中国房地产大萧条还有多远-第3章
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从市场表征来看，2012年中的房地产市场运行显然维持弱平衡状态，符合国家宏观调控政策的预期。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。土地的购置面积、住宅新开工面积、房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也在意料之中。
据国家统计局发布的数据，房地产供应方面：仍然在制动的惯性中减速增长。2012年1~3月，房地产开发投资的增速回落。全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长235％。如果扣除价格因素，实际增长207％，增速比2011年全年回落了44％，比上年同期回落了46％。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19％，增速比上年全年和上年同期分别回落了112％和184％。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长03％，增速比上年全年和上年同期分别回落了159％和231％。其中住宅新开工面积29427万平方米，下降52％。
房地产需求方面：商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。1~3月，全国共销售商品房是15239万平方米，同比下降136％，住宅销售面积13387万平方米，同比下降155％。商品住房待售面积全国现在还有301222万平方米，同比增长355％。
整体来看，投机投资性的购房需求因政府强控和预期逆转导致明显减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。由于政府对居民自住的首套购房的政策支持，由于工业化、城镇化还在快速推进，由于户籍制度的改革，就全国来说，静态来看，2012年的市场跟2011年的市场大体是相差不远的。
但这种弱平衡状态还能持续多久？
毛泽东说：“所谓平衡，就是矛盾的暂时的相对的统一。”恩格斯说：“一切平衡都只是相对的和暂时的。”从上述数据，我们知道供应增长与需求萎缩的反向运动，必将导致房地产市场弱平衡状态的打破。
作为资本密集性产业，打破弱平衡的诱发点应该是房企资金链。
中国银监会前主席刘明康近日表示，未来三年将有345％的地方债到期，涉及47万亿人民币，有关地方债，仍有隐忧，但总体风险可控。但内地地产开发商的风险正增大，现时大多数内地房地产商现金流为负数，虽然房地产商会透过各种融资渠道获取资金，但互相担保情况普遍。随着楼价及成交量同步下跌，其资金链会愈趋紧张，第二季较第一季紧张，而下半年亦会较上半年更紧张。
但房企资金链的紧张并不必然意味着未来房价的下降，因为它同时也意味着房企的主动与被动退市，也意味着供应下滑以重新寻找与需求的动平衡，也可能意味着房地产政策的逆转。2012年1~3月，全国土地的购置面积是7859万平方米，同比下降539％。这成为弱平衡总要被打破的暗示，也成为两年后供应下滑的明证。
既然中国的房地产调控是政治调控，政治主张将随政府任期而发生变化，这是符合逻辑的，2013年的政府换届前后很可能是弱平衡打破的重要时点。由于政府换届产生的“政策落差”自然就是新的平衡的起点。
从经济效率上来看，形成结构上的不平衡，才是形成新的发展的动力源。
中国经济的最大安全来自房地产
当举国上下为房价的涨落而忐忑的时候，当举国经济为房地产的去留而纠结的时候，我们更需要理性的思维和深邃的目光。
近读李稻葵教授的一篇文章《中国经济最大风险来自房地产》，从全球经济谈到中国经济，文章是谈话式的，其中稻葵教授就房地产业说了一段话：“2012年中国国内经济最大的不确定性还是来自于房地产。2012年房地产价格回升不太现实，房地产崩溃的可能性也非常小，如果出现60％这样崩溃性的下降，对宏观经济的影响很大。影响房地产走势的最大因素是政策因素，任何政府都不会让自己的政策走到让房地产崩溃的境地。我的判断，2012年房地产市场会调整，量、价齐降，但是不会崩溃，也不会出现回升。”
“中国经济最大风险来自房地产”这样的观点显而易见似乎是不错的，但这样的观点是常规性观点，是对中国这个特殊的政治经济体的并非深思的谈话表达，或者是媒体的并非熟虑的媚众表达。
其实，即使从李教授的这段话中，我们只要具备基本的逻辑思维，得出的结论恰恰是：中国的房地产是安全的，其安全性的核心决定因素表征为“任何政府都不会让自己的政策走到让房地产崩溃的境地”！因此李道葵教授最后的判断是中国房地产没有不确定性。
我还认为：不但中国房地产是安全的，而且中国经济的最大安全来自房地产。本书将从另一个视角将这个事实陈述出来。
其一，房地产业仍然是中国经济安全的稳压器。全球经济哀声一片，全球化的中国经济无法独善，危机从各方传导输入。中国经济的三驾马车是出口、投资、消费，出口衰减，消费未振，中国经济增长要保8，完全的去投资化是不现实的。正因为世界经济极不确定，经济不稳定会导致政治不稳定，中国经济在这种不确定的大环境中需要一个消除危机传导的稳压器。因此，起码在2012年，这个稳压器还必定是房地产业。另外，从民生角度审视房地产业，过去，房地产业市场化进程的推进，大大提升了住房生产、分配、消费各环节的效率，拉动了中国经济，解决了大部分城市居民的住房问题。2011年以来，大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分困难居民的住房问题，同时，通过宏观调控保持住房价格相对平稳，使其与国民收入增长相协调。市场机制在住房领域的资源配置中起基础性作用，促进房地产业健康协调发展；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，促进住房领域和谐稳定。保障房与商品房双轨制的协调发展，决定了房地产业的安全，也保障了中国经济安全。
其二，房地产业是中国经济安全的调节器。中国经济结构调整势在必行，中国经济结构调整阵痛难免。从国民经济全局审视房地产业，历年来，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20％，占国内生产总值近10％，已成为国民经济的核心组成部分。无论当经济繁荣需要抑制需求时，抑或当经济衰退需要拉动需求时，房地产投资的调节作用都非常巨大。房地产市场调控为经济平稳健康发展服务，就成为了宏观调控的有机组成部分。2012年，中央采取差别化的方式实施房地产调控，终极目的仍然是避免房地产市场大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传导至虚拟经济，进而波及实体经济，这就决定了中国房地产业的健康稳定发展，也就是说，中国的房地产业是安全的，同时房地产业健康稳定发展保障了中国经济安全。
其三，房地产业是中国经济安全的补水器。众所周知，地方政府对土地财政的依赖，地方财政收入约50％来自土地出让金收入及房地产税收入。2011年我国土地出让金的收入超过315万亿，其中房地产出让土地的收益为27万亿。虽然地方债和房产税改革在逐步推进，有些地区或由中央转移财政支付，但远水近渴决定中国大多数地方政府的卖地驱动与卖地效用仍然还要持续较长一段时间。地方财政的枯竭不是中央政府的意愿，决定了中国经济结构的去房地产化还需要较长一段时间，也就决定了中国房地产业是安全的，同时因为房地产业的安全才能保障地方政府的政治稳定和经济安全，才能保障中国的经济安全。
2012年1月70个大中城市新建商品房（不含保障性住房）价格环比全面停涨，以及可预期的房价继续下探并非房地产业的末日。从理性思维和经济规律出发审视房地产业，我们不能仅仅停留在用房地产市场的基础数据解释已经出现的经济现象，而应该对决定市场需求与供给的诸多因素进行深度考量。中国经济软着陆的政治要求以及城镇化进程还将持续的国策趋势决定了房地产市场潜在的需求扩张是长期的、必然的，同时房地产业的规模与地位决定了其对国民经济的深刻烙印的消除是渐进的。因而，房地产业的繁荣仍然可以持续较长一段时期，而且，只有这样，中国的经济才会是安全的。
中国房地产的弱复苏
“在世界经济迷茫中，中国房地产仍将倔强前行。金融危机灰烬后，中国房地产亦可烧结舍利子。这是我最近两月潜心研究的新结果。”我于2011年9月7日在腾讯微博上如是说，到如今，事实已经证明如此。
回顾2012年中国房地产业的整体状况，参考一些材料，我们可以知道：上半年成交量回暖显著。一季度主要受益于开发商以价换量，刚需释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。从7~8月的情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半年成交量将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。对房价涨跌的逐步显现结果的预判，很大程度上让消费者理性判断了中央政府对楼市调控政策的预期。
我们且不管所谓的官方和民间数据，我从日常实践和圈内朋友的交流中感知，从微观层面看，8~9月各地楼市的房地产销售已经超出市场预期，房价已基本全线回暖。而且，更重要的是，无论出于客观压力还是主观预期，行业的投资形势发生改观，开发企业的投资意愿开始增强，主要原因是7~8月行业销售持续好于之前市场预期，从行业各环节来看，销售、投资、现金全面打通，行业已现确定性复苏。
2012年以来，市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上，因为房地产投资意愿急剧低落。“金九银十”虽然不会再像前些年那么狂放，但因房价大幅下跌的可能性已不再存在，房价大跌预期的落空，将促使刚需和改善性客户集体入市，“金九银十”成为一个确定性的回暖季已无疑义，由此，房地产行业从低潮期的“去库存”爬行到景气再上升期的“再生产”基本也已无疑义。
2012年9月14日凌晨，美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策（QE3）：将每个月向美国经济注入400亿美元，0~025％的超低利率期限延长到2015年年中。
虽然，我们不能说美元一量化宽松，中国房价就大涨，但地球是平的，QE3对于中国最大的挑战在于通胀卷土重来，因为美元指数下滑可能导致国际大宗商品价格上涨，传导到中国市场，可以预见的输入型通胀将压缩降息等货币宽松和财政刺激政策空间，通胀上升将在更大程度上制约中国央行未来货币政策的灵活性。
美国此轮量化宽松以抵押贷款支持债券为目标，对房地产市场和金融体系的刺激意义更大。在流动性重启的过程中，资源性行业和高周期性行业在短期内应该有较强的走势，这也是一件并无疑义的事情，政府要实现稳增长与降房价两个并行相悖的目标无疑更加困难，而在无法并行的情况下，允许房价适当上行是不得不做的选择，房价上行即意味着行业景气度再度复苏。
再者，我们试着分析新一届政府执政后，在外需继续低迷、内需并未完全蓬勃的情况下，新一届领导班子将以什么来作为经济振兴的启动点和过渡面？据我仔细研读李克强总理发表在《求是》杂志的关于推进城镇化发展的系列文章后的心得，以及这几年在城镇策划投资的实践过程中，所遇到的地方省级最高领导对城镇化所给予的高度重视程度来看，我认为城镇化（主要指三线城市、四线乃至五线城镇的开发）将成为中国未来五年的经济增长点，并同时成为实现中国经济结构转型的平稳过渡基础面。而城镇化虽然意味着中国房地产业最后的春天，但对中国房地产业的全面复苏所起的支持作用是毋庸置疑的。
虽然我说：中国房地产业全面复苏已无疑义，而目前多数开发商正在加大新开工力度也逐步印证着这个判断。但这些新开工项目仍然是原来的存量土地，从土地市场方面观察，上半年土地供应减少、土地市场冷清是不争的事实，即使下半年土地市场环比、同比出现改善是大概率事件，开发商拿地仍然变得非常谨慎。
因此，我认为目前房地产业的全面复苏确定无疑，但这个全面复苏的力度仍然只是“弱复苏”。如果从更长远点来进行战略考量，考虑到中国人口老龄化变局和房产存量的巨大隐性空置，我们说这次房地产业的全面复
