徘徊的灵魂-第8章
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“至于海口，冯仑最熟悉了，你们问问他。”
车内响起轻快的笑声，颇有点不怀好意。
冯老师开讲：“1993年前，海南有18000多家房地产公司，万通只能是倒数十名之列——不过到今天，那18000多家都倒下了……”
2007年房地产行业所表现出来的种种疯狂，比如开发商拿地的疯狂、土地及住宅价格的疯狂，以及消费者急切而焦虑的购房心态，对于经历过1993年宏观调控的我来说，确实会感到心惊肉跳，甚至是恐惧。
市场是非常公平的，如果你从市场赚回来的是暴利，市场最后还会让你吐回去，而且让你多吐——市场有其自身的规律，当它的增长速度突然变得非常快时，会是一件很可怕的事。
团友插话：“王总说了这句话之后，有记者拿去问潘总（SOHO中国董事长潘石屹），潘总觉得太夸张了，他认为只要想想香港房价一两个月就能涨个50％，‘见过大世面的王石根本用不着因为房价涨了10％、20％就感到心惊肉跳。‘”
老王：“嘿嘿，潘石屹可是冯仑当年在海南的创业伙伴啊，这些东西他都经历过。他说这话呢，我觉得是逗那位记者玩。”
团友：“当时万科是什么情况？”
老王：“宏观调控开始时，万科已迅速扩张到拥有55家附属公司和联营公司，遍布全国12个大城市，业务分为五大类，明显感到资金短缺的压力。运气的是，1993年4月，万科成功发行B股，筹资亿港元，在银根紧缩之前，获得了一笔自有资金。
“运气使万科及时获得资金，运气又使万科一边收缩股权投资，一边盲目扩大地产项
目。1993年的宏观调控没有阻止北海万科城市花园、成都万兴苑、石家庄银都大厦、深圳海神广场和鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾——其中许多问题项目，一直到几年前这一轮高速扩张中才得以彻底解决：万科鞍山公司直到2001年才还清全部债务，开始正常经营；武汉写字楼盖到三层停工，2001年拆掉重来；海神写字楼改成超高层住宅，账面销售‘理想’也只是收回成本略有盈余……”
也正是这一时期，发生了我在《让灵魂跟上脚步》一书中说过的广日电梯的故事：万科进入收缩调整期，原来订货的数十部广日电梯积压，决定退货并按条款支付罚金。广日的潘总接受退货却不接受罚款，他表示：“市场发生变化，万科退货是迫不得已。我们可以自己消化退货，不要加重万科的负担。”广日的经营之道固然让人深为感怀，但万科自己头脑发热造成风险，日后应该时时警惕！
教训惨痛，眼前情景恍如当年，岂能不心惊肉跳？
1993年的宏观调控后，万科认真反思：以公司的资金和人力资源，只能把业务集中在经济发达地区，尤其是深圳。1995年下半年，公司决定“重返深圳”。一年半后，公司成功完成战略调整——由12个城市“遍地开花”转向聚焦经营深、沪、京、津四大城市，重点放在深圳……
直到2001年出售万佳，才标志着万科结束转型调整，进入新一轮发展。万科在第一轮扩张中所付出的代价并不致命，这是万科的幸运。但万科第一轮扩张中的失误，始终是我心中的一记警钟。
【资料：华侨城的调整】
在20世纪90年代中期，不仅万科，深圳许多优秀的企业也在进行调整。1993年，任克雷从深圳市委秘书长一职转做华侨城集团总经理。当时华侨城还保持着初期“工业为主，肝胆俱全，环境优美，具有特色”的发展宗旨，除了做彩电、搞旅游，旗下还有百余家公司，经营领域横跨20多个行业，生产石英表、自行车、照相机、玩具、服装、机床、拉链……还办医院、学校、幼儿园。
面对宏观调控，任克雷果断刹车，抓大放小，向核心业务集中。到1998年5月25日，华侨城集团旗下的企业数由101家减至60余家，涉及行业也从20多个逐步集中到以康佳为主体的家电产业、几大主题公园为主构成的旅游业和房地产业上来。
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职业经理人，请做好功课（1）
老王回顾万科的四个教训：“虽然万科从几次宏观调控中存活下来，但吃的苦头可不少啊。”
“唔，原来万科的很多经营理念，都是因为宏观调控才形成的。”坐在身边的团友说。
老王：“要不怎么说吃一堑，长一智呢！”
团友转身向冯仑：“冯总常说一个企业要成为伟大企业，至少要熬过几次经济周期。这话和王总刚才说的是一个道理。”
老王：“嘿嘿。就算经历了九九八十一难，能不能成佛还不一定呢。但是有了这样的经历，再来看今天的‘拐点论’，感受就会和没有经历的人不一样。”
所谓的“拐点论”本来只是一句普通的回答，仅仅是承认一个既存的、可见的事实，但就是这样一句话，惹得业界一片哗然，口诛笔伐。接下来几天，同行表达强烈反对意见：“楼市没有出现拐点”，“笼统称出现拐点是不对的”，“我觉得从经济层面、需求层面上，目前还看不到整个房市向下的迹象”……
一家新闻社评论称：“房价走势可望趋稳，但拐点之说恐言之过早。”某全国性大报文章写道：“所谓的拐点论只不过是房产商和消费者玩的一种心理游戏而已，千万不可当真。”另一家全国性大报则说：“拐点其实只是开发商的一种营销策略。在最新一轮的房地产博弈中，为了拽住暴利年华的尾巴，房地产商正在加紧挟持社会整体，企图把工薪阶层绑上房价博弈的战车。”
那么，我们看到的事实是怎样的呢？国家发改委、国家统计局12月20日发布的全国70个大中城市房价显示，虽然“涨声”还是主旋律，但以深圳、广州为代表的一线城市出现了房价低落和交易惨淡，许多中介陷入困境，创辉租售在上海的200多家门店一夜间关闭，紧接着中大恒基陆陆续续关掉百余家门店。新浪网进行的调查显示，的被调查者认为楼市拐点已经来临。
拐点已经是和尚头上的虱子——明摆着！
10月20日，深圳万科的金域东郡项目以均价每平方米7500元开盘，低于市场预期价格较多；
12月9日，广州万科金色康苑项目开盘，每平方米均价比周边楼盘低3000～4000元。这么做的背景是什么？是市场趋势发生了转变。
进入2008年1月，《中国青年报》刊登的一份调查显示：在50个大中城市中，相信房价上涨的人数较去年下跌23个百分点，同时，预期房价会降的人数上涨了21个百分点。大众心理出现拐点，也已经很明确。
与此同时，北京楼市首现供大于求，房价出现明降。“明星地块”广渠路15号流拍。南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。福州推出三块土地只有一块成交。万科继续顺应市场趋势，成都魅力之城项目单价比两个月之前每平方米下调1500元左右；北京四季花城项目单价每平方米下调近1000元。
这时候，仍有经济学家出来说话：“现在说房市已出现拐点，为时过早。”甚至有经济学
家说：“无论从供需，从土地，还是从中国城市建设，中国文化传统等方面来看，拐点还不会出现。”社科院发布的《中国房地产发展报告》认为，“2008年出现房价拐点的可能性不大”。
2月份，还有同行说并非拐点到了，万科的降价行动，是在市场上清理门户。事实上，万科当时的市场占有率仅为2％左右，对市场价格的形成影响有限，何谈清理门户？我正面回应：如果说房地产有寒冬，万科确实是作了准备，关键是我一直向同业界呼吁正视寒冬的来临，而同业界并不当回事。
职业经理人，请做好功课（2）
团友：“这前后王总还有一句话‘三四年之后再买房’，也引起很大反响！”
老王：“嘿，估计那时候你心里也暗暗骂我吧？”
团友：“哈哈，那当然不会，但确实不理解你这么说的动机。”
老王：“事实上，当大家讨论我这句话时，几乎完全忽略了一个重要前提：这句话是针对什么人说的。当时主持人问的是：‘对现在已经具备了一些能力，准备要买房子但还是处于持币观望的人士，您有什么建议？’也就是说，我的回答不是针对要买大宅子的人，不是针对准备购买第二套、第三套房的较富裕的人，不是针对目前尚不具备购房能力的人，也不是针对急着结婚非要买房不可的人们。”
团友：“‘三四年之后再买房’是不是等于说，未来两三年内房价都会跌？”
“这个建议不是基于对价格走势的预见，而是出于对市场规律的尊重，对房地产行业发展现状的判断和对市场泡沫的警觉。”老王回答，“首先，如果和10年、20年前比，我国的住宅质量有了很大改善，但和发达国家相比，还处于比较粗放的阶段。三四年之后，随着行业整体能力的提升，随着工厂化技术的成熟和普及，产品会有比较大的改善，性价比会更好。
“其次，如果房价已经上涨到这样一个水平，让年收入6万～20万人民币的家庭感到买房子非常吃力，就应该警惕泡沫了。”
团友想到了另一种解释：“由于消费习惯、二手租售市场不够完善等原因，中国消费者热衷于买新房。随着文化环境的渐变，市场逐渐成熟，消费者的选择也会改变。”
老王：“嗯，有道理！在这样一个行业发展模式、技术、市场趋势、消费观念都在发生转向的特殊时期，那些‘已经具备了一些能力，准备要买房子但还是处于持币观望的人们’，三四年后再买房，难道不是一个谨慎、理性的较优选择吗？”
团友：“噢，当时万科的同事们对你这句话有什么反应？”
老王：“哈哈，你当时是那么不理解，想必万科一线的总经理们心里也会埋怨他们的董事会主席乱说话吧？”
——是啊，那时候的万科人在想些什么呢？
2008年3月25～26日，万科在上海召开集团春季例会，会议的主题是：运营。与主要开发商2007年经营业绩对比，万科不是跑得最快的，也不是赚得最多的，有的同行能做到只用卖房的钱来买地，万科呢？
似乎是为了与大会气氛相呼应，上海郊外天气阴沉，寒风劲吹。会场选择了较为简单的大棚，寒意格外浓，大家衣服都没穿够。会议工作人员临时准备了取暖设备……
每个区域、每家一线公司都必须回答一个问题：如果未来几年万科没有再融资，各一线公司无法从总部获得新的资源，应该如何实现30％左右的增长？一线公司的第一负责人轮流上台，用几分钟时间陈述自己的经营思路。情景仿佛回到大学毕业的时光，作论文答辩，面对台下黑压压一片考官，或雄辩滔滔，或小心翼翼……
四位执行副总裁分别是“3＋X”中三大区域和X城市的负责人，也一样面临考试，而且考场更加正式，必须深思熟虑。北京区域，区首丁长峰的解决方案：1。多合作拿地；2。设计前置，可节约1～2个月时间；产品标准化，可缩短设计周期个月；4。提高工程施工效率，包括推行标准化、整合合作资源、缩短冬歇；5。消化存货；6。重点抓5万平方米以下小盘及G、C品类；7。合作伙伴管理标准化，降低费用，规范管理；8。打破冬季是销售淡季的北方传统观念；9。京津地区最大限度利用现有预售政策，加快开盘时间，提高财务杠杆……。 最好的txt下载网
职业经理人，请做好功课（3）
上海区域刘爱明、深圳区域徐洪舸、X城市张纪文……
这次会议之后，形成了新的运营管理办法：一线是运营主体，发展主要靠自身造血，各公司因地制宜制定运营策略。运营优秀的公司，应当是持续稳健增长，赢利能力强，回报率高，现金流有效，管理运营指标合理，存销比动态调整，营运资本快速周转。对于运营优秀的公司，总部会给资源，树标杆；运营不佳的公司则会逐步相对萎缩……
郁亮：不久前，我和广州的同事面对面沟通，有同事问我投资秘诀。我回答说，投资是最没有秘诀的，低买高卖，就四个字。只是由于人们的贪婪和恐惧，才使得大家不好掌握。巴菲特说他与大家不同之处只在于在别人贪婪时保持恐惧，在别人恐惧时保持贪婪。股神与普通投资者的分别就那么一点。那伟大的公司与普通的公司的分别又有多大呢？是不是可以说，优秀公司在市道好的时候保持谨慎，在市道不好的时候保持信心呢？——成功的道理总是很简单的。
大棚里冷飕飕的，仿佛是暗喻当前一天不如一天的市道，大伙儿能保�
