房价之谜-第5章
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关于“两限房”的论争
2007年1月在北京市“两会”期间，市委书记刘淇同志宣布，未来3年内，北京计划新建经济适用房和限价商品房各1000万平方米，即“两个一千万”工程，具体到07年的指标是“300万平方米两限房、200万平方米经济适用房和30万平方米廉租房”的供地指标。所谓“两限房”是指，限制房屋销售价格，限制购买对象。
2007年4月北京市公布了第一个“两限房”项目西三旗地块的竟标结果，标志着“两限房”的建设正式拉开序幕。在许多人翘首以待，指望着限价房能早日帮他们实现购房梦想的同时，首批限价房的价格却让购房者大失所望，限价房的最低售价为6250元/平方米，低收入的人群还是买不起，买得起限价房的人则担心数量不足买不着。限价房政策出台之后，好话不多，抱怨不少，感谢不多，批评不少。
反对的声音列举的理由是：一，限价房的监管成本相当高，管理不善将只能给寻租创造空间。任何有效的价格管制形式都需要一个巨大的管理机构，限价之后如何监督商品房的质量？由谁来监管？二是，限价房的根本出发点在于通过指导价格制止房价暴涨，只不过满足了一时之需，却可能对长期市场秩序产生负面影响，限房价在短期内未必能够起到作用。
目前，各地的限价商品房政策，在产权和上市方面的限制主要分成两种。一是参照“经济适用住房”的做法，根据收入和家庭资产状况制定比较严格的购买资格，已购房屋五年后自由上市，价差部分大头由政府拿回；二是对购买群体不做过多过严格的限制，但已购房屋规定不准上市，要卖只能卖给政府。此外，有的地方还探索建设经济租用房，即由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁；房租略低于市场价格；供给对象主要是当地中等收入家庭，而且必须是自住。
2007年12月建设部副部长姜伟新同志在全国建设工作会议上代表官方的的观点是，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。“一些地方通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题，符合国务院文件规定的精神”。“不管是限价商品房还是经济租用房，建设部门都要配合有关部门一起，研究如何加强对其调控和监管。”他同时强调，一是所有住房建设，都必须符合节能省地和环保的要求；二是当前解决中等收入家庭住房问题的办法不能对未来住房市场化改革形成障碍。
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住房问题成为“两会”热点
几年来，住房问题已经成为“两会“期间代表和委员热议的话题，甚至成为争论的热点。2007年3月十届全国人大五次会议代表共提出议案796件，涉及房地产方面的议案共27件，占总议案的％。主要包括：有120人次提出关于制定城市房屋拆迁法法等方面的议案；91位代表提出关于制定城乡规划法的议案；61名代表提出关于修改城市房地产管理法的议案；393位代表分别提出关于修改土地管理法方面的多项议案；
2008年3月十一届全国人大一次会议代表提出议案共462件，涉及房地产方面的议案共17件，占总议案的％。主要包括：129位代表分别提出关于制定住房保障法方面的多项议案；30名代表再次提出关于制定城市房屋拆迁法的议案；179位代表再次分别提出关于修改土地管理法方面的多项议案。
此外，代表还提出了涉及取消商品房预售制度、完善住房公积金制度、改革和完善土地使用制度，推行物业税，以及完善城乡规划法、修订物业管理条例等有关城市建设和住房领域的立法和执法检查等方面的多项批评、意见和建议等交国务院比理。
（1）取消商品房预售制。2005年两会期间，33位全国人大代表则联名建议取消商品房预售制，2007年两会，十届全国人大代表洪可柱也曾怒斥预售制侵犯买主的权益，呼吁商品房能够与其他商品一样实现现房交易，从而减少市场内的违规和欺诈行为；2008年两会，商品房预售制度再次成为“炮轰”的对象。全国人大代表赵林中向大会提交议案，历数预售制欺诈买主、套取钱财的9种“罪过”，包括开发商向银行转移风险、助长房价、开发商假按揭、将已抵押的房屋再预售，或把已预售的房屋再抵押，等等；要求修改《城市房地产管理法》，彻底取消商品房预售制度 。赵林中还批驳了预售制是“国际惯例”的言论。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产多数州是不允许交易的。德国也是类似，在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来，而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度，一般还会规定房屋价款10％左右并不立即支付给开发商，而是未来3到5年内通过律师将房款拨付开发商。
（2）规范住房公积金。2008年“两会”期间，十一届全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海提交了《住房公积金制度急需改革创新》提案。建议：应借鉴新加坡、巴西等国经验，打破住房公积金区域、行业性封闭管理模式，建立全国性公积金储贷银行，建立住房公积金管理新体制。民建中央也提交了《关于扩大住房公积金制度覆盖面推进城镇居民住有所居目标实现的提案》。民革中央提案《关于修改和完善〈住房公积金管理条例〉的建议》认为，住房公积金除了用于职工购买、建造、翻建住房，在装修、维修、租赁自住住房时，也应该允许动用公积金。而全国政协杨瀚委员提出：“请国务院进一步完善住房公积金制度，尽快将离退休职工纳入住房公积金制度覆盖范围，并对过去有关政策规定的疏漏所造成的收入减少的实际情况，采取相应的补救措施。”
（3）深化土地使用制度的改革。在2008年“两会”上，十一届全国政协委员、中科院地理科学与资源研究所研究员梁季阳主张以渐进式的管理制度改革来改变目前的土地管理现状。民进中央常委、清华大学教授蔡继明教授主张；以改革土地所有权的方式，让农村建设用地进入流转市场。民革中央提交《关于修编我国第三轮土地利用总体规划的若干建议》的提案中；土地修编的迫切性被提到首位，民革中央建议出台《土地利用总体规划法》，真正使“土地利用总体规划”的定位、编制、修编或修改、规划管理和实施等步入法制轨道。
（4）加强城市建设和房地产领域的立法。2008年3月，由300余位博士联名向十一届全国人大代表发出公开信引出的议案，两会期间被递交全国人大。来自山东的全国人大代表杨伟程带着这300余位博士的心声，建议加紧制定住宅法。杨伟程坚信，住宅*列入本届全国人大立法规划，毕竟随着房价居高不下，中低收入群体的住房保障问题更加突出，立法已到了“迫在眉睫”的地步。 事实上，近年来包括《物权法》、《城乡规划法》等一系列法规的制定和颁布对于加强和规范城市建设和房地产业的发展都起到了积极的作用。
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炒房团、外地人买房与房价（1）
近年来，房价离奇上涨与我国房地产市场出现的另一种特殊经济活动有关，那就是各地不断涌起的的“炒房”运动。许多城市的房价都是在炒房团大举出动、光临该市之后而直线上涨的。可以说“炒房”是推动房价上涨的重要助推器。
1、炒房是推动房价上涨的助推器
自2001年起；在北京、上海、杭州等一些大型城市的售楼处，经常会看到一群驾车而来的外地人。他们总是统一决策，相依而买，动辄就是几十套、上百万。这些人就是推动中国炒房热潮、引领随后各地炒房大军的始作俑者，来自温州的“炒房团”。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。
温州炒房团的特点是乘虚而入，逢低大量吸纳房产，然后高位出仓，他们的购房目的很简单，决不为自住，而是单纯的作为投资，通过团体协作的力量，炒高价格进而转手倒卖。随着温州人集体到全国各地看房、购房的现象日益普遍； 媒体开始对“温州炒房团”大肆报道；温州人也找到了自己的同盟军。深圳、山西等省市中也有不少人在现实利益的驱动下，组成了自己的炒房团。
一般来说，房价的上扬表明该地区的楼市交易活跃，购销两旺，可炒房团所引起的房价上涨却并非如此。上海的房价2003年的涨幅超过了24％（据建设部统计，2003年中国的房价稳中有升，全国商品房价格平均涨幅为）。上海成为2003年中国房价涨幅最大的城市，每平方米均价达到了5118元，上海的平均房价第一次超过北京，成为中国房价最昂贵的城市。但同时上海仍留下了多达779万平方米的空置房卖不出去，占压的资金超过了389亿元，这还没有计算上海房地产的624处烂尾楼，以及因此所占压的多达1000多亿元的资金。数据表明，当年上海的楼市交易活跃程度与房价上涨幅度并不成正比，而可能与房价的人为炒作有关。
2004年起，炒房团的足迹开始由东向西、由沿海向内陆扩展。来自武汉市房产部门的数据显示，2004年购房者中90％是本地人；2005年这一比例降至71％；2006年，外地人在武汉买了3万多套房子（占比超过三成）；截至2007年6月，当地人购房比例进一步下降到。与之对应，2004年四季度武汉住房均价为2667元/平米，一年后这个价格变成了3345元/平米，2006年又升至3622元/平米。2007年6月，据统计，武汉市新住房均价已达4186元/平米。
温州炒房团的人员可能来自于各个行业。包括大大小小的专业炒房户、企业主、开发商、政府官员等等。一向以精明著称的温州人自然熟谙此经营之道。他们不仅胆大，而且心细，每次出手之前不仅要分析环境因素对房地产升值的影响力，还会分析基础设施、市政规划等等因素是否扩大了房屋的升值空间，有时甚至还会去了解当地人的生活水平以及人员工资等等。一个炒房团里一般会有一个领头人。当他看中了某地某个楼盘后，就会回来向大家作推介，最后统一委托办理，以庞大的队伍来增加和开发商谈判的筹码，获得最优惠的价格。下单迅速，团体购买，出手大方，快进快出，富有视觉冲击力。这就是外界对温州炒房团的整体印象。当然这些炒房者并不全部依靠自有资金，而大部分是依靠银行贷款。由于这些炒房者的前身多为工厂主、商人，因此已与银行建立了良好的合作关系，一般只要能出示自己的收入证明（温州很多企业主出示的是其营业执照和资产证明），开发商都能帮购房者从银行轻松贷出款来。
炒房团、外地人买房与房价（2）
对于炒房行为，开发商却持与学者和民众不同的看法，他们认为外地人会为楼市带来大量资金，活跃市场，是不可忽视的购买力，不应该受到政策的限制。部分城市由于房地产市场发展的相对落后与其他大中城市在房价上形成落差，从而形成了获利空间，吸引外地投资者前来购买，这属于市场化的行为取向，因此没有必要限制外来购买力。更有开发商认为，如果炒房团大量购进的是别墅等高档住宅，则不会影响当地普通住宅的价格，从而不会给普通消费者的自住消费带来重大影响。
2、禁炒
随着炒房运动的逐级升温，各地政府也认识到了问题的严重性，看到了炒房对于房地产市场以及普通消费者利益的侵害，各地房价由于炒房团的作用而过快增长，炒房往往与未建先售、捂盘惜售、发布虚假信息等违规行为相伴而生，特别是一些中介公司违反规定，囤房吃“差价”，充当“炒房”先手。“炒房”还扩大了放贷量和银行的金融风险。因此，自2003年下半年年起，许多地方政府颁布了禁炒令，开始了反炒房运动。
2003年9月15日，杭州市政府常务会议通过了8项新的房产措施，内容包括对二手房交易征收20％的个人所得税，增加期房转让契税、增强租赁房税收征管，对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率（即所购买或交易房屋如果单价在1万元以上或单套面积在300平方米以上的就要缴纳3％的税率。）。同时对按揭买房的首付比例由20％提高到30％～40％，对买第二套房产、高档住宅不再执行房贷优�
