产商都不会甘心忍受这种中间成本，反而会将它们在交易过程中转移到终端购房者的头上，其结果反而进一步推动了房价的上涨。
“督办全国18宗房地产闲置土地”的用意，在于限制开发商囤积土地，从规范房地产市场制度的角度来说，这样的政策富有远见，然而假如这样的政策被地方政府“缓期执行”、“选择性执行”的话，这条政策的价值恐怕便要大打折扣，更可怕的是，一部分开发商继续囤地，一部分开发商却不得不迅速开发土地，无疑会让已经形成垄断局面的房地产市场更加恶化，因为在这样的政策下，大地产商总是有办法自保自救，真正去执行政策的只有那些资金缺乏、实力有限的小地产商，像这样的政策，无异于“只打苍蝇、不打老虎”。
至于“国四条”这样的举措，在更大程度上只停留在态度的层面上，由于缺乏实施细则，它最终的结果很可能成为四句响亮的口号，而非四记真正打压房价的重拳。
由此来看，面对当下这样一个过热的市场，用这些短期性、限制性的措施，实在是很难起到尽如人意的效果，当我们所说的三大因素不能被很好地解决时，房地产市场过热的根源就不会被堵住，甚至于会帮助其蓄积起更高的水量，导致一场灾难性的后果。
事实上，在这些政策发布的同时，其效果也就被注定好了——从每一次政策性调控后的效果就可以看出来，几乎每次调控过后，房价都会出现一次报复性的上涨。
说到了房价的上涨，那个关键性的问题也就呼之欲出了。其实，在民众的期盼与幻想之中，最关注的问题只有一个——在国家出台了如此多政策的前提下，房价会在短期内回归理性吗？
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房价会在短期内回归理性吗
实际上，包括笔者在内，许多研究者以及专家都会被反复地问到这个问题——近期内，房价会出现下跌趋势吗？
想要回答这个问题，既简单，又困难无比。
说这个问题简单，是因为这个问题的答案无非三种：会、不会、不清楚。说这个问题困难，倒不是因为这种趋势无法判断，而是某些局面一旦已经形成，在客观上便已经无可奈何，无话可说。
其实，和世界上许多事情一样，如果一旦发生了，就注定永远无法回归到从前。因为覆水难收，因为时光无法倒流，借用一句历史读物上常常出现的话来说，就是历史是无法重演的。
当很多事情行进到积重难返的程度上时，所能做到的就是承认那些既成事实。
拿国家所实行的政策来说，其用意无非是促进民生，保障和谐，让民众能够得到安居乐业的环境。然而，当前房地产市场中种种问题的形成，不也正是由于经济改革中长期积累的政策缺陷和结构失衡所带来的吗？
当某些问题的形成机制无比深远的时候，想要着手解决它们，也就必然需要从长期来进行考虑，无论是实施过程还是最终效果，都绝非可以“只争朝夕”。
从政府所实行的一系列政策措施来看，其短期性已经是板上钉钉，政府的急迫与期冀跃然纸上，甚至不惜重拾传统，采用各种计划性、行政性的手段，把市场性问题、经济问题解读成政治上的任务。
正是由于这样的存在，使得无论中国的楼市呈现出怎样的形态，政府对于市场的控制，都不会在短期之内彻底放松。可以说，在政府力量这只看得见的手作用下，房价的上涨也好，下跌也罢，都不会遵循着市场的规律，也同样不会遵循着民众的意愿。
这样看起来，与其预测房价的涨与跌，倒不如去预测政府的利益取向，与其去挖空心思地为抑制房价寻找方案，倒不如去在市场体系之外寻找根源性因素。
可以说，从长远上看起来，在缺少一个利益制衡的民众监管机制时，中国绝不具备任何力量，可以在短期内让房价回归理性。其唯一的结局就是往复式的崩盘。
在笔者与一位经济学者的谈话中，他坦然地谈到房价问题：“目前看起来，房价一定是会下跌的，不过下跌是短暂的，我们看到的下跌，目的是为了更好地上涨，民众手中的消费能力有限，总不能无限上涨到倾家荡产也无法买得起的地步……”
在这种情形下，民众的处境无疑是极其可悲的；然而更可悲的情况是，中华民族在高昂房价中的迷失，已经不仅仅是经济领域的问题，它所反映的更多是一种民族精神的迷惘。
在过去的时代里，我们无不有着人生上的信仰，事业上的信仰，而在当今这个高房价的时代里，我们的“80后”年轻人，已经将拥有住房这种生活必需品当成是人生的唯一目标、唯一信仰，甚至于将其当成一种“崇拜物”来看待。假如这样的情形持续下去，我们很难想象这样一个拥有悠久文明的民族，其未来的出路究竟在何方。
注释：
①基尼系数：
基尼系数的经济含义是：在全部居民收入中用于不平均分配的百分比。基尼系数最小等于0，表示收入分配绝对平均；最大等于1，表示收入分配绝对不平均；实际的基尼系数介于0和1之间。如果个人所得税能使收入均等化，那么，基尼系数即会变小。联合国有关组织规定：若低于表示收入高度平均；～表示比较平均；～表示相对合理；～表示收入差距较大；以上表示收入差距悬殊。
