房价之谜-第2章

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城市房地产市场的价格却保持了较快持续上涨的总体趋势，表现为：在同一地区房价的上涨从不同类型房屋的结构性上涨发展到整体市场的全面上涨，在全国范围内，房价上涨则从一线大城市向中小城市蔓延，由东部发达地区向全国延伸。
　　事实上，房价的高低涉及到社会各个方面的利益，因此出于不同的角度，对这个问题的看法也是不一样的。从政府来看，扮演着两难的角色，一方面政府想稳定房地产市场，平抑房价；另一方面高房价也能给政府创造更高的土地收入和税费收入。而开发商既希望保持高房价提升利润，同时也不会把房价过高的“罪名”安到自己的头上，也大都抱怨过高的地价，让他们不得不提高房价。而广大民众的心理则十分矛盾和复杂，抱怨房价过高，自然是想能够便宜的买到房子，但是另一方面呢，他们又希望自己的房子能够保值、升值，持币观望中希望房价下降，购买后又希望房价上涨。
　　而到2008年随着国内外形势的变化，住宅市场出现了“价跌量减”的现象。2008年11月份以来，尽管政府各项刺激房市政策密集出台，但并没有出现全行业的降价放量促销局面。进入09年一季度，关于房价走势的判断更是众说纷纭。包括北京、上海等地方政府有关部门和领导都公开坦言房价过高，国家发改委、住建部等领导在主流媒体上公开呼吁开发商“以合理价格促进消费”，但开发商更热衷于政府更多的刺激政策出台，比如：购房入户等。而包括北京市社科院的　专家等预测房价还将大幅下跌。
　　关于房价与房地产泡沫的讨论还将继续，而房价似乎总是个谜，总是那么扑朔迷离！
　　

地价上涨决定房价上涨吗（1）
2002年5月国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，这标志着新一轮的土地使用制度改革开始。
　　2003年可谓“土地市场治理整顿年”。7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。8月，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。11月，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。
　　2003年，招标、拍卖、挂牌出让经营性土地在全国全面铺开。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33％，比2002年一举高出18个百分点。国土资源管理体制也得到重大改革，即省以下国土资源管理部门实行了垂直管理。至12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，开发区的“圈地”之风有了很大改善。
　　进入2004年，中央政府继续保持了土地、信贷双重调控的方针。3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限，即2004年8月31日后，所有经营性国有土地使用权转让一律通过招标、拍卖、挂牌方式出让，通称“大限”。为切实保护耕地特别是保护基本农田，10月国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》，11月又先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。
　　伴随着收紧地根的一系列宏观调控，以及土地“招拍挂”制度的不断深化实施，在全国范围内出现了地价的飙升和房价的快速上涨。
　　2003年12月8日上午，北京大兴区黄村卫星城北区1号地拍卖会经过激烈竞拍，天津市顺驰房地产公司以亿元竞得。本次拍卖会是土地供应制度改革以来，北京市首次大宗国有土地使用权拍卖会。来自北京、江苏、浙江、广东等地的十余家房地产开发商参加了竞拍。本次拍卖的1号地，建设用地面积万平方米，规划建设面积万平方米，起价亿元，成交价超过底价2倍以上，折合楼面地价约2200元/平方米，而同期该地区的普通住宅售价约在2800元/平方米左右。这只是开了一个头，随后，全国范围内“地王”频频出现。书　包　网　txt小说上传分享

地价上涨决定房价上涨吗（2）
据统计，2005年全国共出让土地面积万公顷，出让价款亿元，超过了全国财政税收总额的1/6。其中招拍挂出让面积和出让价款分别为万公顷和亿元，分别占出让总面积和总价款的和。土地“招拍挂”的价格高于土地协议出让的平均价格的4—6倍，同时根据多宗挂牌或拍卖的土地成交价和起始价的价差一般在倍以上。很显然采用“招拍挂”方式后地价出现了明显上涨。与此同时，2004年全国平均销售价格同比增长％。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大。
　　随着单幅土地的拍卖价格记录不断刷新，随着拍卖成交价与基准地价的价差记录不断刷新，业内人士开始担忧，疯狂的竞价会不会带来土地市场的泡沫，进而抬高房价？成交动则十数亿的土地拍卖是否会成为开发商的资金困境，进而演变成资金断裂后的惨痛，和大规模的延期交房、毁约和对购房人一辈子期盼的伤害？
　　于是一场关于“地价与房价”的论争在全国范围内轰轰烈烈地展开。争论的焦点：一是要不要实行“招拍挂”制度，如何完善“招拍挂”制度？二是究竟是不是地价上涨导致房价上涨？而比较典型的观点包括：
　　1、开发商代表，普遍认为地价决定房价，地价的上涨是房价上涨的“罪魁祸首”。华远地产董事长任志强认为，土地若不按“招拍挂”出让，房价将下降20％　。任认为政府是“招拍挂”的最大受益者，土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的“招拍挂”管理方式，与投资、知识和智力无关，政府在靠制度发财。2006年10月10日任志强在其博客上发表题为《公平交易》的文章；话题直指土地“招拍挂”中的不规范条款。任志强表示“制度可能是好制度”的同时，例举了三条：一、借“招拍挂”收取大量保证金，无偿占用企业资金及保证金利息；二、借“招拍挂”要求竞标单位支付全部中标价款，但并不向中标人交付标的物。对未中标人又只退中标价款，甚至白占全款利息；三、在“招拍挂”中设计强制性霸王条款，借公开交易之名行黑箱操作之实。任表示土地“招拍挂”在实施过程中如果加入不合理的条件，将导致制度仅存公开，而有失公平、公正。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地“招拍挂制度公平性”的关键。
　　2、政府认为，地价上涨客观上可能影响房价，但不是主要因素。国土资源部当然不愿意承担房价飞涨的责任，坚决否认是地价拉高了房价，2005年3月31日，北京市国土资源局新闻发言人副局长张维指出，根据国内32个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的23％，北京的土地成本占商品房总成本的。

地价上涨决定房价上涨吗（3）
3、学者各种观点都有，而且很不统一。从总体上主要包括以下三种：
　　观点一：“地价决定房价论”。认为地价是房价的基础，水涨船高，地价的上涨必然导致房价的上涨，地价的上涨是房价上涨的主要原因。
　　观点二：“房价与地价无关论”。认为在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房地产的成本价格并不等于房地产的市场价格，房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。地价的高低并不能决定房价的最终变化。如同一地段内，以协议方式取得土地的成本明显低于以“招拍挂”方式取得土地的成本，但同等条件下的楼盘同期上市时房价却鲜有差别。
　　观点三：地价与房价非线性论。认为两者之间并不呈现简单的线性关系。地价与房价具有较大的波动性，也就是说，不能够说地价决定着房价，或者说是影响房价的主要因素。即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。
　　笔者曾指出土地“招拍挂”确实存在着一些问题；包括规划问题、价格问题、公平问题等，建议对土地“招拍挂”制度进行必要的调整；一是根据不同的地块实行分类实施的政策，二是科学处理挂牌、拍卖和招标方式在土地出让中的应用；三是调整“价高者得”的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善相关的配套政策法规；四是建立中标结果公示制度加强监管。
　　徐滇庆则认为：房价决定地价是一个早已被亚当斯密和*等阐明了的经济学常识，在房价形成的过程中房地产商根据市场需求来决定房价，而地价高低是房地产商决定是否投资一个项目的因素之一。在目前中国房地产市场上房价决定地价，而不是地价决定房价，某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。
　　在“招拍挂”几近疯狂的同时，一些问题也逐步暴露出来，2005年曾经叱诧风云的天津顺弛地产资金链断裂，北京南最大的经济适用房项目瑞海新城开发商延期交房，引发群体性事件等。
　　面对“招拍挂”的非议，各地方政府则根据不同情况对其政策的具体操作进行了调整，比如，为降低单幅土地的总价，增加竞争的公平性，北京、广州等地实行土地集中入市，划小出让地块的范围，2007年8月广州一次推出11宗住宅用地，建筑面积136万平方米，动则百万平方米建筑面积的“大盘”时代终结；调整成交价与基准价价差的分配比例，增加对征地农民和基层政府单位的返还；提高招标出让方式的比例，对经济适用房、两限房及一些普通住宅项目实行综合评标方式；部分项目采取综合评标，“价高者得”不再是唯一的标准。
　　然而，中国土地市场的地王仍然频现。“面粉贵过面包”的故事还在不断地上演。
　　2007年6月28日在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元/平方米的单价成为全国土地单价最高的地块；7月9日宁波雅戈尔置业有限公司以亿元的价格夺得杭州地块，楼面地价高达15712元/平方米，成为杭州地王；7月12日东莞塘厦大坪地块以亿成交花落万科，“东莞地王”就此诞生；7月24日，湖南长沙新河三角洲地块成功出让，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以总价92亿，高出挂牌底价将近翻了一番的高价夺得了本地块，楼面地价已达到3500元/平方米，长沙市07年上半年纯商品房均价为3278元/平方米，周边地区在售楼盘3000元/平方米的均价；8月3日恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价，以亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元，“重庆地王”由此产生。
　　然而，到了2008年下半年，形势却急转直下，先是媒体盛传北辰长沙地块退地，然后是上市公司苏宁环球因为“上海地王”无法按时交地，导致退地，随后出现了北京、广州等多处土地流拍的现象。
　　房价与地价究竟是一种什么样的关系，似乎谁也说不清楚。
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开发成本和开发商导致了房价上涨吗（1）
从商品房的价格构成来看，房价主要由土地开发费用（含土地出让金、配套基础设施配套费、征地拆迁费等）建设成本、销售费用、税金、利润、其他费用等几项构成。据此分析，如果不是地价上涨导致房价上涨，那么是不是建设成本的提高导致了房价的上涨？亦或是开发商的利润暴涨，开发商抬高了房价？要不就是政府征收了过多的税费，政府是最大的利益主体？
　　1、开发成本导致了房价上涨吗
　　*在《资本论》中把商品价值分解为3个部分，分别是：物化成本、劳动成本和社会平均利润，其公式表示为：
　　W=C＋V＋M
　　其中，W代表商品价值；C和V分别代表固定资本（物化成本）与可变资本（劳动成本）；m表示剩余价值，即利润。
　　按照这个分析模式，房地产的成本构成就可分为固定资本