房价之谜-第24章
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炒高价格，而房市一如股市，购房者普遍存在买涨不买跌的心理。越是价高、旺销的楼盘，销路越好，更成为了楼市投资者的首选。
假按揭在一定程度上可以给开发商带来更多盈利，但这无疑属于一种违规行为，带来的后果是十分严重的。
首先，它使银行巨额资金盲目投向了开发企业，形成了潜在的风险。如果贷款人逃避债务，则贷款将变成银行的包袱。其次，导致大量资金涌入房地产市场，形成房地产市场的虚假繁荣和经济泡沫，从而造成大量非真实的交易，规范的房地产商也深受其害。最后，对于实行假按揭的开发商本身来说，如果住房出现滞销，资金难以回笼，成了“烂尾楼”，开发商的损失将更为严重，而广大消费者利益是最终的受害者。
一般而言，成熟的竞争市场中的商品价格调整是一件十分慎重的事情，而眼下商品房基本是开发商想卖多少就卖多少。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为1万元/平方米，开盘当日开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到2万元/平方米。这样的“见风涨”在其他行业不可想像，但在房地产市场却屡见不鲜。
针对此类问题，soho中国的潘石屹的观点是：买卖双方是在“一方愿打，一方愿挨”的前提条件下达成交易的，房屋交易是双方对房价共同达成的默契或自愿妥协的结果，具有一定的合理性。易宪容针对潘石屹有关房价的说法表示：“对于价格来说，肯定是买者和卖者成交的价才是价格，但是有一条，这个市场毕竟要有无数的竞争者，还有好的机制。如果没有，这个价格就不是一个真正的价格。
同样，前几年“开发商捂盘”屡见不鲜。开发商在取得销售许可证或具备销售条件后，并不急于销售，而是搞所谓的“内部认购”，不惜代价、极为铺张地进行广告推介，或在销售过程中，人为控制销售进度，制造热销局面，从而提高价格。
区域寡头垄断的房地产市场（1）
“房地产为什么能长期保持高利润呢？是竞争不充分，有垄断。”我国著名经学家茅于轼说，“房地产业本身竞争是相当充分的，但是房地产的投入品土地和资本，不是在市场上能充分竞争得到的。因此，房地产商有毛病，毛病在哪呢？毛病在土地和金融市场不完善。”
根据竞争和垄断程度的不同；一般把市场结构分为四种类型：（1）完全竞争市场；（2）完全垄断市场；（3）垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。笔者的观点是我国房地产行业属于典型的寡头垄断，而且这一趋势正在迅速蔓延。所谓寡头垄断市场，是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别；也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。
总有人声称我国的房地产行业不但不存在垄断，反而集中度不够。如万科集团董事长王石在接受记者采访时表示：全国现在有将近6万家房地产企业，2006年第一名的万科，占有率只有，而美国第一名是；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。2003年，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。
然而，整个行业没有进入寡头垄断，并不意味着在这个行业的特定区域和特定时间市场上不存在局部的垄断。我国房地产市场是一个区域性市场，当涉及到某个区域市场时，厂商的数量就比我们研究全国市场时要少许多，而有实力的厂商则更少。在特定的时间周期，极易形成区域性的寡头垄断市场。
房地产市场区域寡头垄断最主要的表现就是对区域内土地资源的垄断经营。在掌握了区域内稀缺资源的基础上，也就拥有了本区房地产商品的定价权，成为了该区的区域垄断寡头。这样，房地产商赚取的就不是供求平衡时的边际利润，而是非均衡市场的垄断利润，甚至价格成倍成倍上涨也不担心房子卖不出。2004年天鸿、万科等几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的41％和，如果放在北京某一区域内这一数字会更大。
房地产行业是典型的资金密集型企业，土地供应在采取“挂拍招”的办法后，使得只有大资本才能尽占先机，通过公开的土地拍卖取得土地的成本少辄几亿，多辄十几亿甚至几十亿。在这种情况下，资本的门槛实际上形成了房地产的垄断性。近年来，中国土地出让市场上“地王”频现，地价屡创新高，2007年底甚至出现“面粉价格比面还高”的现象。然而，能够拿出数额巨大的资金用于获取土地的只有行业寡头。近年来，土地竞拍实际变成了少数房地产大牌公司的游戏，垄断迹象越来越明显。全国多个城市的土地招拍挂市场上，总是活跃着那几个熟悉的身影：万科、保利、金地、招商地产等，大量土地被其收入囊中。数据显示，在2005年之前，从全国宗地出让情况看，大开发商拿地比例为10~15％，而现在的一线城市大开发商拿地的比例已达到50％以上。txt电子书分享平台
区域寡头垄断的房地产市场（2）
对于我国房地产业来说，区域性使得房地产商竞争范围缩小，房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的厂商，他们相互影响程度高。因而，我国房地产业的区域性寡头垄断结构使得价格合谋具备了市场条件。如果这一空间上的垄断又叠加在时间维度上，即在某一特定的时间周期内，则更为严重，甚至演变成绝对垄断。因为房屋开发建设从前期规划到形成销售需要一定的建设周期，在特定的时间内特定的区域形成唯一的产品提供商的情况在中国房地产市场屡见不鲜。房地产商实现价格合谋的方式主要有两种：
一是价格领袖制。比如后来的房地产商可以根据先来的房地产商开发房子的价格制订价格。现实当中几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。你每平方米涨500元，我就涨800元。这种价格跟进在不同土地来源的临近楼盘项目上表现的最淋漓尽致。从全国的房地产市场来看因为通过招拍挂形式卖地大约不过5年左右，近年开发的楼盘有一大部分是过去低价拿的地，而一个区域内假如只有5％的开发商是通过招拍挂高价买的地，开发的楼盘最后算下来要卖5000元/平方米才能保证30％的利润率；另外95％的开发商是前几年超低价拿的地，卖3000元/平方米就有30％的利润空间，但因为有楼盘卖5000元/平方米，其他开发商就肯定会往上靠。
二是产品差异化。房地产业是高度产品差异化产业，而产品差异化竞争意味着进一步弱化价格竞争。中国社科院的况伟大调查认为，北京27家开发商中，仅有一家开发商选择与其它开发商的竞争方式为“打价格战”。27家企业全部选择了产品创新，24家企业选择了加大广告宣传与提高产品质量。这几年来开发商在产品创新上是做足了功课，从外墙的喷涂到马赛克到条砖再到方砖，从明厅到明卫再到动静分离，从错层到复式再到宽敞气派的挑高大厅，从中心花园到宽栋距再到短进深，从独栋别墅到双拼别墅到联排别墅再到叠拼别墅，而广告已成为房地产市场竞争中非常重要的一个手段。有句戏言：“我国的媒体主要是由房地产开发商养着的。”房地产广告夸大了产品的差异化。房地产作为经验商品在购买之前非常难于鉴定其质量好坏。每一个企业都力图利用消费者可得到的有限信息做文章，我国现阶段的房地产广告很多是在人为制造和利用信息的差异化来夸大产品的差异化从而劝诱消费者，达到销售产品的目的。
财政部发布的会计信息质量检查公告显示：2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为，而实际利润率高达；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。很显然，检查数据要比普查数据更准确，更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国地产企业的一个缩影，它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断，2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率一定是被大大低估了。书 包 网 txt小说上传分享
区域寡头垄断的房地产市场（3）
据2006年国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90％。2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90％的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。
目前房地产行业普遍采用的瞒报收入、逃避扣缴个人所得税的四种主要手法：一是以虚构零星工程的名义，使用外购发票入账报销的方法，大量套取现金，用于发放补贴、年终双薪和年终奖等。二是虚构工作人员名单领取工资。三是未按规定的人员比例和额度列支各项支出。四是以内部优惠价向员工售卖房产。如该公司将一套市价50万元的房屋，以内部优惠形式40万元卖给某员工，其中的差额10万元没有计缴个人所得税。
此外，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。比如，开发商会设立许多下属的子公司或关联公司，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。北京某大型房地产公司其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。
在开发商的账本里，还有两个至关重要的成本，一个是他们所称的“融资成本”，据说属于“商业秘密”，另一个他们含含糊糊地称之为“隐性成本”。“融资成本”暂且不论，“隐性成本”则一定拿不上台面，见不得阳光。如果把这类所谓“隐性成本”也算进去，开发商的利润或许会降下来一截，但如果要公布房价成本，所谓“隐性成本”肯定是无法向公众交代清楚的。
开发商曾经向媒体揭露内幕：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”这也印证了建设部副部长刘志峰对媒体的发言：“我国房地产市场发展总体上是健康的，但是，部分省市、地区房地产产业确实存在‘大量*问题’”。 从近年*案件中看，房地产业与官员的权钱交易问题确实是表现突出。为了求得银行贷款，开发商不断以金钱相诱，甚至到了包揽其家务的程度。由最高人民检察院主办的“惩治与预防职务犯罪展览”披露了自十六大以来，中央累计查处严重*的的16位省部级贪官，有10名是被不法地产开发商拉下水，而走上不归途导致身败名裂的，这些巨贪以房地产为平台，或低价卖地大肆敛财，或提供资金获取暴利，甚至连社保基金都敢挪用。
开发商的*成本从哪儿支出？只能计入房价。曾有开发商自曝：“楼盘开发成本只占房价的20％，开发商能拿到其中40％的利润，余下40％的利润，全被相关职能部门层层消化掉了。”
在房地产市场的各个政府权力审批环节，如果政府权力不能够有效约束与监督，那么这种权钱的交易就不可避免。在这种情况下，房地产开发商就会借助房地产市场的特征，或房地产产品的异质性，对房地产的产品进行垄断性定价，甚至于操纵房地产市场的价格，让房地产企业利润极大化。
舆论感慨，“*不除，乱象不止，房子的价格绝无下降的一天”。 “地产开发商进行钱权交易，就是希望用少量钱来牟取更大的暴利。因此，揭露钱权交易的根源，是在严厉谴责政府官员钱权交易的同时，也得对房地产开发商的暴利行为进行全面清理，对房地产开发的非法经营进行全面清理。否则，国内房地产市场无法回归理性” 。
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房价、信贷与融资博弈
2003年10月，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号文件”有针对性地对房地产开发企业贷款做了详细规定，拉开了房地产金融宏观调控的序幕。几年来，我国