②营业税征收2改5：
根据国务院财政部通知，2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在此之前，起征年限为两年。
③国四条：
指的是在2009年12月14日，*总理主持召开的国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，其目的在于“遏制房价过快上涨。”
④督办全国18宗房地产闲置土地：
国土资源部于2009年12月23日宣布，对北京、上海、浙江等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发土地供应全程监管，规范房地产市场运行秩序。
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高房价是阻碍内需的最大因素
在过去的2009年中，我们常常谈论到的一个话题就是促进消费，拉动内需，一件很明显的事实是，当一个国家的经济发展严重依赖出口、严重依赖外部需求的时候，就意味着这个国家的商品，实际上已经处于买方市场的格局下，国外的消费者掌握着商品消费的主动权，就一个国家而言，这种情况的存在对于经济安全无疑有着莫大的威胁。
当这种情况存在的时候，为了能弥补产能过剩的问题，更为了能让我国商品能够在与周边国家的竞争中保持竞争力，让国外的消费者能够继续消费我们的商品，政府就必须要在电价、水价、油价等方面对企业进行财政补贴，让我们的商品继续在国际市场上维持成本优势，以取得最终的价格优势。
乍一看上去，这样的补贴政策对我们的企业形成了一些好处，实际上，当这些商品被国外消费者购买的时候，其形同以我国财政间接补贴国外的消费者，用中国万千纳税者的钱来为国外消费者买“打折货”，而这样的好处却是我国民众无缘享受了的，无疑意味着国民消费福利的大幅度外流。
当国外的消费者大量购买中国廉价商品的时候，无意之中又造成了一个意想不到的问题，这就是由此造成的对华贸易逆差，于是，外国政府往往以此为理由，指责中国倾销商品，并借此制定出带有制裁性质的贸易政策。
正因为如此，即便是那些出口政策的鼓励者，也开始意识到依赖出口最终会对国家经济造成巨大伤害，在过去的一年里，如何拉动内需就成为了一个上至政府高层，下到亿万民众的公共话题。
我们知道，拉动内需只是一个表面上的说法，其真实的指向并非是“内部具有多少的需求”，而是“内部具有多少的消费”。基于这一点，想要解决内需不振的问题，其实只需要在刺激消费之上做足文章即可。
然而，一个突出的问题就是，中国民众空有消费的愿望，却没有消费的能力！这也就是说，绝大多数的中国民众，都还处于一种“看得起，买不起”的经济状况中。
那么，中国民众的钱又到哪里去了呢？
答案仍然是：被投入了购房消费、房贷消费。近年来，在高房价的束缚之下，前者迫使民众将积蓄转化成房地产商卖房所得的暴利，转化成地方政府卖地所得的暴利，而后者则迫使民众将积蓄间接转化成放贷银行的暴利。
根据不完全估计，在98年国务院颁布的房改政策生效之后，到2009年楼市小阳春到来为止，在这10年多的时间里，民众为上述几方面的暴利，总共付出了超过10万亿元的代价！其总数相当于3个“4万亿救市计划”！
在这里，我们的遗憾似乎应该是，如果这些庞大的资金能够不被转化成既得利益集团的暴利，如果这些资金能够投入到它本应投入的地方，或许许多产业将会被彻底地资本化，或许将会获得更大的经济活力。
而当这些巨额资金被集中在开发商手中，被集中在地方政府手中时，这样的构想显然成为了泡影，而巨额财富向少数人集中所带来的结果，又进一步促使两极分化日趋严重，贫富差距愈演愈烈，许多社会现象也由此而生，对于实现“共同富裕”目标，无疑又构成了一个巨大的障碍。
在这里，也许有人会说，既然房地产业的恶性膨胀，已经对民生和国民经济造成了如此之大的威胁，那么，这一明显缺乏道德与经济理论支持的产业，为什么还没有被马上遏制呢？
这种想法的存在，恰恰是因为我们对于房地产业的残酷性缺乏了解而产生的，一旦我们尝试着从资本的角度来了解它的本质，就会得出一些全新的认识。
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为什么说中国房地产业是投机
关于房地产业是否等于投机的讨论，曾经进行过许多次，直到今天，这样的讨论仍然在持续着，并且众说纷纭、莫衷一是，始终没有能够得出一个准确的结论。
从讨论开始直到今天，连一个准确的结论尚未得出，可见在这一命题上，涉及到的是非并不多，涉及到的利害关系却是不少。
那么，为了能更清楚地看清这一问题的实质，我们不妨暂时从讨论中�
