中国房地产大萧条还有多远-第2章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
就产业在短时间即能造梦成真而言，20年来的中国，当推电商和房地产开发商。就产业的辉煌与壮丽能震撼人心而言，房地产业是最浪漫的产业。
20年前的住房制度改革带来的制度红利，使得房地产业一路狂奔，让产业的理性变得异常脆弱，让开发商的逻辑变得无比浪漫。房价的浪漫与狂奔造就了开发商集体的浪漫与狂奔。
2012年年底任志强先生抛出“明年房价暴涨说”，不久王健林先生也抛出“房价远未真正涨到位，楼市能再繁荣15年”的观点。这两位企业家都是我尊重的，他们的观点也仿佛论之成理，言之凿凿。
关于房价不落的观点，一直以来被市场所佐证。未来房价究竟会怎样？
王健林先生说：指望以后房价大跌的理论在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性，因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况，还有不动产、土地等各方面，如果房价暴跌将会威胁到整个资产贷款，房价大降在当前中国基本可以排除可能性。
王健林先生又说：房价大涨也没有任何可能性。因为只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨，这是在火热年代的数据参考标准，但在调控的环境中，这个参考数据不一定成立。其原因有几个：第一，政府不会完全放弃对房地产调控，我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控。现在如果放开，真有可能引起暴涨，调控的目标和计划也将功亏一篑。
此类观点，代表了开发商的主流观点。我在做战略咨询时，时常旁听到各集团董事长的如此定论。但我认为此类观点，从短期实证角度来看是确乎不错的，但基于中国国情与发展要求来看，开发商的逻辑是浪漫的。对房价判断的浪漫逻辑就是对房地产业判断的非理性逻辑。如果地产集团的长期战略基于该浪漫逻辑而定，是危险的。
我们来看房价浪漫观的判断基础，其核心逻辑正如王健林先生所述：
其一，形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候，想去土地财政化是不可能的，也做不到。
其二，保障房计划是“十二五”末实现数量占比市场总额20％，我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额，房价才会失去上涨的动力，才能谈放开。
其三，如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70％的比例应该有10亿多人生活在城市里，现在只有69亿人生活在城市，还有3亿没完成。所以看得见的15年内，中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。房价、地价远没有涨到位，房地产至少还有15年繁荣期，因为中国的城镇化率远远没有完成。我觉得现在整个中国城镇化还处在高速成长期，终端需求还是非常旺盛的，在这个时候放弃调控可能会前功尽弃，因此房价不可能暴涨。
因此王健林先生得出开发商普遍认同的观点：房价既不会大跌也不会暴涨。
该逻辑基本是从政府的视角来看房地产业的，在五年之内，我是赞同该观点的。但我认为，五年之后，房价未必如此浪漫，房地产业再繁荣15年，却是如此浪漫！
原因有三：
其一，去土地财政化必须提速，中国经济结构调整需尽快完成，中国经济才有希望，因此五年必须初见成效。而且，去土地财政化之力与平滑土地财政萎缩之力（保障房的大规模建设）必将强力遏制房价上涨的预期，基于中国房地产存量（尤其已售空置），预期对房价的影响有多大远未可预料。
其二，以国外发达国家的城镇化率（高于75％）做标准，没有必然性，该标准需要证伪；被广泛引用的中国的年均城镇化速度（15％~2％）更需要被证伪，该速度的脱离实际或将导致更深远的城镇化泡沫；中国的城镇化模式需要被证伪，城乡一体化也许是更符合中国国情的一种城镇化模式。因此，动辄以城市化率还有25％的空间来为房地产说事，是一种逻辑浪漫。
其三，中国的老龄化，中国人口的增长与高素质人口的增长与房价的关系更需要深度思考。
据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年年末。2012年上半年行业的去存货化周期为26年，高于2008年第三季度的24年、2011年年底的25年。值得注意的是，一线城市的去库存化为24年，二线城市则达到37年。
从市场短期和房企微观来看，数据显示，截至2012年10月，全国待售面积约为32亿平方米，超过去年底的27亿平方米，并一直维持在高位，房企去库存压力仍然很大。据国泰君安一份报告显示？根据2012年各房企中？数据统计，万科、保利、金地等房企的存货去化时间为2~3年，但同时万科的存货增速超30％，保利的存货增速为20％左右，而泛海建设的去化时间则高达10年之久。
这些数据当然只能给我们一个有关房地产业未来发展的隐喻。房地产市场并未全面好转，中小房企的生存空间被挤压了。房价不落并不必然意味着产业不落，房价背后隐含的通货膨胀有意无意被忽视，增添了我们的虚幻感。
房价的狂奔似乎已无可能，但开发商仍心存房价私奔之念。
“大限”后的房地产新繁荣
关于房地产业，现在基本全媒喊打，其实对一个产业一边倒的笔伐，未必是一种健康的传媒心态，带来的也未必是健康的经济生态。
从企业战略来看，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。
关于“新繁荣”，并不意味着房价必然高涨，而是意味着结构调整后的差异化增长，房价不是大涨大落，房地产市场不是冰火交加，房地产业呈现的是一种可持续发展的健康状态，或者是一种山火之后未烬之树和倔强野草的葱绿生命意象。
什么叫“大限”？有两层意思，表层意思是2011年的“限购、限贷、限价”，深层的意思是针对房地产业的“行政政策极限，货币政策极限，财政政策极限”。
套用古人之诗：无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来。牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。在判断一个产业趋势的战略思考中，必须要有独立思考精神，要关注事物本身的内在逻辑性，不宜人云亦云，不宜情绪亢奋、理性衰竭。
中国房价为什么会泡沫化？以“三限”除“三高”
王小广说金融祸端论，我认为值得采信。我曾阐述过：房价泡沫形成的深层机理是政府、民众、开发商的房地产思想泡沫共同导致的，这点在此不赘述。王小广说，近年来中国房价上涨的核心原因并非是加速城镇化、刚性需求以及土地资源稀缺，真正的原因是货币供应、税收政策缺陷以及投资性需求占绝对比例。
基于他的统计数据，他认为，中国的购房投资需求起码在50％以上，在深圳这种城市投资比例更是高达90％以上，这意味着一个楼盘里面50％以上的购房者买房都是为了更高价卖出。
因此这种现象必须得到遏制，在中国这样一个行政力超强的国度，中国政府用行政力量来替代市场力量让房价退烧，从短周期看，也未必不是一件好事，新古典宏观经济学派过于迷信市场力量也是一种偏执。
“三限”是很痛苦，但如果用“三限”消除了房地产业的“三高”（高血脂——高房价导致金融管道病变乃至银行脑溢血，高血压——高利贷导致社会不稳定，高血糖——高利润导致中国经济结构免疫力崩溃），乃是一件好事。关键的是，房地产作为一个周期性行业，因为政府主导力量使房价提前去泡沫化，那么，周期性调整在带来中国经济结构的深层变化后，同时也将带来房地产业自身结构的深层变化，也必然会带来房地产业新的差异性增长。
中国房地产业仍有一定发展空间！房地产业没必要过于悲观
陈淮与成思危继续说城镇化支持论，虽然我认为过于乐观了些，但可以采信。
陈淮认为，城镇化和消费结构升级这两个内在的经济增长动力足以保证中国经济还有20年的高成长。
成思危说，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。至少在10年之内，在我国基本实现城镇化过程中，房地产作为支柱产业的地位是不会动摇的。有人说现在有些国家已经不拿房地产当支柱产业了，我认为那是因为他们已经基本解决了城镇化的问题，而我国还处于城镇化的过程中。因此我们对房地产业的发展还是要保持信心，住房的需求在我国基本实现城镇化，也就是城镇人口占70％之前肯定还是旺盛的。
“大限”后的房地产新繁荣表征为：差异化增长之理性繁荣
目前因政府行政力强力调控，房地产发展周期被人为调整提前，房地产业从2011年10月开始了一波全国性的量跌价滞，以及局部的、区域性的房价下调，房地产调控开始取得了阶段性成果，房地产业处在预期改变的转折点上。我认为这个转折点既是一个小拐点也是一个大拐点。说它是小拐点，是指这个时点虽然某些泡沫化城市房价在下行变动和对全国的房价走势预期产生传染，但不改城镇化发展大潮导致房价总体上行的大趋势，作为买房者可以关注这个小拐点。说它是大拐点，是指这个时点意味着房地产业结构性大变局的起点，作为房企应该关注房地产业是否已经进入了这样一个大拐点。因为小周期可以驾驭，但大周期只能顺应。
对2012年，过于纠结房地产市场究竟是限—降—稳还是限—稳—升，是于事无补的，也没有太多意义。
从行业战略来看，最重要的是：我们要意识到，2012年是中国房地产行业的一个窗口期。2011年严厉的房地产宏观调控和1000万套保障房供应的逐步形成，将深刻改变中国房地产行业的运作模式。一个双轨制的市场与保障相结合的住房格局将初步形成，人们对房地产行业的预期会发生相应的变化，这个行业也会进入一个新的历史阶段。
我认为：“大限”后的房地产新繁荣不会表征为报复性增长。从企业战略来看，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。
我认为：“大限”后的房地产新繁荣表征为差异性增长。这种差异性表现为区域差异性、产品形态差异性、科技含量差异性。
中国房地产的弱平衡
受内在或外在的，或者同时受内在与外在因素有效约束的不平衡状态，称之为弱平衡。学术语言如是定义。
当前，政府之手挥舞权杖，意图红袖添香，让中国房地产业处于弱平衡状态：力图使房地产价格在不大涨，也不大跌中找到平衡，力图让房地产政策在挤压部分地区房地产泡沫和防范全国性经济风险中找到平衡，力图在扶持刚需置业和抑制投机置业上找到平衡。
众所周知，房地产业连着投资，牵着消费，是当前之前，乃至当前之后的中国经济的拐杖。过于宽松的货币政策和投机性购房占比过高，必将带来房地产泡沫，最终引发由市场导致的经济危机，这已成共识。但短期内，如果房地产价格和房地产投资大幅下降，也会打破地方财政、金融的弱稳定状态，最终引发由政府导致的经济危机，这似乎未达成共识。
面对复杂多变的国际经济环境和国内经济运行的新情况新问题，我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把握稳中求进的工作主基调，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持就业和社会大局稳定，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，切实防范和化解风险，为社会平稳发展创造良好的经济环境。
这个宏观政策定调显然是十分理想的，其中，让房价合理回归的提法虽让人浮想联翩，但也算是十分科学的，同时，实行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供给，支持自住性需求和改善性需求以防止房地产的快速下滑的结果似乎也是有效的。
从市场表征来看，2012年
