房价之谜-第26章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
南嗟辈糠肿式鹄丛从谏唐贩吭な凼杖耄な凼杖胫邢嗟辈糠掷丛从谝凶》康盅捍睢５痹な凼杖虢氲椒康夭⒐揪统晌康夭笠倒龆⒌淖猿镒式稹�
房地产资金的系统性风险呈加大趋势。从资金的系统性风险来分析，由于贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险仍然不容忽视。尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，有大约70％来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55％以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。
根据国家统计局2009年2月26日公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年全国完成商品房销售面积62089万平方米，比上年下降，其中：住宅销售面积55886万平方米，比上年下降，销售量的大幅下降，必然带来开发企业预收房款的下降。与此同时，个人按揭贷款为3573亿元，比上年下降了。房地产资金的系统性风险进一步加大。
2008年11月以后，面对国际金融危机的不断升级，尽管央行采取了多次降低利率和存款准备金，取消信贷规模限制等措施，但由于销售量大幅下降，商业银行惜贷明显，个人按揭意愿明显下降，房地产开发企业的容资渠道进一步收紧，房价的下跌还引发了局部购房人断供等现象的发生，房地产金融的系统性风险进一步上升。
房地产资金投入统计制度有待进一步完善。我国现行的房地产资金投入统计制度需要进一步调整。比如，外资表面上比重呈下降趋势，但实际上外资以更加隐蔽的形式和渠道参与房地产，可能形成大量的统计误差，再如，由于经济适用房和廉租房的建设中政策减免和补贴部分并没有进入到统计中，可能造成总体上投资的低估，并无法计算和预测财政投入对房地产市场的影响作用。
房价、话语权与政策博弈（1）
近年来，在国际贸易、资本市场、国际金融市场，常有所谓“话语权”的争论，因为“话语权”左右一个企业的利益，影响一个产业的发展，甚至涉及到国家的利益。上世纪的美国财长康纳利的那句名言“美元是我们的货币，却是你们的问题”，非常形象地揭示了国际金融市场之争的本质是谁掌握了货币发行权和定价权。
那么，谁又掌握了中国房地产问题的“话语权”和“定价权”呢？
是政府吗？前几年尽管政府采取了一系列严厉的调控政策，但房价上涨并没有得到有效的控制，而进入2008年又出现了全国性的“价跌量减”的市场格局。是“市场”吗？但中国房地产市场一直保持着“高房价与高空置率并存”的现象，市场似乎没有按照价值规律在运行。是民众吗？显然，民众的声音还远达不到影响市场，左右政策，也谈不上掌握“话语权”了，当然，近年来，各级政府越来越注重解决民生疾苦，倾听民意。
纵观改革开放30年来中国房地产业的变革和发展，实际上也经历了一个“政治权力、资本权力、社会权力”不断斗争和妥协的过程，而多次全国范围的房地产问题的论争则是这三种权力争夺“语语权”的真实表现。未来，这一争夺还将更加激烈，更加深刻。
90年代初期土地从无偿划拨变为有偿、有期限使用；97年取消福利分房；发展经济适用房，推进住宅产业现代化；2001年后实行经营性土地“招拍挂”等等；无不由政府直接主导，自上而下改革，也鲜有论争。进入21世纪，随着房地产业逐渐成为一些地方经济的基础性支柱性产业，开始出现了房地产资本权力向政治权力的渗透结合。具体表现在：一是政府似乎总是要兼任资本的角色，并为资本提供有效服务。比如在各地轰轰烈烈的招商引资工作中，总是以新城建设、危房改造、土地开发、园区建设为主导，政府也乐于为投资商提供低地价甚至零地价，实行税收减免等优惠；二是房地产商总能在很短的时间内使城市旧貌换新颜，而一些大中城市房地产开发投资持续增长，在创造一个个GDP增长的政绩中功不可没，“地王”频现，土地出让金和税、费收入又着实让地方政府在“经营城市”中受益非浅；三是房地产老板在相继成为地方“首富”的同时，也戴上了各级“人大代表”和“政协委员”的帽子，积极参政议政。
政治权力和资本权力的结合，在推动地方经济和城市建设的同时，如果不加限制，就会给社会带来一些负面的影响，比如政府公共服务的弱化和导致公共政策偏向某些利益群体，对社会弱势群体需求的忽视，甚至演变成对社会公平正义的破坏。前几年经济适用房户型偏大，大量被有钱人购买用于投资，而廉租房建设迟缓就是明证；再如在关于政府该不该干预房价，市场经济要不要住房保障等问题上，一些地方政府和官员认识并不统一，而某些开发商借助政府权力强势拆迁也时有发生。书包 网 。 想看书来
房价、话语权与政策博弈（2）
然而，随着社会*政治建设的推进，借助互联网技术的发展，社会权力正在借助媒体和非政府组织的力量，通过不同的方式，影响和打破这种格局，从理论上媒体与非政府组织没有实权，但在实际上他们有权力。因为他们塑造了社会舆论，并通过舆论影响到社会的稳定和发展。
世纪之交的头几年，房地产资本主导了媒体和舆论的眼球。他们大量投放广告，开展各种形式的研讨会、政策形势分析会，邀请官员参加开工仪式、开盘仪式，搞各种概念楼盘评比，亦或也搞些公益募捐，而房地产大老板登珠峰、拍电视剧、出书、到名校开讲坛成为时尚。北京某主流报纸也曾创造了月房地产广告收入超3000万元的奇迹。然而，伴随着一场全民的关于“房地产暴利”的大论争，以及越来越多的“保安打人”、“违约交房”、“面积缩水、质量缩水”等负面报导的泛滥，以及各地群众自发的维权活动，房地产开发商一度成为媒体攻击的兴奋点，是媒体抛弃了房地产资本吗？不，是社会权力争夺话语权的强劲反弹。
