房价之谜-第4章
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响了经济和社会的稳定发展；要将房价提高到政治高度，建立政府负责制。4月国务院常务会议强调“必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务”，并提出了新八项措施（新国八条），随后，建设部、发改委等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。2006年以后宏观调控的力度进一步加大。
然而，在持续三年多的宏观调控的同时，房价却在不断的上涨，一种比较普遍的观点是宏观调控的政策与实际产生了很大差距，效果不佳，甚至有观点认为，政府宏观调控助长了房价的上涨。在这个过程中也爆发了多次全国范围的论争，其中争论最强烈的一次是关于套型和户型，而持续时间最长的则是关于住房保障制度的论争。
1、套型和户型之争
2006年5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，提出要大力调整住房供给结构，增加中低价位、中小户型的供给，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出“90平方米、双70％”的标准。
这一政策一经出台立即引起了喧然大波。
开发商普遍认为这一政策是市场经济的倒退，户型和套型应该由市场和消费者决定，政府制定强制性的标准不可行，会导致产品的趋同化，甚至导致市场的积压。并普遍采取了观望甚至进行了抵制，同时通过媒体和行业协会等组织向政府施压，要求取消这一政策。
事实上，政府部门对这一政策也经历了一个漫长的统一思想的过程。政策的实施细则迟迟不能出台。半年以后，2007年1月9日，建设部在其网站上公布了《关于征求90平方米以下住宅设计要点意见的函》，意见稿曾试图通过修正系数来实现住宅面积的“因地制宜”，但实际上放松了对住宅建筑面积的控制，使得90平方米住宅标准被部分放大到了100平方米以上。10日，建设部新闻发言人却立即表态该意见稿不符合国务院办公厅和建设部文件要求，予以废止。建设部要求各地必须严格执行“90平方米、双70％”的规定。
而持续了大约一年多时间的现实是市场上也出现了许多“上有政策下有对策”的做法，比较典型的是开发商按“90平米、双70％”报批，建完售完再按购房人意愿修改。一些地方政府部门也采取了默许开发商的做法，直到2007年下半年建设部派出调查组到全国主要大中城市督促检查，这一政策才逐步得到落实。
期间，关于“户型和套型面积标准”的论争却一直没有平息。问题的焦点：一是科学的人均住房面积标准和户均住房面积标准究竟是多少？二是普通家庭应不应该有第二套房？
徐滇庆认为，鉴于中国的人口、土地、资源的严重制约，限户型是完全必要的。“限户型并不是不要竞争，而是将竞争规定在不同的场地。在规定了户型之后，究竟盖什么样的住宅、房价高低完全可以由市场竞争来决定。限户型不仅没有违反经济学原理，反而能够让市场竞争更有规则。”但他同时认为，在具体数字规定上还有必要进一步推敲。选择90平方米作为分界的理论根据似乎还不够明确，而且，这个标准也应当因地制宜。他强调，限户型的做法必须坚持下去 。
2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。2007年12月11日，央行和银监会再次明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其他均按第二套房贷执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也不例外。这一政策折射出的导向是：中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求；中央政府认同的居民合理住房需求的标准应该是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；（3）套型面积标准为：当地平均居住水平。
关于住房保障制度的论争（1）
2007年面对再次飙升的房价，南京市政府动用行政手段调控房价，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度。
据统计部门数据，2007年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11．5％，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9．2％，位居全国第6。房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，对房价进行调控。此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓“政府指导价”也就是“基准价”，其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8％，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5％。楼盘销售行为也要规范，必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。此外，还规定，‘尚未销售面积部分应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格’，即‘只能降不能涨’。
这3个文件一出，立刻引来对立的两种观点，老百姓拍手称快，开发商却公开叫板，认为政府管房价是“开倒车”。北京华远集团总裁任志强在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。南京市某房产老总说，物价局规定开发商利润率为8％，而税务局多年来一直按20％的利润率来预征楼盘税收，很显然，物价局与税务局自相矛盾，对开发商来说是不公平的。一些房产开发商认为政府该做的是减缓地价上涨速度、抬高房地产准入门槛、“一房一价”不能从根本上解决市场供不应求的状况，物价部门人力物力有限，也未必能对每套房价进行准确的审核，因此，从市场状况和实际操作层面看，其实施效果未必乐观。
但一些专家学者则认为，政府动用行政手段调控房价，在其他市场经济国家并非没有先例，美国政府从1930年介入住房问题，实行住房分类供应，日本、香港的房地产泡沫破灭也说明，放任房价过快上涨对一国经济是有伤害的。我国发展社会主义市场经济，但是对农资、粮食、燃料油等价格仍然实行政府指导价，就是为了保证广大群众的利益。政府干预住房市场有理有据。
事实上，关于政府该不该干预市场的论争一直就没有间断。这一问题扩大到对多渠道住房供给制度的反思，对完善我国住房保障制度的讨论。
2005年两会期间，全国政协委员傅继德首先提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。 傅继德认为，经济适用房的建设一是因不招标容易滋生*；二是因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理利润；三是因对购房人条件失控而给国家造成不必要的经济负担；四是现在二手房增多，困难户本可买价格低廉的二手房，但都要购经济适用房。与此同时，全国政协委员田在玮联合其他三位委员，提交了《关于加强经济适用住房建设和管理切实解决城镇中低收入家庭住房问题》的提案。而在全国掀起轩然大波的则是2005年夏天爆发的“取消派”和“保留派”的辩论。书包 网 。 想看书来
关于住房保障制度的论争（2）
2005年7月，徐滇庆《捅掉经济适用房马蜂窝》、《经济适用房的八大弊端》等文章，指出经济适用房的继续存在不可避免地带来*和不公平的分配，应该立即叫停经济适用房。徐滇庆认为经济学上最基本的理论就是，在任何时候，政府都不能用财政手段补贴“中产阶级”，否则就会引起恶性的通货膨胀，这个群体过于庞大。“取消派”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，经济适用房已经出现购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控等问题，必须予以取消。
另一方面，主张经济适用房应该保留的意见也不少。中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心的观点颇有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食。
如果经济适用房不再“适用”，那么是否有其他替代方式？于是又出现了第三种观点。2006年两会期间，全国政协委员彭磷基提交的“加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房”的提案再次引发讨论。彭磷基称，用廉租房取代经济适用房，主要基于：一是廉租房不需要大规模改造。廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题；二是相对租房补贴来说，廉租房适用于所有城市；三是相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群。
而2007年两会期间，民建中央提交了《把廉租房纳入社会保障范畴推动住房保障体系建设》的提案。指出目前廉租房政府职能仍然缺位，一些地方政府把实施廉租房政策当作政绩工程、样子工程来做；资金来源没有公共财政作为保障，致使东部地区推行廉租房政策缺乏积极性，西部地区推行廉租房政策缺乏资金支持；三是受益面窄。民建中央还就廉租房的覆盖范围、建设标准、资金来源、组织实施等问题提出了具体的政策建议。2007年，民革中央也提交了《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》。
2007年8月份国务院主持召开了全国住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，2007年11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，建设部也于年底设置成立了住房保障与公积金监督管理司。
2008年两会期间；廉租房建设再次被推向前所未有的高度。
十一届全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，“经济适用房制度需要政府拥有很强的管理能力，尤其是鉴别低收入群体，此前经济适用房制度在运行过程中出现了一些问题，出现了很大的逐利空间。相比之下，廉租房制度可操作性更强，政府管理成本较低。”
十一届全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭也表达了类似的看法。“从其它国家和地区的经验来看；廉租住房实物仍然是他们住房保障的重要甚至主要形式。”张泓铭举例说，迄今为止香港特区政府累计建造廉租住房65万套，约占全港住房总量的以上；新加坡有6万户住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的。即便是发达国家，也保持相当数量的公共住房廉价出租。
而九三学社中央在提案《关于落实廉租住房保障的建议》中提到，即使把城市低收入家庭纳入到廉租住房保障范围，目前廉租住房保障范围依然比较窄。建议在适当的时机、条件允许时，不断降低廉租住房申请标准，扩大保障范围，如把那些目前不符合廉租房政策标准，又无力购买经济适用房的社会“夹心层”人群纳入保障范围。
中海外集团副董事长、总经理孔庆平提交了一份题为《关于设立住房保障局加快解决低收入人群住房问题》的提案，系统阐述了他对“香港模式”的理解，将“香港模式”移植到内地的前景。孔庆平建议分层次供应下界定政府责任。中国建筑股份有限公司董事长孙文杰也向记者表达了同样的观点。
“两会”以后，国务院组建了新的“住房与城乡建设部”。关于廉租房、经济适用房、两限房的政策的争论也仍在继续。经济学家茅于轼4月22日在“北部湾高峰论坛”上表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。茅于轼认为，“房地产市场的繁荣靠的是市场，而不能大量搞限价房和经济适用房。”茅于轼的这一观点再一次引起了地产业界的激烈争论。
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关于“两限房”的论争
2007年1月在北京市“两会”期间，市委书记刘淇同志宣布，未来3年内，北京计划新建经
