穷人通胀,富人通缩-第4章

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为住宅用途，即使是租出去了，也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
　　房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
　　就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50％以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区，空置率在10％～20％之间为空置危险区；空置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
　　就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35％，就表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗？
　　2。租售比
　　看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，储蓄利率为，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率一般为7％，投资回报率一般可以达到，除掉契税大约有3％以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7％的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫；就没有投资的价值。对中国一线城市来说，价格为100万的房子，一年的正常租金应该达到7万。
　　但是，中国住房租金率能够达到7％的一线城市几乎没有。开发商说的投资型购房完全是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损的。中国的利率是，假定正常经济发展状态下CPI是2％，也就是说，如果住房是作为投资所用，正常的租金收益率应该达到，否则就是亏损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个幌子，大家都是为了投机，搏短期差价。书　包　网　txt小说上传分享

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（9）
2009年12月，《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租万元位居榜首，香港以万元位居第二，北京则以平均月租金万元名列“探花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，条件中没有面积的大小，没有总价的高低，笼统地冠以月租金不太科学，也没有价值。
　　住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼租金是98美元/平方米，2008年跌至38美元/平方米，现在租金略有回升，大约为48美元/平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况，是租金比较真实的价值反映。2004年之前，在北京、上海、深圳、广州四个一线城市，同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；2006年，一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等；2009年，一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。
　　同样位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万/平方米，是金茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品现在的租金是多少呢？36美元／平方米，比金茂大厦现在的租金低30％左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加作保证，无论是社会财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。
　　老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京、上海、深圳、广州空置率已经高达40％，继续造房子，继续有人买，房子继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：
　　高档公寓
　　项目 位置 面积 租金（元/月）
　　银泰中心柏悦居 建外大街2号 2室2厅　　　132平方米 18000
　　金地国际花园 建国路郎家园15号 2室2厅　　　140平方米 15000
　　棕榈泉花园 朝阳公园南门 2室2厅　　　140平方米 13000
　　泛CBD公寓
　　项目 位置 面积 租金（元/月）
　　观湖国际 朝阳公园桥东北角 2室2厅　　　118平方米 7000
　　远洋天地 慈云寺桥东南角 2室2厅　　　120平方米 5000
　　苹果社区 百子湾南2路 2室2厅　　　110平方米 5500
　　
　　举一个例子，银泰中心现在售价10万/平方米，132平方米总售价是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于万，但实际的月租金仅为万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。
　　3。房价收入比
　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单价万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（10）
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。
　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。
　　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
　　房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40∶1，可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。
　　那么，房价收入比多少才合适？国内目前流行的3～6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew　Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
　　根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为～30，平均值为、中位数为。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为～20，平均值和中位数分别为9和。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
　　如上所写，1998～2002年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90％，2003年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价疯涨一年胜一年，地方政府从中“保八”8年，如2009年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等城市就更不用说，同比美国的倍，你就知道我们是处于一个什么样的经济环境。
　　房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约。
　　买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30％左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高，达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90％以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降，美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50％、美国为67％左右）。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（11）
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
　　找出元凶，房价是被谁忽悠上涨的
　　对中国的经济现象一定要探求本质，才能找到正确答案。停留在国家统计局的数据分析上，搞得不好就要误导民众。所以，跳出国家统计局的数据，对中国楼市进行全方位分析，以求探明真相，揭示本质，寻求未来房价走势，让广大民众无论是买还是卖，至少落个心里明白。
　　有数据显示，上海2009年的住宅有90％是被外地人买走的。他们买这些房子干啥呢？用来炒的。上海本地居民，尤其是年轻的白领们，早就被逼出这个市场之外，只得望房兴叹。这么多房子建好后没人居住，既不会去装修，也不会去购买家电和日常生活用品，甚至常年都没有水和电的消费，能带动内需吗？能拉动经济吗？长期发展下去，实体经济进入深度萧条，社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买行为被遏制，这样的房价还有谁买得起？高房价，危如累卵。
　　没有人能看懂中国楼市发生的一系列十分诡异的事件，更不知道这些事件对中国经济、中国社会、中国未来会产生什么影响。许多经济学家拼命摆出一堆数据，试图从对这些数据的分析中告诉人们，中国的通胀就要来了。本来，提醒人们注意通胀来临，城市居民的生活成本将会因此而提高，对经济的破坏作用正在加剧，也是一件好事，只是，大家几乎是众口一词，通胀就要来了，只有房地产才能避险。可是，中国各大城市的房地产真能避险吗？
　　鉴于房地产市场欺诈现象非常严重，2009年上半年，一群地产博客作者首先站了出来，指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按