当然，政治权力更加关注社会权力的直接原因还在于中国政府自上而下的改革，在科学发展观和构建社会主义和谐社会的政策方针指导下，政府的执政理念、执政方式和政府的职能正在发生变革。强调有限权力，依法行政；关注社会公平，强调公共服务；推行科学决策、*决策；倡导政府信息公开，有序扩大公民对政治生活的广泛参与。比如，2005年北京最大的经济适用房社区天通苑的居民向北京市规划委反映，要求对地铁5号线增加“天通苑”站，当时，天通苑南北站区的主体桥墩已经做好，新增天通苑站需花费7000多万元人民币。对于许多居民来讲，这一结果并不是预料的事情，事情的起因也只是一个业主在天通苑社区网站上的发贴，紧接着是越来越多的跟贴和倡议书，并发展到万人签名和政府对话的群体性事件。民意显然是导致最终结果的决定性因素。
社会权力和民众话语权的提高，集中体现在通过人大代表、政协委员密切联系人民群众的渠道，反映到代表的议案和政协委员的提案中，以及*党派的参政议政工作中。以北京为例，连续几年代表和委员关于城市建设和住房问题的议案、批评、建议逐年上升，2007年北京市人大常委会根据代表议案集中反映的物业管理行业的有关问题组织了执法检查；在市十二届人大五次会议上，李贺林等代表提出“关于进一步完善住房政策，加大政府投入，以解决中低收入阶层住房问题的”建议，被列入常委会重点督办工作，常委会主任亲自督办建议的办理；2008年常委会还将听取和审议市人民政府关于“加快保障性住房建设，解决中低收入群体住房困难”议案办理暨解决城市低收入家庭住房困难问题的专项工作报告。这些都有力地推动了政府的工作，促成了一批群众反映集中的共性问题的解决，取得了良好的社会效益。而2007年民建中央《把廉租房制度纳入社会保障范畴，推动住房保障体系建设》提案等，也直接推动了国务院关于廉租房有关政策的出台。
2008年5月1日《中华人民共和国信息公开条例》正式实施，首次通过立法规定了政府信息公开的义务，明确了政府主动公开的范围、程序。公民还可以依法提出申请，要求政府就某些信息公开，这就给社会民众的知情权和话语权提供了明确的法律保障。2008年5月国务院还颁布了《关于加强市县政府依法行政的决定》，从完善科学决策、*决策的机制，严格依法执政等八个方面提出了明确的要求，进一步体现了政府扩大公民有序政治参与的指导原则。
汶川大地震中政府对信息的开放、真实、全面的深度报导事实已经给我们了很多启示，也赢得了国际社会的广泛认同和赞许。奥运期间，北京奥组委按照中国政府的要求和北京的申办承诺正式实现了奥运媒体采访零拒绝，毫无疑义，政府在依法行政、信息公开等方面的做法实现了让国际社会满意、让运动员满意、让人民群众满意的目标。
11月初，国务院常务会议对当前的宏观经济政策进行调整，国家将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步扩大内需。国务院总理*强调，越是在困难和复杂的情况下，越是要坚持科学*决策，越是要增强决策的透明度，越是要加强决策的*监督，以保证“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的要求真正得到落实，促进经济平稳较快发展。*主席在中央经济工作会议上，提出“三问于民”，即：问政于民、问需于民、问计于民，确保中央关于进一步扩大内需、促进经济增长的政策措施不折不扣落实到位，确保党和国家大政方针得到全面贯彻。
保持房地产业的持续健康发展，真正解决住房问题，就必须始终坚持公平正义，提高社会民众的话语权，积极引导公民在房地产决策中有序的参与，是促进政府职能转变的重要手段，而只有实现政治权力、资本权力和社会权力的相互制约，才能真正实现公平正义。
txt小说上传分享
政府调控房价的国际经验与教训（1）
“他山之石，可以攻玉”。世界上一些发达的市场经济国家和地区，对房地产业的运行和发展无不进行宏观上的调控和管理，其调控经验与教训同样都很值得我们借鉴。“次贷”危机与房价调控的美国样本
美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。
在经济遭受周期性衰退和“9？11”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1％这一自1958年以来的最低点长达一年之久，美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，4年时间累计涨幅达到了，而在过去半个多世纪里，美国全国平均房价的年上涨幅度仅为。这直接导致了美国的房价收入比、房价租金比都达到历史峰值水平。美国房价高涨和全球性的流动性过剩也推动了西方主要发达国家房价的一路飙升。
事实上，美联储就已经意识到要控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，在截至2007年6月的两年里连续17次提息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受此影响，07年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。
与此同时，美国政府还采取税收调节等措施，抑制投资性购房。一是美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房价上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。二是针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。三是美国政府还实行差别化贷款政策。根�
