房价之谜-第7章
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钅康目ⅰ�07年2月底，摩根士丹利伙同永业集团成立“上海永威置业”，共同投资13亿元人民币开发上海商业用地，上海永威置业的法人代表是摩根士丹利亚洲区执行董事。花旗集团2006年8月出资2000万美元与本土开发商一起参与位于上海徐汇区的建业里改造。荷兰ING房地产设立并管理的ING基金与金地集团合作投资金地天津格林世界项目开发，ING基金将拥有金地天津48％的利润分配权等。
与此同时，外资投资物业类型进一步多样化，投资的地域也由北京和上海这样的一线城市逐渐向二线城市转移。那些经济发展较快、投资环境好的二线城市，如成都、西安、天津、沈阳、宁波、苏州等，已经吸引了大量海外投资机构的关注。如天津市最近两年吸引了许多外资进入房地产领域。据统计，2000年，外地、境外开发企业投资仅占天津市房地产总投资量的5％，到2006年，上升至38％，2007年达到39％…40％。和记黄埔、嘉里集团、新世界、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等知名地产集团都已在天津投资。
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外资真的撤退了吗
尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模中国房地产市场的热潮，据统计08年一季度就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米；2月凯雷集团以亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米；2翠湖天地御苑18号，成交月韩国“未来资产”基金以亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的均价约61000元/平方米。
但随着美国次贷危机引发的全球性金融风暴，带来国际国内形势的深刻变化，事实上，从07年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现，部分接手机构已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金，并且利润极其丰厚， 2006年基汇资本收购“翠湖天地18号”的价格只有6亿元，而摩根士丹利在2006年6月以收购“华山夏都”的价格是亿元。
离岸交易已成为海外资金规避“限外”政策的一条重要路径。08年6月5日，全球资产管理巨头黑石集团以11亿元收购卓越金融（）持有的长寿商业广场；海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产旗下项目25％股权；海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场。目前离岸交易的惯用操作路线是，先由一家外资机构控股国内某一资产，而该外资机构则由一家离岸公司所控股，最终以买卖海外公司股权来达到买卖资产的目的。
而且由于离岸交易选择对象局限于外资控股的项目范围内，这就避开了“境外机构和个人买房只能自用或自住，且实行实名制”这一项政策。此外，离岸交易还可以合理避税，如果按照物业转让进行交易，需要交纳营业税和物业升值部分的所得税，以长寿商业广场为例，卓越金融持有的物业价值约为亿元人民币，本次转让的作价为11亿元，物业升值亿元，大致所需缴纳的税金为亿元左右。
国家外汇管理局曾在通报银行外汇检查所发现的违规情况时指出，银行在履行真实性审核职责方面存在问题，使得一些境外投机性资金假借贸易、投资、参股、债券介入等渠道流入，甚至变相进入房地产市场。房地产是宏观经济的晴雨表，只要中国经济基本面向好，只要人民币仍持续升值，热钱涌入的热情就会存在。
随着雷曼兄弟的砰然倒下，华尔街金融风暴爆发带来全球性金融危机，2008年9月摩根士丹利计划出售所持有上海多处物业的消息随即曝出。继出售新天地区域的100多套酒店式服务公寓以及另一项公寓项目华山夏都后，大摩正打算以11亿元的价格出售锦麟天地雅苑，及浦东世纪公园边的景观楼盘陆家嘴中央公寓，大摩还欲出售宝山目前最大的商业项目安信商业广场。而早在大摩甩盘之前，李嘉诚旗下上市公司和记港陆就将上海写字楼世纪商贸广场以约亿港元的低价“贱卖”。
那么外资整体抛售上海物业的计划会不会引起连锁反应，或将导致高端物业信心溃退？外资抛盘分为两种情况，第一种是受全球经济影响，资金出现短缺，急于出手套现。另一种则并非受到此轮金融风暴的影响，而是在它们的计划当中，有数家外资机构自2003年开始进入中国的房地产市场，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍，所以现在选择撤离。摩根士丹利在08年9月12日发表的一份研究报告中指出，近期中国发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加，其中，“崩溃”定义为“销售价格和成交量同时出现大幅下跌”。
那么外资会不会大规模流出中国楼市？会不会加速中国房价的快速下跌，从而引发高端物业估值体系的重新定位，并引起国内企业的连锁反映，并导致资金链的断裂，甚至引发金融跌宕？仁者见仁，智者见智。
而进入2009年，在金融危机进一步加剧，地产行业继续深度调整的大背景下，北京首开先河，在2009年1月1日至12月31日期间暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。上海等地也陆续开始对“限外”松绑。那么，“限外”松绑政策，会不会为外资基金伺机抄底国内房地产提供政策层面的支撑？在利好政策的推动下，外资可能只是在全球经济下滑时“稍作休息”，新一轮的楼市“外资潮”或许将尾随经济回暖悄然而至。
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“限外”政策的国际经验
对外资设限是与国际接轨的表现。处于经济安全角度考虑，出台针对外资炒房的暂行条例，保护国内刚起步的房地产业是很有必要的。同时，在经济全球化的今天，对外资设限，是与国际接轨的表现。
世界上许多国家出于国家安全等目的，综合运用外资、土地、金融、税收等多种手段，加强对外资流入房地产市场的管制，促进房地产市场健康发展。总体来看，这已成为国际上通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，187个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制。其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家还有不可自由兑换国家。
限制外资的动机主要有三个方面：
第一，防止土地资源对外流失。土地是不可再生性资源，由于考虑到土地资源的稀缺性，越南、保加利亚等国家禁止外国投资者购买土地。瑞士对外资购房要求审批非常严格，有时需要经过州和联邦两级政府批准。捷克、斯洛伐克、波兰仅允许外资购房用于与居民结婚、外交等自用性质。对外资购房的严格限制完全排除了外资投机性购房。
第二，保护公共利益和国家军事安全。出于公共利益考虑，新西兰对购买保护区内毗邻地区的外资须进行诚信审查。而为了保护国家安全，土耳其规定，外资在军事区、安全区和乡村不得购买房地产。阿根廷则规定外国投资者购买边境地区房地产需要国防部批准。
第三，防止外资炒作。泰国吸取亚洲金融危机教训，禁止外资流入房地产行业。澳大利亚、塞浦路斯、新西兰、波兰等国对外资购买房地产有面积限制。澳大利亚还规定外国公司不得购买住宅，除非该公司将此住宅作为其在澳工作的高级行政管理人员的住所。新加坡规定有特殊贡献的外国公司才被优先考虑允许购买房地产用于高级管理人员居住。印度规定，外资购买房产必须事先得到印度储备银行的批准，而且只限于购买住宅，一般不允许将租金收入或房屋出售后的收益部分汇出。
国外限制外资流入房地产市场，主要通过交易和汇兑环节进行。总体来看，由于交易环节处于买卖发生阶段、实际外汇资金转移之前，往往是管制的重点环节。汇兑环节作为实际外资资金流入或汇出的阶段，已伴随物权的变动，更多事后是作为管制的辅助环节。因此，绝大多数国家都在交易环节就有所限制，有的还把管制从交易环节延伸到兑换环节。此外，各国对居住用房的管制相对工商用途更加严格，对外国人比对侨民严格，对投机性购房比对自用房地产严格，且管制措施也有所不同、特色分明。
限制外资的管制方法一般可分为八类。
第一，限制外资投资或购买房地产的区域。例如，阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、巴基斯坦，新西兰、土耳其等国限制外资购买边界和海岸线附近的房地产。捷克禁止外资购买农林地。
第二，限制外资投资或购买房地产的面积。例如，塞浦路斯、新加坡、波兰规定，对外资购买超过一定面积、规模的房地产需要审批。
第三，限制外资投资或购买房地产的金额。如澳大利亚、保加利亚对外资购房超过一定金额有审批或报备的要求。
第四，限制投资者的身份。如捷克、波兰、丹麦以及斯洛伐克都规定，外资获得房地产途径仅限于外资因继承或共同财产分割、与本国公民结婚满足一定年限、获得本国永久居留权或住满规定年限、外国外交机构、原先就有自有土地的外资、金融机构、经合组织和欧盟居民建立的营业机构。
第五，限制外资投资的用途。一些国家区分商业用地、工业用地、农业用地和居住用地，通常对工商业用途的房地产购买比较宽松，对居住用房较为严格。如新加坡、巴基斯坦不限制为工商业目的的购买，对其它购房严格限制。又如澳大利亚、芬兰等国仅允许自用、休闲等性质的房地产交易，不允许投机性购房交易。
第六，限制外资持有房地产的比例。如美国、菲律宾对外资土地拥有权规定了上限比例；澳大利亚对外资购房金额规定了最高上限。
第七，规定外资持有房地产的最低年限。如澳大利亚、埃及、波兰、丹麦等国规定，持有房地产1—5年以上才可交易。此外，有些国家对外资投资还设有禁止性条款。例如，保加利亚、越南禁止外资购买土地；捷克禁止外资法人机构购买农业或林业用途的房地产。菲律宾规定外资对土地的拥有权不能超过40％。
第八，设立行政性审核措施，包括：（1）事先审批，如俄罗斯、乌克兰、瑞士；（2）事先报备，如瑞典、西班牙；（3）要求向有关部门登记，如蒙古。（4）汇出环节设置限制。例如，智利要求外资汇出转让房地产所得时向银行提交出售证明。塞浦路斯规定，外资必须用外汇购买房地产，售房款一年汇出金额不得超过一百万塞镑，或总金额的三分之一。
拐点论
2007年底，我国房地产市场出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。从10月开始，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月后交易额下降了18％，根据中国指数研究院统计显示，10月份深圳商品房成交均价为每平方米14797元，和9月份环比下降。 ，根据北京市建委统计的数据，11月份北京住宅期房日均签约365套，同比10月份405套的日均水平下降10％。进入12月份，成交量萎缩现象越发明显，期房日签约量同比11月下降接近3成。针对房地产市场出现的萎靡状况，万科董事长王石在接受一家媒体采访时提出了中国房地产市场已出现拐点的言论，随后SOHO中国有限公司董事长潘石屹也做出预测：“百天之内很多房地产商将要面临洗牌，甚至有些企业要退出房地产市场”。一时间“拐点论“在市场上激起了千层浪。政府官员、开发商、学者、消费者对此问题众说纷纭。
有业内专家认为，拐点的出现是由于政府宏观调控起到了积极的作用。特别是2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，即所谓的“第二套房贷款政策”，信贷紧缩使不少开发企业面临着困境，同时也使许多居民因为贷不到款而放弃买房。他们认为房地产市场各种优惠已全面展开，如送装修、送家用电器以及送车库、送物业费等，这些都是打折、降价的另一种形式，许多新开的楼盘价格定位也有显著下降，所以房价的拐点也就早已出现。中国社会科学院金融发展室主任易宪容表示，不管拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实。
多数消费者也赞同楼市将出现拐点的说法。根据搜房网进行的“2007年楼市拐点会否出现？”网络调查显示：的被调查者认为拐点会出现；对于现在是否是买房的好时机�
