中国房地产战争-第4章
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事实刚好相反，多数情况下，期房与现房差价相差30％以上并不罕见，这也就不难解释购房者要冒着风险买期房。融资有道的大开发商对于预售融资已经不太热衷，我们看到的更多的情况是开发商捂盘惜售静待房价上涨，迫使政策要求在预售证下发的两周内必须上市。可以想象，一旦90％的期房退出市场，短期内供给急剧下降，必然造成房价狂涨，普通购房者与小开发商同时成为受损方，市场集中程度继续提高。
许多房地产的政策建议大抵如此，出于一腔激情试图降低经济风险，保护普通购房者利益，最后往往因为乖谬的政策与市场和法治相悖离，反而拉动房价上升，保护了不该保护的，打击了不该打击的，房价即使一时下降仍然会报复性反弹，除了夺一时眼球之外再无其他好处。
扩大保障型与中小户房型的供给，以这部分房价拉低总体价格，才是房地产调控的正途。（2007…07…27）
为高端群体建廉租房是个馊主意
这样的提议能够正式提出，有关方面的税收法治与公共财政意识之低下，令人难以置信。如果高端收入群体都必须靠政府廉租房，那不如直接回到福利分房时代来得痛快。住房的福利化与市场化之间的火候非常难以拿捏，稍不小心，保障型住房就会成为特殊人群的优惠政策，保障型住房就蜕变成福利分房的同义语。
2008年1月10日，在北京市海淀区政协八届二次会议上，海淀区领导表示，北京的房价较高，一些优秀人才受经济压力影响较大，海淀区有望成为全市试点，建设一批政府廉租房，提供给企业高端人才、公务员、教师、海归留学人员等群体。
1月15日，中国青年报社会调查中心与新浪网联合进行了专项调查，共有2343人参与。数据显示，％的公众在知晓这条新闻后的第一反应是“震惊”，％的人明确表示为高端群体建廉租房“没有必要”。虽然他们这样做的初衷十分美好，要为当地政府留住高端人才，但这样做的结果是使纳税人的钱财补贴给了不该补贴的群体，最终提高了整个社会的税收负担，败坏了市场的基础。
众所周知，我国这几年的房地产市场化最大的负面效应就是以市场化为名的房价畸高，住房社会保障欠债累累。自2007年开始实施的意在加强住房民生保障的举措，可以视作政府在房地产领域最重要的一次转折，其意义不亚于住房市场化的发端。
在此转折关头，要谨防保障住房滑向优惠政策的泥潭，使纳税人不知不觉中成为优惠政策的埋单者和牺牲者。保障型住房是一种公共产品，主要由纳税人来承担费用。事实上，贫苦的需要扶助的人越多，一个社会的税收负担也就越重。我国并非轻税制的国家，近两年政府税收收入以远超过GDP的增速节节攀升，即便如此，建立保障型住房的资金仍然入不敷出。 电子书 分享网站
第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（12）
截至2006年年底，全国共有万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的。到2006年年底时，全国还有145个城市没有建立廉租房制度。1000万个家庭“居者有其屋”，绝非一桩轻而易举之事，每年几百亿的资金缺口如何解决就是一个大问题。2008年房地产市场，全国计划安排廉租住房资金达到亿元，超过2006年之前廉租住房资金的总额，这样的建设资金已经需要中央政府动用强制力量。在世界各国，政府开支基本上都用1％～3％来解决低收入人群住房问题，可是中国2006年全国财政支出4万亿元，廉租房投入只有亿元，仅占％。
满足低保家庭住房尚且困难，哪有余力闲心让高端收入群体分羹？要扩大保障住房的受惠人群，方法有二：或者政府增加公共投入，这必须征得纳税人的同意，否则政府就有浪费公共财政之嫌；或者政府将本应用于低收入人群的补贴强行用于企业高端人才、公务员、教师、海归留学人员等群体，损不足以奉有余；或者强迫地产商承担。总之是对房地产市场生态的严重破坏，弊远大于利，是个馊主意。
即便纳税人忍气吞声表示同意，接下来的问题更不容易解决。哪些企业高管人员、公务员与海归可以享受廉租房政策？是企业、学校推荐，还是恢复政府分房办，由分房人员挨家挨户进行收入调查、综合评分？行政力量的虚耗莫此为甚。最后，住房优惠政策的直通车必定通向变相福利分房的泥潭。
一个正常的市场环境中，高端人才可以通过较高的薪酬经由市场的租买手段解决住房问题。如果某个地区的企业高端人才、公务员、海归留学者普遍无法通过市场手段解决住房问题，就说明该地区并不适合企业发展，其运作的高昂成本远远超过了一般公司的承受能力，商业生态只能用恶劣来形容。有关方面考虑的就不应是给高端人才建立廉租房，而是全面整治市场环境，降低运营成本，以培育健康的商业生态。
如果只是某个企业难以为高端人才提供高薪，那么，该企业绝不能称为有竞争力的企业，迟迟无法改进自身收入状况、只能在廉租房栖身的个人，恐怕也不能称为高端人才。
打着为地方经济发展的旗号在房地产市场上混淆基本规则，总是容易获得舆论的同情与理解。但时至今日，如此市场、保障不分，慷纳税人之慨的政策方案能够一再浮出水面，已经是不止房地产市场错乱这么简单，不能不让人替中国的市场经济前途捏一把冷汗。（2008…01…25）
政府采购高端经济适用房吃力不讨好
房地产政策在保障民生与扶持产业之间走钢丝，一些地方政府以收购开发商存量商品房的办法，似乎找到了破解之道。表面上滴水不漏、四角俱全的房地产政策，在上海等地却没有得到市场的欢呼。
根本原因是利益不对称。房地产开发商声称政府报价过低，让他们无法承受；而政府认为自己的报价已经是财力所能承受的极限；对于真正需要住房保障的人而言，每平方米近万元的价格实在过于奢侈。人们有理由追问，如此高价的保障型住房由谁享受？政府的补贴到了谁的腰包？
第一篇第一章 忽左忽右的政府态度（13）
收购高价住房用于商品住房违背了保障的本义，其实质是面向特殊人才提供高端经济适用房。以上海浦东地区为例，自2008年11月以来出现大批团购客，主要是国有资本与新区政府。这些团购客购房时通常享受10％～15％的折价，不过，由于所购房位于成熟地块，因此报价大都在每平方米8000元左右，这样的价格当然不是为了低收入人群的住房保障所需，而是为了特定人才的住房需要。
离谱的保障型住房价格来自于陆家嘴（集团）有限公司，11月25日该公司以17918元/平方米的价格收购了中星恬园的36套房产，总价约7800万元。之后陆家嘴（集团）有限公司又以约亿元的总价先后分3次团购了中星恬园的公寓，4天的团购总计成交约180套。这显然是为高档金融人才准备的特殊礼物，中低收入阶层根本就无缘于此。
根据政府部门的预算，经济适用房、廉租房价格有严格的价格限制，如南京市廉租房收购单价最多不能超过6000元/平方米，同时享受政府的优惠税费政策。这些国资公司为了吸引高端人才，不仅需要动用自有资金进行补贴，还占用了本应属于低收入人群的社会公共资源，属于企业采购与政府采购边界不清的行为。
提供高端经济适用房的理由是可笑的。金融人才等特殊人才属于高收入人群，本应成为购买商品房的主力，如今却成为享受高端经济适用房的主力，有悖于经济适用房的公平本义；如果这些金融人才连房子都买不起，是否属于应该吸引的高端人才，就有必要打个问号；进一步追问，如果缺乏有效监管，谁知道这些性价比极好的高端商品房不是用作公司资产储备，或者提供给其他天知道的什么人才了呢？金融、资本等考验的是当地的市场生态是否良性，要建立金融中心，最重要的是提供完备的服务，让市场有宽松的空间，政府提供高档住房，吸引来的只能是贪小庸才。
与反对政府购买高端经济适用房的理由相同，笔者支持政府采购低端保障型住房。政府购买低端保障型住房可以减少保障型住房的寻租概率，可以最大限度的以低成本保障社会公义，可以将有限的资金用到尽可能多的低收入人群，更可以减少低端商品房的库存量（包括开发商与市场二手房两部分）。
购买低端保障型住房是一举数得之举，不应该被视作对暴利的维护。北京、成都、沈阳、郑州、杭州等保障型住房采购计划出笼，其中南京购买计划最多——由政府通过市场手段向社会筹集4000套房源，其中1000套用于实物配租廉租房，另3000套用于拆迁实物安置房。
南京开发商的积极性较高，已经登记的商品房数量多达1760套，房子的面积一般在70～110平方米之间，预计降幅在10％～15％之间。这相当于给转型期的房地产市场提供了喘息之机，市场可以降低预期房价，调整未来生产规模。
地方财政收入中可用于保障性住房建设的资金又主要为各地的土地出让收益的10％，由于土地市场疲软，政府可以用于保障性住房的资金捉襟见肘，因此，有限的资金必须高效使用，对于政府购买高端经济适用房之举，应该坚决说“不”。（2008…12…24）
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第一篇第二章 时远时近，开发商与政府在博弈（1）
开发商与地方政府掐架是好事
房地产开发商与地方政府以及相关部门的矛盾越来越公开，越来越表面，一切缘于利益协调机制的匮乏。
房地产商的愤怒，是因为“两会”期间的一份提案公开化。这份名为《减少政府收费环节遏制房价上涨》的提案由全国政协委员王超斌提交、九名代表附议。从这份提案的题目可知，提案意在为房地产商推动房价上涨的定论翻案，指责政府高昂的收费导致房价上涨。作为地方政府官员代表的陕西省铜川市副市长任勇，也许是在记者的逼问下作出谨慎回应，指出“本地好像并不存在乱收费现象”，“说政府从中捞好处，有点瞎胡说”。
作为暴利行业，房地产的利益之绳上既拴着开发商、炒房者，也拴着地方政府、相关部门官员。我们无法否认地方政府掌握着土地资源，掌握着土地定价权，和各种税费的征收权；我们同样无法否认，开发商曾经拥有不愿公开的暴利，一些坐拥巨资的开发商常挂在欠税榜单上。站在第三者的立场，我们既不会认为开发商代表的提案无懈可击，也不会否认地方政府从中获利的事实。地方政府与开方商的表态，都是利益中人的一面之词，按照最简单的推论，单边证据不足采信。
在房价上升期，蹿升的成本由购房者承担，利益中人相安无事；一旦面临巨大压力，楼市信心不稳，房价在局部地区下降，长期积累的矛盾就如长期郁积的火山找到了爆发口。近两年，不止一个知名开发商甚至建设部门的人士暗示，房价高缘于地价高，而国土资源部不止一次澄清地价与房价关系不大，推出的土地面积够市场所需。此次则是房地产开发商代表与地方政府之间矛盾公开，而且是在“两会”层面，规格够高。房地产症状如此严重，说明房地产市场的信息链与利益链出现肠梗阻，房地产市场的组织与管理架构并不牢固。我们必须重新整合这一组织，同时通过独立的中介机构对房地产市场作出接近事实的评判。由于地方政府深陷房地产利益漩涡，已经不适合担当此任。
首先，改变房地产信息发布弊端，信息的公开与透明是市场合理定价的前提。很可惜，一些可资参考的信息发布平台被地方政府以各种借口关闭，房价成本是商业秘密不能公布，而公开的发布平台存在将所有数据一锅煮的现象，不分区域、不分地段，不分房子品质种类——结果可想而知，一方是姑且发之，另一方姑且看之，导致调控措施同样无法精准到位，只能凭感情而不是科学与经济理性对房地产业的未来作出长远规划。现在应该由符合信息发布资质的中介机构，公开、及时地发布房地产的分类信息，使消费者可以得到一手的真实资料，破解房价谜团，让房地产隐性成本无可遁形。
第二，厘清政府与房地产商之间的利益构成，至于购房者，有借贷成本与高昂的
